2014中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征

編者按：《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》是由北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院執(zhí)筆，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會研究院編制，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會發(fā)布的，以“2014地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展”為研究重點的行業(yè)報告。本報告在全經(jīng)聯(lián)各專委會、會員企業(yè)的大力支持下，形成了新型城鎮(zhèn)化、可續(xù)建筑、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、園區(qū)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融投資、人力資源和房地產(chǎn)服務(wù)創(chuàng)新等十大方面2014年的創(chuàng)新總結(jié)與2015年發(fā)展展望，并分析了諸多創(chuàng)新案例。我們將以連載的形式，陸續(xù)發(fā)布《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》的相關(guān)內(nèi)容，以饗讀者。敬請期待！

以下為《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》系列解讀之商業(yè)地產(chǎn)篇。

一、2014年中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及特征

在住宅市場衰落的情況下，商業(yè)地產(chǎn)仍是主要的競爭戰(zhàn)場。但2014年的商業(yè)地產(chǎn)也面臨重大轉(zhuǎn)折。開發(fā)商紛紛提出跨界轉(zhuǎn)型、商業(yè)重構(gòu)等未來商業(yè)地產(chǎn)計劃。區(qū)位細(xì)分、用地細(xì)分、產(chǎn)品細(xì)分、商業(yè)資源細(xì)分，專業(yè)化精細(xì)化開發(fā)運(yùn)營需求強(qiáng)烈。

（一）市場一冷一熱，整體供大于求

2014年的商業(yè)地產(chǎn)可謂是“一冷一熱”：一方面是多地商業(yè)地產(chǎn)遭遇的降租乃至退租、一些大型購物中心的關(guān)店退出市場，另一方面則是很多城市還在跑馬圈地，建造大型的購物中心。據(jù)統(tǒng)計，2014年廣州將新增商場面積56萬平方米，接近目前存量面積的1/3。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到飽和，面臨過剩隱憂，這不僅會導(dǎo)致惡性競爭，使得空置率攀升，也會加劇百貨零售業(yè)的虧損。

（二）傳統(tǒng)百貨業(yè)寒冬依舊，開始加速分化

2014年，對于百貨來說，可謂是一個更加寒冷的冬天。據(jù)中華全國商業(yè)信息中心發(fā)布的統(tǒng)計信息顯示，2014年上半年全國百家重點大型零售企業(yè)零售額同比下降0.2%，增速同比下降10.9%，上半年百貨企業(yè)關(guān)店數(shù)量達(dá)15家。面臨如此嚴(yán)峻的市場環(huán)境，購物中心化、奧特萊斯化、互聯(lián)網(wǎng)化，各大百貨企業(yè)也在謀求轉(zhuǎn)型。但前景依然難料。

（三）社區(qū)商業(yè)異軍突起，表現(xiàn)不俗

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，人們的消費觀念和模式也在發(fā)生著變化。隨著年青一代的崛起，人們對個性化和便利性的追求越來越凸顯。既時尚、又多樣、又溫情、又方便的社區(qū)商業(yè)正好迎合了這一市場需求。對于社區(qū)商業(yè)來說，背靠著“最后一公里”的居民圈，消費客群清晰，可以與顧客實現(xiàn)無縫對接，同時其體量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于城市中心的購物廣場、主題Mall，風(fēng)險可控。

（四）大型購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整加快

在移動互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)的沖擊下，大型購物中心也加快了業(yè)態(tài)的調(diào)整。零售類業(yè)態(tài)的比重繼續(xù)走低，而以休閑娛樂、就餐、兒童教育及游樂等為主的體驗業(yè)態(tài)比重加大。比如萬達(dá)廣場的“去百貨化”發(fā)展戰(zhàn)略，撤離萬達(dá)百貨，增加培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、兒童類、體育類比如溜冰場、健身館、美容SPA等體驗業(yè)態(tài)。同時，大型購物中心也更加重視藝術(shù)化、生態(tài)化、人文化、主題化的打造。  

（五）各大商業(yè)地產(chǎn)商加快布局O2O

在行業(yè)競爭日益激烈、互聯(lián)網(wǎng)又來攪局的當(dāng)下，更多的商業(yè)地產(chǎn)開始尋求O2O（線上下單，線下提貨）發(fā)展之道。萬達(dá)與百度、騰訊三巨頭聯(lián)手打造萬達(dá)電商，不得不說為商業(yè)地產(chǎn)O2O的布局又注入了一針強(qiáng)心劑。不過，對于O2O模式，很多行業(yè)人士持保留意見。目前成功的O2O模式幾乎沒有，這一方面是因為企業(yè)線上線下資源的整合能力不足，另一方面是因為企業(yè)的經(jīng)營思路沒有隨著商業(yè)模式的變化做出相應(yīng)的革新，O2O的路還很長。

（六）老城區(qū)、“城中村”舊改造受商業(yè)地產(chǎn)商青睞

新型城鎮(zhèn)化加快了老城區(qū)、城中村的改造。由于這些項目多位于人口密集、交通相對便捷的區(qū)域，一般都會規(guī)劃相當(dāng)占比的商業(yè)配套。而對于商業(yè)地產(chǎn)商來說，在這些區(qū)域布局項目，無論是消費圈還是交通圈都不用擔(dān)心，因此對其青睞有加。