項目背景與問題判斷

對于景區(qū)來說，規(guī)劃一個核心引爆項目容易，但是規(guī)劃“一年四季+白天+夜晚”都能引爆市場的項目很難。如何規(guī)劃四季全時引爆型項目，讓景區(qū)淡季不淡、旺季更旺？本文以大吾川為例，對如何在距離大城市較遠的地塊規(guī)劃四季全時引爆型景區(qū)進行分析。

一、項目背景

大吾川，位于河北省石家莊市平山縣，即中國革命圣地——西柏坡所在地。地塊處于南崗水庫與黃璧莊水庫中間，滹沱河岸。距離河北省會石家莊市30公里，距離北京260公里，總面積約4870畝。

規(guī)劃地塊本是一個虧損的生態(tài)園項目，以森林拓展、農家餐飲、生態(tài)養(yǎng)殖、濕地公園和設施農業(yè)為主要游覽項目，盈利主要依靠設施農業(yè)和服務接待。東勝集團將對其的收購作為進軍旅游地產的第一步，經過幾輪考察選定綠維創(chuàng)景幫助其盤活這一地塊。

從資源角度來看，本項目地有大量的基本農田，建設用地很少，同時項目地的紅色文化氛圍非常濃厚，聶榮臻曾說過：“你們看，滹沱河兩岸，稻子長得多好呵，真是晉察冀的烏克蘭！”指的就是這塊地。從市場角度來看，項目地距離西柏坡和石家莊都有一定的距離，未來面臨的市場不能只是其中某一個區(qū)域，如何同時吸引這兩塊以及更廣的市場？從季節(jié)來看，項目地處于華北地區(qū)，冬冷夏熱，存在明顯的淡旺季，規(guī)劃何種項目才能做到四季全時都有引爆核？綠維創(chuàng)景如何做才能把這一“生地”炒成“熟地”？

二、問題判斷

1、基本問題——基本農田多、建設用地少

項目地有大量的基本農田，但建設用地很少，注定本項目只能以休閑農業(yè)項目為主。擺在我們面前的問題是，規(guī)劃什么樣的休閑農業(yè)項目才能既帶來游客又能打破土地的限制。

2、重要問題——市場對接和投資經濟性問題

項目的規(guī)劃必須首先考慮對市場的吸引力，經過討論，項目組初步認為本項目主要有三個市場：一是西柏坡的分流客源市場，二是石家莊本地客源市場和周邊市場，三是東勝集團的“辦卡”客戶。這些市場對哪些項目感興趣？客人的潛在需求是什么？投資回報率如何？有無相關成功案例？

3、核心問題——缺少核心引爆項目

核心項目并不難做，難的是如何使土地性質受限制、投資回報要求高、遠離客源中心的區(qū)域在一年四季中，包括夜晚和白天都要有核心吸引項目。

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本文關鍵字：四季全時 景區(qū)規(guī)劃 查看更多