面對越來越多的海南空置旅游地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)開始尋求解決之道。于是，“使用權(quán)分割”的概念在海南旅游地產(chǎn)圈中提出。這種國外旅游地產(chǎn)常見的經(jīng)營模式，對于海南旅游地產(chǎn)有一定的借鑒價值。但在經(jīng)過一定嘗試后，海南房地產(chǎn)人士發(fā)現(xiàn)，這一概念在海南落地并不容易。其中包括以下幾點原因。

“分時度假”概念誘人

使用權(quán)分割，指的是旅游地產(chǎn)將使用權(quán)分割銷售，讓顧客可以分享某個度假資產(chǎn)的不同時段。以這種模式銷售的旅游地產(chǎn)項目，將其使用權(quán)分成若干個周次，以會員制的方式一次性出售給客戶。這種模式不僅可以提高資源的使用效率，與持有不動產(chǎn)相比，消費者也可以節(jié)省一定度假成本。這種模式在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一個專有名詞：分時度假。

資料顯示，目前全球已有60多家“分時度假”集團，4500多個采用分時制度的度假村，分布在81個國家，來自124個國家的400多萬戶家庭購買了度假權(quán)，分時度假房產(chǎn)業(yè)已成為年營業(yè)額65億美元的全球產(chǎn)業(yè)。中國巨大的“分時度假”消費市場潛力正日益突現(xiàn)。

對于開發(fā)商而言，使用權(quán)分割銷售模式的好處顯而易見。以這種模式銷售的物業(yè)，往往能夠比以完整產(chǎn)權(quán)銷售賣出更高的價錢。以美國市場的一棟度假別墅為例，一套原來只能賣25萬美元的度假物業(yè)，分割使用權(quán)以后的賣價一般要高達100萬美元。因為熱門時段與冷門時段都能賣出相應(yīng)的價錢。在成熟的市場，各個旅游物業(yè)的使用時間甚至能夠交易，這相當(dāng)于將旅游地產(chǎn)金融化。

與此同時，逐漸從房地產(chǎn)投資熱中走出的國人發(fā)現(xiàn)，在擁有一處旅游物業(yè)之后，使用效率并不高。持有一處度假物業(yè)與入住度假酒店相比明顯更不劃算。“如果海南的‘使用權(quán)分割’模式能夠發(fā)展并完善，海南大量空置的旅游地產(chǎn)有可能被激活，”世聯(lián)行華南顧問拓展部總監(jiān)李函澤對中國證券報記者表示。

分割使用權(quán)存在障礙

不過，包括李函澤在內(nèi)的地產(chǎn)人士都認為，由于海南樓市近年來超速發(fā)展，在海南嘗試發(fā)達國家通行的分割使用權(quán)，還存在諸多障礙。

“目前海南的酒店也呈現(xiàn)過剩狀態(tài)，因此即使‘使用權(quán)分割’模式能夠推廣，也不一定能夠激發(fā)有效需求，”海南錦誠房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司董事長王路表示。在王路看來，已經(jīng)供應(yīng)過剩的海南旅游地產(chǎn)并不能依靠分割使用權(quán)就能找到出路。他認為，分割使用權(quán)至多在一個樓盤項目一部分實踐，目前多數(shù)旅游地產(chǎn)還要出售產(chǎn)權(quán)來消化。

實際上，曾經(jīng)興起的產(chǎn)權(quán)式酒店就已經(jīng)具備了“分時度假”的雛形，但遺憾的是海南的產(chǎn)權(quán)式酒店并沒有順利發(fā)展。“產(chǎn)權(quán)式酒店對于服務(wù)質(zhì)量的要求非常高，如果按照分割使用權(quán)的模式進行管理，服務(wù)的難度將更大。海南旅游地產(chǎn)多年來都是重開發(fā)、輕服務(wù)，因此并不具備發(fā)展分時度假的基礎(chǔ)”。

若要海南的旅游地產(chǎn)真正得到“拯救”，還要依靠經(jīng)濟發(fā)展?！爸挥衼砗Ｄ隙燃俣皇峭顿Y的國人多了，海南的旅游地產(chǎn)才能夠得到真正消化，包括使用權(quán)分割在內(nèi)的現(xiàn)代旅游地產(chǎn)模式才能發(fā)展起來?！?/P>

“至少在目前，海南的旅游地產(chǎn)正面臨整合，那些不懂旅游又沒有營銷資源的中小開發(fā)商在海南賺錢越來越困難，等待他們的不是被迫退出就是被整合，使用權(quán)分割不能為他們解決問題，”王路說。

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