旅游投資理念

3、旅游投資理念

１）四先定律理念

第一，先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；

第二，先通過(guò)規(guī)劃，再獲取建設(shè)用地，進(jìn)而建設(shè)；而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程；

第三，先簽定旅游特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，再鎖定核心地塊，進(jìn)而獲得相關(guān)資源權(quán)益；以區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；

第四，先設(shè)計(jì)商業(yè)模式（運(yùn)作模式），再投入資金；以明確的投資評(píng)價(jià)為前提，極其清晰的把握投資運(yùn)作思路，找準(zhǔn)盈利點(diǎn)和運(yùn)作方式狠下功夫。

２）杠桿運(yùn)作理念

我們?cè)诼糜螤I(yíng)運(yùn)策劃中，提出了“五重杠桿運(yùn)作模式”，其目的，就是突破高投入與慢回報(bào)之間的矛盾。

規(guī)劃杠桿：通過(guò)旅游總體規(guī)劃修編，編制詳細(xì)規(guī)劃，把項(xiàng)目在國(guó)際、全國(guó)、區(qū)域的定位大大提高，通過(guò)協(xié)調(diào)好的高規(guī)格評(píng)審會(huì)議，可以進(jìn)行大規(guī)模的炒作，產(chǎn)生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營(yíng)銷、土地升值提供巨大的支持；

政策杠桿：旅游為政府提供了一個(gè)極好的政治操作平臺(tái)――以綠色GDP 政績(jī)觀為指導(dǎo)，調(diào)整城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成新時(shí)代下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新思路、新理念；通過(guò)政績(jī)策劃，形成以旅游開(kāi)發(fā)為依托進(jìn)行政績(jī)打造的具體方案，最大程度的影響地方黨委與政府，形成黨委與政府全力支持旅游開(kāi)發(fā)的決定，從而要求政府給予旅游開(kāi)發(fā)的最大優(yōu)惠條件（低價(jià)資產(chǎn)收購(gòu)、稅費(fèi)減免、申請(qǐng)扶持資金等）；

營(yíng)銷杠桿：造勢(shì)炒作、全面進(jìn)行景區(qū)管理提升和科學(xué)營(yíng)銷，形成現(xiàn)金收入的高速增長(zhǎng)，一方面改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，另一方面，給銀行融資，土地價(jià)值提升，投資商追捧提供堅(jiān)實(shí)的證據(jù)；以營(yíng)銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實(shí)質(zhì)性的撬動(dòng)融資和招商引資；

土地杠桿：以低價(jià)獲取的景區(qū)周邊土地為核心資產(chǎn)，通過(guò)以上三重杠桿的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)土地的大幅升值，以商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等方式，實(shí)現(xiàn)最大的資產(chǎn)收益；

融資杠桿：融資和招商引資，是運(yùn)作本項(xiàng)目最重要的杠桿；該杠桿關(guān)鍵是依托收購(gòu)兼并、政府優(yōu)惠、低價(jià)獲取大量資產(chǎn)，以前述三重杠桿為手段，產(chǎn)生資產(chǎn)大幅升值的市場(chǎng)評(píng)價(jià)，以現(xiàn)金流量增長(zhǎng)的事實(shí)，支持對(duì)融資及招商引資項(xiàng)目未來(lái)收益的美麗包裝，從而實(shí)現(xiàn)大規(guī)模融資，高價(jià)出讓資產(chǎn)的目的。

３）產(chǎn)業(yè)整合鏈的理念

以泛旅游產(chǎn)業(yè)為依托，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延伸的整合運(yùn)作，是旅游項(xiàng)目運(yùn)作的重要理念。所謂泛旅游產(chǎn)業(yè)，是指超出觀光、休閑、度假等傳統(tǒng)旅游概念的更加泛化的旅游產(chǎn)業(yè)概念，其內(nèi)容還包括會(huì)展、運(yùn)動(dòng)、康體、娛樂(lè)等等，產(chǎn)業(yè)鏈連接到餐飲、運(yùn)輸、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等等。

泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，往往會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的城市化進(jìn)程，形成游憩區(qū)、度假區(qū)、會(huì)展區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、步行街區(qū)、購(gòu)物游憩區(qū)、及旅游小城鎮(zhèn)等等，推動(dòng)區(qū)域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。因此，泛旅游產(chǎn)業(yè)被廣泛用作為提升城市功能，推動(dòng)城市經(jīng)營(yíng)的有效手段。

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