旅游小鎮(zhèn)近期旅游房地產(chǎn)的主流方向
資源開發(fā)型旅游投資,已經(jīng)形成了“投資門檻高,收益時間長”的特點(diǎn),因此,旅游招商引資越來越難。房地產(chǎn)投資,收益高,回收快,成為制造中國富豪的領(lǐng)域,房地產(chǎn)商,也成為各個行業(yè)招商引資的對象。借力房地產(chǎn)的商業(yè)發(fā)展模式,已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向。這一組文章,就旅游產(chǎn)業(yè)如何借助房地產(chǎn)商的實(shí)力,利用旅游房地產(chǎn)的商業(yè)模式,大力推進(jìn)區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展,進(jìn)行了深入研究。
一、云南旅游第二次創(chuàng)業(yè)的“重頭戲”
云南省委、省政府提出“云南旅游第二次創(chuàng)業(yè)”的號召,在全國旅游界引起了廣泛的關(guān)注。云南旅游面對四川旅游的崛起,感到壓力很大。因此,老旅游大省提出新目標(biāo),是深刻反省的結(jié)果。
四川旅游的崛起,模式非常簡單:旅游是四川的“一把手政治”!
四川以黨政主導(dǎo),強(qiáng)力推進(jìn),堅(jiān)持不懈,輪流發(fā)展的方式,以一把手抓旅游為要務(wù),形成了“旅游大會”模式,成效顯著,成為“黨政主導(dǎo)旅游發(fā)展”的經(jīng)典。
云南如何面對競爭,創(chuàng)新模式發(fā)展呢?我們可以從云南狠抓“旅游小鎮(zhèn)”中,找到新的政府運(yùn)營理念--以城市經(jīng)營的成功經(jīng)驗(yàn)為借鑒的理念--以土地開發(fā)帶動旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理念。
據(jù)有關(guān)報道,云南近期旅游業(yè)的“重頭戲”,是建設(shè)旅游小鎮(zhèn)。為此,云南省將給予資金、土地和戶籍三大扶持,并專門成立旅游小鎮(zhèn)建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組,全面推進(jìn)該項(xiàng)建設(shè)。
首先,從今年起,從全省項(xiàng)目貼息資金、城鎮(zhèn)規(guī)劃資金和旅游市場開拓資金中安排一定額度,專門用于旅游小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目貼息、規(guī)劃補(bǔ)助和市場營銷。其次,旅游小鎮(zhèn)發(fā)展用地將突破目前土地供應(yīng)瓶頸,而在州(市)、甚至省內(nèi)進(jìn)行土地的占補(bǔ)平衡;并通過遷村并點(diǎn),土地整理,開發(fā)利用荒地和廢棄地等挖潛措施,盤活土地存量。第三,放開農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)的戶口限制,逐步實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)一的居民戶籍管理制度,分步取消旅游小鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)戶、非農(nóng)業(yè)戶及其他類型戶的劃分和各種涉及戶籍變更的收費(fèi),降低農(nóng)民到小鎮(zhèn)落戶的門檻;凡是愿意進(jìn)鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民,征得管理部門同意后,可根據(jù)本人意愿登記為“居民戶”,并在子女入學(xué)、參軍、就業(yè)福利補(bǔ)貼、社會保障等方面與城鎮(zhèn)居民享受同等待遇。到2007年,云南將對全省旅游小鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)行評比,對成績突出的小鎮(zhèn)將頒發(fā)“云南旅游名鎮(zhèn)”牌匾,給予重獎。
二、“旅游小鎮(zhèn)”的商機(jī)何在?
旅游地產(chǎn)的興起,是旅游小城鎮(zhèn)特別是旅游城市開發(fā)的一個主動力。將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來,是能夠形成政府資金來源和企業(yè)利潤構(gòu)成的關(guān)鍵。
旅游小鎮(zhèn)開發(fā),實(shí)際上,就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。
小城鎮(zhèn)建設(shè)是中國城市化進(jìn)程中非常重要的一個部分,是大多數(shù)農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的基本模式。因此,國家給予小城鎮(zhèn)建設(shè)大量的資金、土地等等政策支持。特別重要的是,小城鎮(zhèn)的土地,不僅僅為國有土地開發(fā),還為集體土地流轉(zhuǎn)開了口子,是一個地產(chǎn)領(lǐng)域的缺口。
但是,小鎮(zhèn)開發(fā)中,房地產(chǎn)價格非常低,本地居民購買力不強(qiáng),商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)不太有興趣。
只有旅游房地產(chǎn),對于擁有旅游資源的小鎮(zhèn)建設(shè)而言,意味著巨大的商機(jī)--因?yàn)槁糜畏康禺a(chǎn)的買家,不是本地居民,而是全國各地的度假游客和度假房地產(chǎn)投資人。
以低價獲取的小鎮(zhèn)土地為依托,面向全國乃至國際銷售風(fēng)景旅游地的度假物業(yè),利差極大,一旦銷售成功,獲利豐厚。這就是旅游小鎮(zhèn)提供的商機(jī)!
將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來,在大理、麗江、昆明等地,已經(jīng)得到實(shí)踐,并走在了云南旅游地產(chǎn)的前列。高爾夫地產(chǎn)成為最經(jīng)典的樣板,激勵著房地產(chǎn)商的極大熱情。
云南省建設(shè)廳總規(guī)劃師韓先成先生指出,以保護(hù)不可再生資源為前提,通過商業(yè)化理念運(yùn)作,云南的旅游地產(chǎn)一定會迎來一個高速發(fā)展期。
這就是云南旅游第二次創(chuàng)業(yè)的鑰匙之一--以地產(chǎn)撬動旅游產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式--城市經(jīng)營與旅游結(jié)合的主要節(jié)點(diǎn)。
三、旅游小鎮(zhèn)的分類
旅游小鎮(zhèn),就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的小鎮(zhèn)。我們將其細(xì)分為資源主導(dǎo)型分為資源主導(dǎo)型、旅游接待型和生態(tài)觀光型三類。
1、資源主導(dǎo)型旅游小鎮(zhèn)
即自身擁有旅游資源成為旅游目的地的小城鎮(zhèn)。這類小鎮(zhèn)為特色鎮(zhèn),主要為古鎮(zhèn),特別是國家歷史文化名鎮(zhèn),具有非常好的古鎮(zhèn)風(fēng)貌,形成了旅游吸引力,古鎮(zhèn)本身就是旅游吸引物。古鎮(zhèn)的特色建筑、風(fēng)水情調(diào)、民俗文化等,都吸引著觀光和休閑游客。而依托古鎮(zhèn)開發(fā)的仿古旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目,在麗江、大理都非常成功。
溫泉鎮(zhèn)是資源旅游小鎮(zhèn)中一個特殊種類,全國有幾十個溫泉鎮(zhèn),都是依托于溫泉資源,形成的休閑鎮(zhèn),其中有一部分是古鎮(zhèn)。比如昆明的安寧溫泉鎮(zhèn),擁有“天下第一湯”,已經(jīng)開發(fā)了別墅樓盤賣得不錯;安徽烏江的香泉鎮(zhèn),借香泉溫泉把房子賣給了南京人;北京的小湯山,成為會議休閑集散地。
2、旅游接待型旅游小鎮(zhèn)
著名自然風(fēng)景景區(qū),一般都在遠(yuǎn)離城市的地方。在這些旅游目的地的周邊,形成的人口聚居地,就是旅游小鎮(zhèn)。這一類小鎮(zhèn),本身不是景區(qū),但是自然生態(tài)環(huán)境都很好,最重要的在于,這里是旅游集散地,是接待建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域,這就是接待型旅游小鎮(zhèn)。這類小城鎮(zhèn)通常為遠(yuǎn)離旅游中心城市的著名風(fēng)景區(qū)的重要門戶和游客主通道,具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢,小城鎮(zhèn)依托地理優(yōu)勢,開展旅游接待工作。
接待型旅游小鎮(zhèn),是旅游房地產(chǎn)開發(fā)的最佳區(qū)域,既可以開發(fā)旅游商業(yè)房地產(chǎn),又可以開發(fā)旅游度假房地產(chǎn)。
3、生態(tài)人居型旅游小鎮(zhèn)
最為大量的旅游小鎮(zhèn),是生態(tài)環(huán)境非常好,以生態(tài)人居為特色發(fā)展的小鎮(zhèn)。這類小鎮(zhèn)一般處于中大型城市周邊,距離城區(qū)較近,一般為近中郊區(qū)。對于北京、上海這樣的超大城市,距離在100公里以內(nèi);對于成都、西安這樣的城市,距離在60公里以內(nèi);對于煙臺、石家莊這樣的城市,距離在30公里以內(nèi);對于許昌、綿陽這樣的城市,距離在15公里以內(nèi);這一區(qū)域內(nèi)的生態(tài)小鎮(zhèn),是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的極佳目標(biāo),是旅游休閑小鎮(zhèn)最廣泛的目標(biāo)。此類小城鎮(zhèn)以接待城市休閑居民,開展農(nóng)業(yè)觀光等鄉(xiāng)村旅游為主,進(jìn)一步發(fā)展為生態(tài)休閑小城鎮(zhèn)。
四、規(guī)劃“旅游小鎮(zhèn)” 的要領(lǐng)
以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)范和旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃規(guī)范的雙重要求為前提,以旅游產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)城鎮(zhèn)發(fā)展,以城鎮(zhèn)建設(shè)配合旅游功能,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的系統(tǒng)整合。
1、規(guī)劃的要求
1)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略主導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會總體發(fā)展戰(zhàn)略;
2)區(qū)分類別:觀光小鎮(zhèn)、休閑小鎮(zhèn)、度假小鎮(zhèn)、集散小鎮(zhèn)、過境小鎮(zhèn);
3)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與平衡發(fā)展;
4)城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施配套;
5)城鎮(zhèn)社會生活配套;
6)城鎮(zhèn)行政管理要求;
7)鎮(zhèn)村體系結(jié)構(gòu)與互動;
8)城市化目標(biāo)、過程及其規(guī)律;
2、規(guī)劃的關(guān)鍵
1)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定,是基礎(chǔ);
2)旅游吸引力動力機(jī)制的設(shè)計(jì),最重要;
3)具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目策劃,是關(guān)鍵;
4)鎮(zhèn)域旅游整合,是目標(biāo);
5)旅游小城鎮(zhèn)的特定功能開發(fā)及其布局,是落地;
6)景觀規(guī)劃,是特色;
7)政府運(yùn)營模式,是價值;
8)商業(yè)運(yùn)作模式,是操作性的結(jié)晶。
3、規(guī)劃的原則
1)小鎮(zhèn)區(qū)域旅游吸引力的打造--動力機(jī)制的建構(gòu);
2)小鎮(zhèn)旅游功能定位--集散、夜間娛樂、觀光、休閑、度假、游樂;
3)小鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)功能配置與協(xié)調(diào)發(fā)展--城鎮(zhèn)規(guī)劃;
4)小鎮(zhèn)的風(fēng)貌規(guī)劃--旅游景觀吸引力與休閑度假環(huán)境。
[相關(guān)專題]旅游小城鎮(zhèn)—產(chǎn)城一體化發(fā)展
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