收藏 | 2019年中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全景圖譜

2019-04-01 綠維文旅 標(biāo)簽：康養(yǎng)旅游

導(dǎo)讀

隨著國(guó)家取消了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)全面放開(kāi)。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機(jī)會(huì)分析報(bào)告》顯示，在一系列醫(yī)養(yǎng)結(jié)合政策支持下，以及從近期地產(chǎn)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及其他上市企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)布局的動(dòng)作來(lái)看，地產(chǎn)、醫(yī)療、保險(xiǎn)三方資源整合趨勢(shì)明顯。未來(lái)，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢(shì)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，建筑設(shè)計(jì)要充分考慮老年人日常生活起居的便利性，文化體育娛樂(lè)方面的設(shè)備必不可少，同時(shí)，對(duì)醫(yī)療設(shè)施也會(huì)有一定要求。

01、養(yǎng)老地產(chǎn)簡(jiǎn)介

養(yǎng)老地產(chǎn)是以適老化設(shè)計(jì)為創(chuàng)新核心、配建日常生活護(hù)理、餐飲服務(wù)、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的新興地產(chǎn)市場(chǎng)。

與普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長(zhǎng)，涉及保險(xiǎn)、醫(yī)療、教育、文化體育與娛樂(lè)等多個(gè)行業(yè)。市場(chǎng)參與主體涵蓋了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以及其他業(yè)務(wù)跨界企業(yè)。

根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體的不同，可以分為國(guó)營(yíng)機(jī)構(gòu)、民營(yíng)機(jī)構(gòu)、公辦民營(yíng)、公助民辦等類型；

根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)的內(nèi)容以及收費(fèi)差異情況，可以劃分為福利院、養(yǎng)老院、敬老院、療養(yǎng)院、老年公寓、護(hù)理院等。福利院、敬老院和養(yǎng)老院一般為政府主導(dǎo)的非營(yíng)利性公辦機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低，市場(chǎng)供不應(yīng)求，療養(yǎng)院，老年公寓、護(hù)理院等則一般為民辦盈利性機(jī)構(gòu)，提供個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目，收費(fèi)相對(duì)高昂。

目前養(yǎng)老地產(chǎn)主要的運(yùn)營(yíng)模式包括銷售模式(本地銷售模式、度假銷售模式)、租售結(jié)合、床位出租、會(huì)員制模式以及金融組合模式(以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還等)。

02、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)具有針對(duì)性

由于老年人體力逐漸衰退，在走路、登高、坐立等日常生活起居與年輕人不同，因此建筑設(shè)計(jì)必須充分考慮到老年人日常生活起居的便利性。

此外，老年人推出職業(yè)生涯后，生活時(shí)間結(jié)構(gòu)有了很大變化，閑暇時(shí)間拉長(zhǎng)，因此文化體育娛樂(lè)方面的設(shè)備必不可少。

同時(shí)針對(duì)老年人身體抵抗力下降進(jìn)入疾病高發(fā)期，養(yǎng)老地產(chǎn)的醫(yī)療設(shè)施也會(huì)有一定要求。

中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)處于起步階段

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然處于起步階段，主要表現(xiàn)在以下六個(gè)方面：

1.養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域分布不平衡

養(yǎng)老項(xiàng)目主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，主要圍繞京津翼、長(zhǎng)三角、珠三角、川渝四個(gè)經(jīng)濟(jì)圈形成養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域地區(qū)僅有少量項(xiàng)目分布。

2.養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目空置率較高

在上述四大養(yǎng)老地產(chǎn)聚集區(qū)，川渝地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目空置率高達(dá)47.5%，京津翼和長(zhǎng)三角地區(qū)空置率超過(guò)40%，珠三角地區(qū)空置率也達(dá)到36.9%。而一般養(yǎng)老院入住率需要達(dá)到75-85%才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。較高的入住率導(dǎo)致大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目基本處于虧損狀態(tài)。

3.養(yǎng)老地產(chǎn)融資成本、投資運(yùn)營(yíng)成本高

相對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家，ReitS、ABS等是重要融資手段，尤其ReitS聚集了大量低成本資金。相對(duì)而言，中國(guó)企業(yè)則難以獲得大額、低廉養(yǎng)老金支持。國(guó)家鼓勵(lì)的政策性貸款、專項(xiàng)債券、保險(xiǎn)資金及現(xiàn)有金融工具均不能成為主流的資金供應(yīng)渠道。此外，受限于土地以招拍掛為主供應(yīng)方式，拿地成本較高，進(jìn)而導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)售價(jià)過(guò)高，將大部分消費(fèi)群體拒之門外。

4.養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)立法和監(jiān)管缺失

目前中國(guó)還沒(méi)有針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范的法律文件，無(wú)論從開(kāi)發(fā)商拿地還是物業(yè)等配套企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，都與普通商品房并無(wú)二致。相關(guān)部門也無(wú)法對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行有效監(jiān)控。

5.優(yōu)質(zhì)公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”

公辦養(yǎng)老院收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高，由于是政府出資，環(huán)境選擇通常較好，設(shè)備完善，周圍通常也會(huì)有醫(yī)療機(jī)構(gòu)，但由于公共養(yǎng)老資源非常有限，普通家庭用戶很難享受到。

以上海靜安區(qū)公辦樂(lè)寧老年福利院為例，該福利院僅有167個(gè)床位，位于鬧市，每月收費(fèi)4000~5000元/月，較受歡迎，僅對(duì)靜安區(qū)戶籍老人開(kāi)放。即便如此，輪候入駐的老人有時(shí)仍需排隊(duì)幾年。

6.私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)兩極分化：低端質(zhì)量堪憂，高端收費(fèi)過(guò)高

私立養(yǎng)老院分為低中高三個(gè)檔次，低檔養(yǎng)老院通常只提供生活必需品，同時(shí)存在空間較小，護(hù)理人員不足，環(huán)境設(shè)施較差等問(wèn)題。

高端養(yǎng)老院雖然服務(wù)條件較好，但是普遍收費(fèi)較高。收費(fèi)區(qū)間在8000-30000元每月，對(duì)大部分家庭來(lái)說(shuō)無(wú)法負(fù)擔(dān)。

04、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛

養(yǎng)老地產(chǎn)近幾年來(lái)逐漸盛行，主要由于兩方面因素造成：

一是中國(guó)人口老齡化是不爭(zhēng)的事實(shí)。截至2018年底中國(guó)65歲及以上的老人1.67億人，占總?cè)丝诒壤龔?1.4%上升至11.9%，同時(shí)出生率為10.94%，下降至歷史低點(diǎn)，人口老齡化加速。

二是中國(guó)公辦養(yǎng)老床位供給不足，需要尋求社會(huì)力量、組織，通過(guò)市場(chǎng)消費(fèi)解決中國(guó)日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老問(wèn)題。截至2017年底，每千人擁有床位數(shù)量?jī)H有30.9張。

05、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)全面開(kāi)放

2018年9月24日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案(2018—2020年)》，取消了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可，加快推進(jìn)原有公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)為企業(yè)或者開(kāi)展公辦民營(yíng)，支持各類主體參與市場(chǎng)供給。隨著養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可全面放開(kāi)，民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)設(shè)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不需報(bào)備審批，加快了民營(yíng)企業(yè)設(shè)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)程，有利于推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展。

06、養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)三大陣營(yíng)

目前參與養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)主要包括傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)三大陣營(yíng)。其中房地產(chǎn)商和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間較晚，2013年，以萬(wàn)科、保利、綠地首創(chuàng)等為主房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和以泰康、新華、國(guó)壽、太保、合眾等保險(xiǎn)企業(yè)，紛紛進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

萬(wàn)科算是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，2009年萬(wàn)科推出“隨園嘉樹(shù)”標(biāo)志著萬(wàn)科邁出了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的第一步；2013年長(zhǎng)者社區(qū)隨園嘉樹(shù)面世，家庭式康復(fù)中心正式對(duì)外開(kāi)放；2016年萬(wàn)科隨園養(yǎng)老正式形成社區(qū)、機(jī)構(gòu)、居家養(yǎng)老三大服務(wù)體系。保利則是全產(chǎn)業(yè)鏈介入養(yǎng)老地產(chǎn)，打造機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國(guó)養(yǎng)老模式。

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)由于長(zhǎng)期持有大規(guī)模低成本資金，適合投資于回收周期較長(zhǎng)的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。發(fā)行理財(cái)類與長(zhǎng)照類養(yǎng)老產(chǎn)品、建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)是此類企業(yè)主要進(jìn)入方式。

除房地產(chǎn)商和保險(xiǎn)企業(yè)外，上市企業(yè)中，包括大族激光、易華錄、上海三毛、金陵飯店等各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域企業(yè)也開(kāi)始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，其行業(yè)投資主體呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)。

07、各路資本加快布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)

2019年1月，招商仁和人壽保險(xiǎn)股份有限公司于招商蛇口成立養(yǎng)老子公司方案獲得銀保監(jiān)會(huì)審批通過(guò)，這是2019年1月第四家在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域推動(dòng)投資布局的企業(yè)。

近年來(lái)各路資本加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)布局，房企、保險(xiǎn)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，目前已有上百家房地產(chǎn)企業(yè)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)布局養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。

08、地產(chǎn) 醫(yī)療保險(xiǎn)三方資源整合運(yùn)作

從近期地產(chǎn)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及其他上市企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)布局動(dòng)作來(lái)看，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)三者資源整合，合作開(kāi)發(fā)養(yǎng)老市場(chǎng)趨勢(shì)比較明顯。

2017年以來(lái)，國(guó)家持續(xù)推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)模式，發(fā)布了一系列醫(yī)養(yǎng)結(jié)合支持政策，2018年9月國(guó)務(wù)院發(fā)布《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案(2018—2020年)》再一次提出推動(dòng)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的發(fā)展。

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合相關(guān)政策引導(dǎo)有效推動(dòng)了養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與醫(yī)療企業(yè)合作開(kāi)發(fā)。

2018年12月19日，太平人壽和太平保利分別與首都醫(yī)療、愛(ài)康集團(tuán)、喜神資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，進(jìn)一步擴(kuò)大養(yǎng)老領(lǐng)域布局；2018年12月21日，金華開(kāi)發(fā)區(qū)與上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬曙光醫(yī)院簽約，計(jì)劃共同把金西文旅康養(yǎng)新城打造成為長(zhǎng)三角文旅康養(yǎng)示范區(qū)。

由于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持有量低成本資金，房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資巨大，回收周期較長(zhǎng)，目前養(yǎng)老地產(chǎn)資本融資成本較高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與保險(xiǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解決項(xiàng)目建設(shè)問(wèn)題。

同時(shí)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)具有豐富的客源優(yōu)勢(shì)以及保險(xiǎn)理財(cái)服務(wù)優(yōu)勢(shì)，能夠提供金融類型養(yǎng)老服務(wù)模式。2018年4月，太平人壽、太平資產(chǎn)、保利地產(chǎn)三方共同出資成立的太平保利投資管理有限公司，太平保利經(jīng)營(yíng)范圍主要包括養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和金融投資。

09、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)呈多樣化

2018年12月19日，工信部、民政部、衛(wèi)健委發(fā)布第二批智慧健康養(yǎng)老應(yīng)用試點(diǎn)示范名單，其中包括26家企業(yè)、48個(gè)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))和10個(gè)示范基地。

隨著居民個(gè)性化需求提高、計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型影響下，未來(lái)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)將朝家居智能化、建筑多樣化、功能豐富化、服務(wù)人性化、社區(qū)規(guī)?；较虬l(fā)展。