近兩年來(lái)，旅游地產(chǎn)規(guī)模大盤在行業(yè)內(nèi)被高度關(guān)注，其典型案例有雅居樂(lè)清水灣、佳兆業(yè)東戴河、碧桂園十里銀灘和恒大海上威尼斯。這些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資規(guī)模巨大，在市場(chǎng)上的影響較大。
　　
雅居樂(lè)清水灣連續(xù)三年的銷售額都在30億元以上，2011年清水灣更是超過(guò)70億元，受推案周期影響，2013年來(lái)清水灣項(xiàng)目的銷售金額有所減少，但也超過(guò)46億元;佳兆業(yè)東戴河自入市以來(lái)，也連續(xù)多年保持高位增長(zhǎng)，2013年來(lái)日均來(lái)訪量達(dá)千人，連續(xù)多個(gè)月銷售過(guò)億元;碧桂園十里銀灘2011年銷售金額38億元，2012年銷售金額也近35億元;而恒大海上威尼斯2012年開(kāi)盤以來(lái)也對(duì)上?？腿盒纬删薮笪?。

探究這四大典型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，旅游大盤在項(xiàng)目運(yùn)作上有一些共同點(diǎn)。

地價(jià)成本超低墊定項(xiàng)目高溢價(jià)率，長(zhǎng)周期推案的靈活性更高。雅居樂(lè)清水灣、佳兆業(yè)東戴河、碧桂園十里銀灘、恒大海上威尼斯四大旅游項(xiàng)目在前期拿地上，均有一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是以極低的成本獲取土地儲(chǔ)備。四個(gè)旅游地產(chǎn)土地樓板價(jià)均不足500元/平方米，土地成本占一期銷售均價(jià)的比重都不超過(guò)6%。低廉的土地成本為產(chǎn)品創(chuàng)造高溢價(jià)夯實(shí)基礎(chǔ)。以雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目為例，一期金色果嶺系列在2009年3月開(kāi)盤，小高層的銷售報(bào)價(jià)在7200-9000元/平方米，土地樓板價(jià)僅占銷售均價(jià)的3%。可見(jiàn)，較低的土地成本是清水灣項(xiàng)目毛利潤(rùn)遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)的重要原因之一。

而且，低土地成本使雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目操盤的靈活性較大。相較普通大盤會(huì)拖長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期的風(fēng)險(xiǎn)，清水灣較低的土地成本而發(fā)生逆轉(zhuǎn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期也更加受益于不斷上升的區(qū)域房?jī)r(jià)與前期較低土地成本帶來(lái)的差值。清水灣2013年推案的6期碧海帆影系列正印證了這點(diǎn)，2013年11月普通住宅的報(bào)價(jià)在18000-28000元/平方米，別墅則達(dá)到30000-40000元/平方米，土地成本占項(xiàng)目售價(jià)的比例更低。而前期快速銷售回籠的資金也使清水灣能夠投入更多在后期項(xiàng)目品質(zhì)的打造與營(yíng)銷推廣上，進(jìn)一步提升口碑和品牌，創(chuàng)造高溢價(jià)回報(bào)。

跨年度多頻次獲取同一項(xiàng)目土地儲(chǔ)備，形成大盤規(guī)模開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。孫田表示，四大項(xiàng)目中，除了恒大海上威尼斯是在企業(yè)上市前以其他渠道獲取，其余均是通過(guò)招拍掛方式獲取。據(jù)了解，恒大海上威尼斯項(xiàng)目超大規(guī)模的土地儲(chǔ)備，在2006年左右先被啟東市分割成13塊以通過(guò)區(qū)域用海規(guī)劃審批，2007年又通過(guò)公司操作將海域證轉(zhuǎn)換為劃撥土地使用證；而雅居樂(lè)清水灣、佳兆業(yè)東戴河的項(xiàng)目土地更是跨度幾年，多次經(jīng)過(guò)招拍掛市場(chǎng)獲取。企業(yè)通過(guò)多頻次獲取的項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到170萬(wàn)方以上，大規(guī)模的土地儲(chǔ)備帶來(lái)的大盤造勢(shì)開(kāi)發(fā)也成為四大旅游地產(chǎn)的另一個(gè)大特點(diǎn)。

大盤開(kāi)發(fā)對(duì)企業(yè)的資源整合能力要求比較高，就清水灣項(xiàng)目來(lái)看，在同區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)并不明顯，但卻在海南大盤積聚、競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，以絕對(duì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)首戰(zhàn)成功，靠的就是大盤運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)積累和資源整合。

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