文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃開發(fā)現(xiàn)狀及特征

由于景點的保護需求及對周邊地價的提升作用，城市型歷史文化景點的商業(yè)物業(yè)在景點內(nèi)、外的發(fā)展有著明顯的差異：

景點內(nèi)：一，商業(yè)內(nèi)容以相關(guān)歷史文化商品和紀念品零售為主，輔以配套型服務(wù)業(yè)，主要利用既有的空閑建筑（非文物、非吸引物建筑）開展商業(yè)活動；二，商業(yè)具有主題突出、氛圍濃厚、環(huán)境幽雅、規(guī)模較小、形態(tài)單一，管理較為落后等特征；三，商業(yè)的設(shè)置重視對景點吸引物和環(huán)境的保護，商業(yè)的管理者大多為景點員工或?qū)ν獬邪?jīng)營，物業(yè)的所有權(quán)屬于景區(qū)。

景點外：一，由于土地所有方式的靈活和復雜，景點外的商業(yè)內(nèi)容顯得豐富多樣，小至特色商鋪、大至形成綜合性的城市中央游憩區(qū)，但均圍繞著景點自身的歷史文化核心而發(fā)展；二，由于景點的帶動作用，其外部商業(yè)具有規(guī)模較大、數(shù)量較多、管理較靈活和先進、業(yè)態(tài)豐富、商業(yè)氛圍相對濃厚、商業(yè)競爭激烈等特征。

近年來，由于整體旅游市場的升溫，作為城市文化精神的體現(xiàn)，歷史文化景點的稀缺性更促進了景點旅游商業(yè)的發(fā)展。景點內(nèi)，商業(yè)形態(tài)愈加豐富和充實；景點周邊，商業(yè)發(fā)展更具規(guī)模、大批旅游文化街、主題商業(yè)街區(qū)的得以開發(fā)，許多城市中央游憩區(qū)雛形初現(xiàn)，成為了景點重要的外圍補充。

開發(fā)面臨的主要問題

旅游商業(yè)快速蓬勃的開發(fā)同時，很多問題也開始凸現(xiàn)，并直接影響城市旅游商業(yè)及旅游商業(yè)房地產(chǎn)的正常發(fā)展：

1) 景點內(nèi)商業(yè)形態(tài)單一、業(yè)態(tài)落后，發(fā)展與保護的矛盾突出，難以為景區(qū)進一步發(fā)展提供充足的資金支持，大部分景區(qū)的收入還是以門票銷售為主。

2) 景點的質(zhì)量（級別）差異造成了明顯的門票差異，形成了明顯的客源分化，大部分高質(zhì)量、高級別景點本地居民絕少涉足、而質(zhì)量和級別較低的景點也無法吸引外地游客。客源的分布不均對于依托景區(qū)的商業(yè)也呈現(xiàn)不同程度的不完全發(fā)展態(tài)勢。

3) 客源分化造成高質(zhì)量景點商業(yè)的消費季節(jié)性明顯，低質(zhì)量景點商業(yè)的消費額低、地價低的兩極分化特征，直接影響景區(qū)周邊商業(yè)的正常發(fā)展，均不利于形成有價值的綜合性城市游憩中心和游憩節(jié)點。

4) 景點商業(yè)的不完全發(fā)展使商家難以調(diào)和團隊消費和散客消費、外地游客消費和本地游客消費、大眾消費和主題消費之間的多重矛盾，加劇了旅游商品和旅游服務(wù)的單一性缺陷。有缺陷的商業(yè)格局與單一的商品形成了惡性循環(huán)。

5) 不完全、不穩(wěn)定的旅游商業(yè)消費使很多大型旅游商業(yè)樓盤開發(fā)和經(jīng)營矛盾難以調(diào)和，加大了這些物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營難度。

6) 景點的歷史文化內(nèi)涵和商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容嚴重脫節(jié)，形成了游客甚眾、消費甚低、地價虛高的地產(chǎn)形態(tài)，造成城市土地資源和開發(fā)資金的浪費。
究其原因，可以發(fā)現(xiàn)，景區(qū)資源開發(fā)程度淺、歷史文化資源與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合不足，商業(yè)開發(fā)思路陳舊、旅游經(jīng)濟與城市商業(yè)脫節(jié)、開發(fā)過程粗放等直接導致了以上問題的出現(xiàn)。

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