迪斯尼主題樂(lè)園的成功帶動(dòng)了地方政府對(duì)主題公園的熱情，借助于主題公園等大型旅游項(xiàng)目，“旅游+地產(chǎn)”儼然已經(jīng)成為一種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新潮模式。

迪斯尼模式

但是，各種名目的主題公園卻鮮有賺錢(qián)的。數(shù)據(jù)顯示，民間約有1500億元巨資被套牢在2500多個(gè)主題公園（資料）上，其中70%處于虧損狀態(tài)，20%持平，僅有10%左右盈利，三分之二以上無(wú)法收回投資。

　　以影視城為例，全國(guó)的影視城項(xiàng)目能夠盈利的只有中視無(wú)錫影視基地和橫店影視城兩家，其余都在虧損。

　　“二三線(xiàn)城市的主題公園，實(shí)質(zhì)就是拿地做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”上海旅游景區(qū)方案獨(dú)立制作人劉云平表示，地方政府對(duì)“旅游+地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式心知肚明，樂(lè)見(jiàn)其成，甚至主動(dòng)參與，“借主題公園推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)地產(chǎn)”。

　　千億投資蜂擁主題公園

　　如果直接以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的名義，基本上很難批到地，而借主題公園的名義，則好辦得多。

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控措施的逐漸縮緊，開(kāi)發(fā)商獲得商業(yè)地產(chǎn)用地的難度不斷加大?！吧嫌姓撸掠袑?duì)策”的招數(shù)也不斷翻新，旅游地產(chǎn)從最初很有生命力的全新業(yè)態(tài)，演變成今天聲東擊西的巧立名目。

　　眼下，新一輪主題公園建設(shè)在全國(guó)遍地開(kāi)花。僅在長(zhǎng)三角地區(qū)，就有包括上海歡樂(lè)谷、常州恐龍園、嬉戲谷、蕪湖方特歡樂(lè)世界、橫店影視城等主題公園，同樣起家于深圳的歡樂(lè)谷、方特歡樂(lè)世界等主題公園均已在全國(guó)多個(gè)城市重點(diǎn)布局。

　　在安徽，已經(jīng)明確的已建、在建及規(guī)劃的主題公園項(xiàng)目投資額高達(dá)數(shù)百億元。繼深圳華強(qiáng)集團(tuán)在安徽蕪湖建造大型主題公園方特歡樂(lè)世界之后，安徽多個(gè)市縣都宣布上馬主題公園項(xiàng)目。據(jù)公開(kāi)報(bào)道，安徽滁州市擬引資200億元建設(shè)一個(gè)以恐龍為主題的“侏羅紀(jì)公園”的項(xiàng)目。安徽六安建設(shè)的金領(lǐng)歡樂(lè)世界主題公園計(jì)劃總投資超過(guò)12.5億元。

　　“蕪湖的成功吸引了安徽其他地區(qū)的仿效跟風(fēng)?！比A美首席知識(shí)專(zhuān)家趙煥焱說(shuō)。

　　在浙江，東陽(yáng)橫店影視城也帶動(dòng)了其他城市的熱情。據(jù)本報(bào)記者梳理，溫州、紹興、諸暨等地均宣布了建設(shè)大型影視城的計(jì)劃。以溫州泰順國(guó)際影視城項(xiàng)目為例，規(guī)劃用地面積5000畝，由中央電視臺(tái)新影集團(tuán)和中匯聯(lián)合投資基金管理(北京)有限公司共同建設(shè)，總投資金額達(dá)50億元人民幣。

　　然而，主題公園的經(jīng)營(yíng)并不像表面看上去那么風(fēng)光。趙煥焱表示，民間有1500億元巨資被套牢在2500多個(gè)主題公園上，其中70%處于虧損狀態(tài)、20%持平，僅有10%左右盈利，三分之二以上無(wú)法收回投資。

　　“國(guó)內(nèi)主題樂(lè)園的問(wèn)題大都相對(duì)集中，即配套產(chǎn)品沒(méi)有同步開(kāi)發(fā)，缺乏創(chuàng)意以及經(jīng)營(yíng)模式不當(dāng)，簡(jiǎn)單復(fù)制海外同業(yè)，沒(méi)有好好做可行性研究。大多數(shù)中國(guó)主題公園衍生品收益僅占整體收入10%左右甚至更少，80%以上收入來(lái)自門(mén)票?！壁w煥焱介紹。

　　相比之下，迪斯尼的收入來(lái)源則豐富多樣。美國(guó)迪斯尼樂(lè)園每年的收入30%來(lái)自門(mén)票，媒體影視30%，衍生品30%，其他10%;日本迪斯尼門(mén)票占收入比為45%，商品35%，餐飲19%，其他為1%。

　　劉云平透露，長(zhǎng)三角地區(qū)一投資數(shù)億元的知名主題公園，年利潤(rùn)僅200多萬(wàn)元。“這個(gè)業(yè)績(jī)已經(jīng)讓老板很高興，只要達(dá)到盈虧平衡就可以了，因?yàn)橹匦脑诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)上?！?/P>

　　劉云平認(rèn)為，“開(kāi)發(fā)商以?xún)?yōu)惠價(jià)格獲得旅游用地后，拿出很小一部分做個(gè)景區(qū)，其實(shí)從立項(xiàng)之初旅游項(xiàng)目就是幌子，開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)打算把這部分投資收回來(lái)，從一開(kāi)始就沒(méi)把旅游項(xiàng)目作為盈利重點(diǎn)。因此，以主題公園開(kāi)發(fā)為借口的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，就變成了純粹的房地產(chǎn)?！?/P>

對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，主題公園建設(shè)則是另一種形式的“賣(mài)地”。趙煥焱認(rèn)為，主題公園項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)上都為“旅游+地產(chǎn)”模式，在主題公園周邊開(kāi)發(fā)度假別墅群、休閑配套商業(yè)街等等。在土地資源日趨緊張、國(guó)家對(duì)土地調(diào)控越發(fā)嚴(yán)格的情況下，“拿地”成為主題公園投資方的主題。

地方政府甚至直接參與主題公園的開(kāi)發(fā)。據(jù)知情人士透露，安徽蕪湖某主題公園一期公園產(chǎn)業(yè)用地2200畝，當(dāng)?shù)卣硗馀涮追康禺a(chǎn)用地2300畝。二期公園產(chǎn)業(yè)用地2000畝，則由政府與企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，政府出土地，企業(yè)出資金，投資約15億~20億元人民幣，政府補(bǔ)貼7億元人民幣，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，利潤(rùn)由企業(yè)和政府分成。

　　對(duì)此，劉云平表示：“二三線(xiàn)的主題公園，實(shí)質(zhì)就是拿地、做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，希望主題公園提升一點(diǎn)人氣，增加當(dāng)?shù)氐穆糜问找娣蓊~，提升當(dāng)?shù)刂扰c軟實(shí)力，但更重要的還是借主題公園推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)地產(chǎn)。而且，如果直接以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的名義，基本上很難批到地，而借主題公園的名義，則好辦得多。”

　　“在一些城市，甚至只要是投資主題公園，一個(gè)方案報(bào)上去，政府部門(mén)就把全部土地審批程序辦理了?！敝槿耸客嘎丁?/P>

　　主題公園盈利能力普遍較弱

　　各地主題公園建設(shè)要改變過(guò)去“重規(guī)劃、輕創(chuàng)意”的套路，真正重視創(chuàng)意的作用，體現(xiàn)主題的特色，來(lái)提升主題公園的盈利能力。

　　借旅游之名大行房地產(chǎn)建設(shè)之實(shí)的主題樂(lè)園開(kāi)發(fā)，動(dòng)輒上千畝的圈地建設(shè)，已經(jīng)引起了國(guó)家相關(guān)部委的注意。

　　2011年12月，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部三部委聯(lián)合下發(fā)文件等級(jí)標(biāo)注“特急”的《關(guān)于暫停新開(kāi)工建設(shè)主題公園的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，叫停主題公園審批。文件下發(fā)后，各地開(kāi)始摸底排查。

　　“叫停主要是為規(guī)范主題公園開(kāi)發(fā)和旅游地產(chǎn)項(xiàng)目做準(zhǔn)備?！眲⒃破奖硎?。

　　據(jù)國(guó)家發(fā)改委下發(fā)的《通知》精神，在摸底調(diào)查之后，國(guó)家有意出臺(tái)規(guī)范發(fā)展主題公園的具體政策。

　　分析人士據(jù)此認(rèn)為，國(guó)家大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的基本態(tài)度沒(méi)有改變，但主題公園的門(mén)檻或?qū)⑻岣?。趙煥焱表示：“全國(guó)已經(jīng)有27個(gè)省區(qū)市將旅游業(yè)確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并大力加以培育。全國(guó)有20個(gè)省區(qū)市已經(jīng)出臺(tái)或正在研究制訂一系列具體措施。在資金支持上，多數(shù)省區(qū)市旅游發(fā)展資金增幅都超過(guò)50%。但是，智力的支持大大不夠。”

　　在劉云平看來(lái)，作為地方政府的政策配套，對(duì)“特大型”旅游項(xiàng)目，安排一部分商業(yè)地產(chǎn)用地并不為過(guò)?！捌鋵?shí)，應(yīng)該限制的是旅游項(xiàng)目與地產(chǎn)項(xiàng)目的用地比例，除一些占地面積較小的特殊旅游項(xiàng)目外，如果一個(gè)項(xiàng)目的地產(chǎn)用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于旅游用地，就有掛羊頭賣(mài)狗肉之嫌了?！?/P>

　　“叫停這樣的項(xiàng)目對(duì)促進(jìn)地方旅游業(yè)的良性發(fā)展，無(wú)疑是正確的?！眲⒃破秸J(rèn)為，“這類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目依托比較稀缺的自然風(fēng)光以及優(yōu)質(zhì)氣候條件等壟斷資源，打的是景觀牌或生態(tài)牌，即使為了蒙混過(guò)關(guān)，勉強(qiáng)開(kāi)發(fā)一些旅游項(xiàng)目，也與旅游地產(chǎn)的概念南轅北轍，更容易縱容對(duì)人工景觀旅游開(kāi)發(fā)的粗制濫造。”

　　各地主題公園建設(shè)要改變過(guò)去“重規(guī)劃、輕創(chuàng)意”的套路，真正重視創(chuàng)意的作用，體現(xiàn)主題的特色，來(lái)提升主題公園的盈利能力。劉云平認(rèn)為，“這些年，主題公園開(kāi)發(fā)在數(shù)量上發(fā)展很快，總體規(guī)模很大，但除了深圳華僑城歡樂(lè)谷等產(chǎn)品系列，以及廣州長(zhǎng)隆、杭州宋城等為數(shù)不多的主題公園外，單體項(xiàng)目盈利能力普遍較弱，這也是很多旅游企業(yè)把精力、財(cái)力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要原因?！?/P>

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