（二）追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價
使用這種定價方法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應(yīng)付或避免競爭，或為了穩(wěn)定市場以利其長期經(jīng)營，往往以同行中對市場影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價格為標準，來制定本企業(yè)的商品房價格。

四、可比樓盤量化定價法
針對許多樓盤均傾向于定性描述的現(xiàn)狀，我們嘗試對樓盤進行定量描述。進行量化統(tǒng)計的樓盤應(yīng)為可比性較強的、地段、價格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準現(xiàn)樓或樓花。每一樓盤定級因素的具體指標及等級劃分只有落實到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。
我們總共列出18個定級因素，分別為位置、價格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽、付款方式、戶型設(shè)計、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。此18個因素，共分五等級，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。
1、18個定級因素。
表1-1              定級因素、指標與分值
定級因素指      標分     值

位置A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠近；B、商業(yè)為臨街或背街；C、寫字樓為臨街或背街；D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近A.最差（遠）1；B.很差（遠）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5

價格A、百元以上為等級劃分基礎(chǔ)；B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級依次減少；C價格是否有優(yōu)勢A.最高1；B.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5

配套A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電；B、社會服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5

物業(yè)管理A、保安；B、清潔衛(wèi)生；C、機電；D、綠化率及養(yǎng)護狀況；E、物業(yè)管理費（元/月）；F、是否人車分流；G、物業(yè)管理商資質(zhì)A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
建筑質(zhì)量A、是否漏水；B、門窗封閉情況；C、內(nèi)墻；D、地板、E、排水管道A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5

交通A、大中小巴士路線數(shù)量；B、距工交站遠近；C、站點數(shù)量；D、大中小巴士舒適程度A.最少（遠）1；B.很少（遠）2；C.一般3；D.很多（近）4；E.最多（近）5
城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠中近期）；B、規(guī)劃完善程度；C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D、規(guī)劃現(xiàn)狀A(yù).最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5
樓盤規(guī)模A、總建筑面積（在建及未建）；B、總占地面積；C、戶數(shù)A.最小1；B.很小2；C.一般3；D.很大4；E.最大5

朝向A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、視野A.西（西北、西南）1；B.東（東南、東北）2；C北（東北、西北）3；D.南（東南、西南）5
外觀A、是否醒目；B、是否新穎；C、是否高檔；D、感官舒適程度A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
室內(nèi)裝修A、高檔；B、實用；C、功能是否完善；D、質(zhì)量是否可靠A.最差（遠）1；B.很差（遠）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5
環(huán)保A、空氣；B、噪音；C、廢物；D、廢水A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好（遠）5
發(fā)展商實力及信譽A、資產(chǎn)及資質(zhì)；B、開發(fā)樓盤多少；C、樓盤質(zhì)量；D、品牌A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5
付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
戶型設(shè)計A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系；C、是否有暗房；D、實用率大小A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
銷售情況A、銷售進度；B、銷售率；C、尾盤現(xiàn)狀A(yù).最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
廣告A、版面大小；B、廣告頻率；C、廣告創(chuàng)意A.最差（?。?；B.很差（?。?；C.一般3；D.很好（大）4；E.最好（大）5
停車位數(shù)量A、停車位數(shù)量；B、住戶方便程度A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5


2、定級因素權(quán)重確定
權(quán)重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。上述篩選出18個因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重分別為位置0.5、價格0.5、配套0.4、物業(yè)管理0.3、建筑質(zhì)量0.3、交通0.3、城市規(guī)劃0.3、樓盤規(guī)模0.3、朝向0.3、外觀0.1、室內(nèi)裝飾0.2、環(huán)保0.2、發(fā)展商信譽0.1、付寬方式0.2、戶型設(shè)計0.1、銷售情況0.1、廣告0.1、停車位數(shù)量0.1。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。

1-2                                                    可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（示范表）
F                  W
權(quán)重序號樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱備注
位置0.51
價格0.52
配套0.43
物業(yè)管理0.34
建筑質(zhì)量0.35
交通0.36
城市規(guī)劃0.37
樓盤規(guī)模0.38
朝向0.39
外觀0.110
室內(nèi)裝飾0.211
環(huán)保0.212
發(fā)展商信譽0.113
付款方式0.214
戶型設(shè)計0.115
銷售情況0.116
廣告0.117
停車位數(shù)量0.118

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