編者按：小城鎮(zhèn)是新型城鎮(zhèn)化建設的重要載體，是促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展直接有效的途徑，在推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級、綠色低碳發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護等方面發(fā)揮著重要作用。小城鎮(zhèn)建設任務艱巨，資金需求量大，迫切需要綜合運用財政、金融政策，引導金融機構(gòu)加大支持力度。開發(fā)性金融支持是推動小城鎮(zhèn)建設的重要手段，是落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措。綠維文旅專注于旅游小城鎮(zhèn)以及特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營十余年，提出了特色小鎮(zhèn)投資邏輯和投資開發(fā)模式，并創(chuàng)新推出了“特色小鎮(zhèn)孵化器”，為小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設及落地運營提供全產(chǎn)業(yè)鏈全程聯(lián)合孵化服務。

現(xiàn)將《住房城鄉(xiāng)建設部 國家開發(fā)銀行關于推進開發(fā)性金融支持小城鎮(zhèn)建設的通知》整理如下。（小城鎮(zhèn)建設項目入庫申報表及通知全文，點擊文尾的鏈接進行查閱。）

四大工作目標

①落實《住房城鄉(xiāng)建設部 國家發(fā)展改革委 財政部關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》（建村[2016]147號），加快培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居的特色小鎮(zhèn)。優(yōu)先支持《住房城鄉(xiāng)建設部關于公布一批中國特色小鎮(zhèn)名單的通知》（建村[2016]221號）確定的127個特色小鎮(zhèn)。

②落實《住房城鄉(xiāng)建設部等部門關于公布全國重·點鎮(zhèn)名單的通知》（建村[2014]107號），大力支持3675個重點鎮(zhèn)建設，提升發(fā)展質(zhì)量，逐步完善一般小城鎮(zhèn)的功能，將一批產(chǎn)業(yè)基礎較好、基礎設施水平較高的小城鎮(zhèn)打造成特色小鎮(zhèn)。

③著力推進大別山等集中連片貧困地區(qū)的脫貧攻堅，優(yōu)先支持貧困地區(qū)基本人居衛(wèi)生條件改善和建檔立卡貧困戶的危房改造。

④探索創(chuàng)新小城鎮(zhèn)建設運營及投融資模式，充分發(fā)揮市場主體作用，打造一批具有示范意義的小城鎮(zhèn)建設項目。

三大重點支持內(nèi)容

①支持以農(nóng)村人口就地城鎮(zhèn)化、提升小城鎮(zhèn)公共服務水平和提高承載能力為目的的設施建設。主要包括：土地及房屋的征收、拆遷和補償；供水、供氣、供熱、供電、通訊、道路等基礎設施建設；學校、醫(yī)院、鄰里中心、博物館、體育館、圖書館等公共服務設施建設；防洪、排澇、消防等各類防災設施建設。重點支持小城鎮(zhèn)污水處理、垃圾處理、水環(huán)境治理等設施建設。

②支持促進小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套設施建設。主要包括：標準廠房、眾創(chuàng)空間、產(chǎn)品交易等生產(chǎn)平臺建設；展示館、科技館、文化交流中心、民俗傳承基地等展示平臺建設；旅游休閑、商貿(mào)物流、人才公寓等服務平臺建設，以及促進特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套設施建設。

③支持促進小城鎮(zhèn)宜居環(huán)境塑造和傳統(tǒng)文化傳承的工程建設。主要包括：鎮(zhèn)村街巷整治、園林綠地建設等風貌提升工程；田園風光塑造、生態(tài)環(huán)境修復、濕地保護等生態(tài)保護工程；傳統(tǒng)街區(qū)修繕、傳統(tǒng)村落保護、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)活化等文化保護工程。

建立項目儲備制度

①建立項目儲備庫

各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設（規(guī)劃）部門要加快推進本地區(qū)小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制或修編，制定近期建設項目庫和年度建設計劃，統(tǒng)籌建設項目，確定融資方式和融資規(guī)模，完成有關審批手續(xù)。

②推薦備選項目

各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設（規(guī)劃）部門要組織做好本地區(qū)項目與國家開發(fā)銀行各分行的項目對接和推薦，填寫小城鎮(zhèn)建設項目入庫申報表（詳見附件），報省級住房城鄉(xiāng)建設部門。省級住房城鄉(xiāng)建設部門應匯總項目申報表，于2017年3月底前報住房城鄉(xiāng)建設部，并將項目信息錄入全國小城鎮(zhèn)建設項目儲備庫（http://www.charmingtown.cn）。

今后，應在每年11月底前報送下一年度項目申報表，并完成項目錄入工作。住房城鄉(xiāng)建設部將會同國家開發(fā)銀行對各地上報項目進行評估，將評估結(jié)果好的項目作為優(yōu)先推薦項目。

加大開發(fā)性金融支持力度的三個要點

①做好融資規(guī)劃

國家開發(fā)銀行將依據(jù)小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，適時編制相應的融資規(guī)劃，做好項目融資安排，針對具體項目的融資需求，統(tǒng)籌安排融資方式和融資總量。

②加強信貸支持

國家開發(fā)銀行各分行要會同各地住房城鄉(xiāng)建設（規(guī)劃）部門，確定小城鎮(zhèn)建設的投資主體、投融資模式等，共同做好項目前期準備工作。對納入全國小城鎮(zhèn)建設項目儲備庫的優(yōu)先推薦項目，在符合貸款條件的情況下，優(yōu)先提供中長期信貸支持。

③創(chuàng)新融資模式，提供綜合性金融服務

國家開發(fā)銀行將積極發(fā)揮“投、貸、債、租、證”的協(xié)同作用，為小城鎮(zhèn)建設提供綜合金融服務。根據(jù)項目情況，采用政府和社會資本合作（PPP）、政府購買服務、機制評審等模式，推動項目落地；鼓勵大型央企、優(yōu)質(zhì)民企以市場化模式支持小城鎮(zhèn)建設。在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，積極開展小城鎮(zhèn)建設項目涉及的特許經(jīng)營權(quán)、收費權(quán)和購買服務協(xié)議下的應收賬款質(zhì)押等擔保類貸款業(yè)務。

綠維文旅董事長林峰博士認為：以特色小鎮(zhèn)開發(fā)來帶動分散的廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群的城鎮(zhèn)化，是中國未來社會經(jīng)濟發(fā)展中最重要的開發(fā)帶動模式和引擎結(jié)構(gòu)，是縣域經(jīng)濟發(fā)展的核心引擎！特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設，是就地城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場，是產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的突破，是中國城鎮(zhèn)化的革命！全國特色小鎮(zhèn)開發(fā)大潮，迫切需要理順開發(fā)理念，梳理開發(fā)邏輯，真正把基于市場配置資源的核心發(fā)展架構(gòu)，落實到規(guī)劃中，落實到開發(fā)中，落實到投融資及產(chǎn)城開發(fā)運營中，避免走彎路，嚴禁建“鬼城”，真正實現(xiàn)開發(fā)一座特色小鎮(zhèn)，帶動一個區(qū)域發(fā)展，富裕一方百姓。特色小鎮(zhèn)為我們提供了最好的機遇和最大的挑戰(zhàn)。

綠維文旅專注于旅游小城鎮(zhèn)以及特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營服務十余年，創(chuàng)新推出了“特色小鎮(zhèn)孵化器”，通過要素整合和資源整合，運用聯(lián)合孵化模式，導入成功的結(jié)構(gòu)，由后端導入到前端，從前期的規(guī)劃設計導入到EPC導入、運營導入以及投融資導入，形成整套的運營模式結(jié)構(gòu)，為特色小城鎮(zhèn)開發(fā)建設及落地運營提供全產(chǎn)業(yè)鏈全程聯(lián)合孵化服務和一攬子解決方案。

即通過“規(guī)劃設計、EPC建造、旅游運營、投資融資、人才與培訓”五大事業(yè)部和 “合伙、合資、戰(zhàn)略合作”三大業(yè)務合作方式，匯聚數(shù)百家金融、投資、開發(fā)、運營及服務機構(gòu)，通過要素整合和資源整合，以后端導入前端的方法，運用“頂層規(guī)劃設計—投融資規(guī)劃設計—全要素招商大會—建設規(guī)劃設計—旅游EPC 建造—開業(yè)引爆經(jīng)營—托管輔導經(jīng)營—成功業(yè)績移交”全程聯(lián)合孵化模式，

特色小鎮(zhèn)投資開發(fā)模式設計是特色小鎮(zhèn)全程解決方案的基礎。綠維文旅認為特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設，關鍵是把控好“投、融、營、退”四步結(jié)構(gòu)，掌握好“六大收益模式”。四步結(jié)構(gòu)，即：投資的時序與規(guī)?？刂啤⑷谫Y的對象與政府扶持利用、特色產(chǎn)業(yè)與旅游的運營專業(yè)化導入、資金與資本的適時適度退出安排；六大收益模式，即工程收益、地產(chǎn)收益、房產(chǎn)收益、旅游收益、特色產(chǎn)業(yè)收益、資本收益。這是特色小鎮(zhèn)開發(fā)投資的核心模式設計。

以六大收益為依托，我們首須拿到工程收益。開發(fā)投資商，而不僅僅是建造商，拿到建造收益，是開發(fā)的前提。特色小鎮(zhèn)項目，都需設計為ppp項目，把基礎設施、土地開發(fā)、公共設施開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基礎開發(fā)等等應該有政府買單，或政府補缺的內(nèi)容納入ppp構(gòu)架，才可能形成區(qū)域發(fā)展的基礎。一個特色小鎮(zhèn)，投資50-100億，其中基礎部分占40%-60%。這是一個建造產(chǎn)業(yè)的大蛋糕，但不能有建造商專享，應該由開發(fā)商投資商分享。

土地升·值，是任何區(qū)域開發(fā)、城鎮(zhèn)開發(fā)的基礎和核心。特色小鎮(zhèn)需善于把土地從30萬提升到200萬，300萬。這是不動產(chǎn)的基礎。

房地產(chǎn)是產(chǎn)城一體化中的蛋糕。特別是休閑商業(yè)地產(chǎn)，短租型住宿地產(chǎn)，度假地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、鄉(xiāng)村莊園地產(chǎn)等等。

旅游產(chǎn)業(yè)，帶來現(xiàn)金流的產(chǎn)業(yè)。

特色產(chǎn)業(yè)，需發(fā)展成為現(xiàn)金流聚集的產(chǎn)業(yè)。

資產(chǎn)投資、產(chǎn)業(yè)投資，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)證券化，必然走向資本退出的收益。

基于以上六大收益，我們來安排投資資金，必然先投資基礎設施、土地開發(fā)、公共設施開發(fā)，必然落實ppp，落實長期化開發(fā)金融支持貸款。這就是投資與融資的啟動結(jié)構(gòu)。但是啟動之后，若不能有效形成人氣，不能快速落實旅游項目，落實大規(guī)模聚集商氣的街區(qū)架構(gòu)，那么，土地升·值就不可能實現(xiàn)。因此，投資的第貳個重·點，必然是旅游項目，是人氣的快速聚集。在人氣聚集的同時，需落實休閑業(yè)態(tài)聚集，要讓來的人留下來消費，要讓人夜間消費。只有這樣，我們才能形成商氣，形成街區(qū)價值，形成商業(yè)地產(chǎn)價值，形成土地價值，形成消費聚集下的消費產(chǎn)業(yè)聚集。

基于以上聚集邏輯，我們需要進一步投資旅游目的地的配套，街區(qū)配套，產(chǎn)業(yè)鏈配套，需要投資特色產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。再次基礎上，才能夠形成城市化的聚集，投資城市服務設施，提升城市架構(gòu)與居住結(jié)構(gòu)。因此，運營能力就成為核心。旅游運營，商業(yè)街區(qū)運營、消費產(chǎn)業(yè)運營，特色產(chǎn)業(yè)運營，才能夠保證產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，形成就業(yè)基礎。

退出，正是在此基礎上實現(xiàn)的。首先是建造盈利的退出，進一步是土地升·值下資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)融資的處置，進一步，是房地產(chǎn)銷售下的快速回報，然后是產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流回報，再才是資本的轉(zhuǎn)讓、上市等退出。

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本文關鍵字：旅游目的地 休閑商業(yè) 查看更多