日前，十八屆三中全會(huì)已落下帷幕，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（下稱《決定》）發(fā)布，引發(fā)了媒體、專家“解讀熱”。雖然《決定》對(duì)公眾關(guān)注的房地產(chǎn)話題表述十分有限，只有“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，沒(méi)有“房地產(chǎn)調(diào)控”的字眼。但分析人士認(rèn)為，配合土地改革、財(cái)稅體制改革等舉措，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向?qū)⑸钍苡绊?。業(yè)界普遍認(rèn)為，三中全會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)吹響積極的號(hào)聲。

熱點(diǎn)1：弱化政府調(diào)控 凸顯市場(chǎng)作用

知名地產(chǎn)商人、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林接受媒體專訪時(shí)表示，《決定》沒(méi)有再提“地產(chǎn)調(diào)控”是進(jìn)步，說(shuō)明未來(lái)會(huì)加強(qiáng)市場(chǎng)的決定性作用，弱化調(diào)控，政府抓保障，市場(chǎng)做商品房。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，“習(xí)李房地產(chǎn)新政”日漸清晰，調(diào)控的手段、方法、立足點(diǎn)、途徑都在發(fā)生變化。與過(guò)去的調(diào)控思路有所不同，首先是調(diào)控手段的變化。過(guò)去，政府有形的手干預(yù)太多，而未來(lái)無(wú)形之手將起更大的作用。其次是方法的變化，過(guò)去以“限”為主，以堵為主，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)千方百計(jì)地增加供應(yīng)。再次，調(diào)控的立足點(diǎn)也在發(fā)生變化。過(guò)去的調(diào)控，是就房?jī)r(jià)而言的調(diào)控，房?jī)r(jià)被視為政治問(wèn)題，調(diào)控始終在短期的房?jī)r(jià)漲跌方面做文章，現(xiàn)在更加注重長(zhǎng)效制度的建立。最后是途徑的變化，過(guò)去常常是一刀切?，F(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，各地區(qū)表現(xiàn)不同，調(diào)控給了地方更大的自主權(quán)。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)則表示，盡管《決定》全文沒(méi)有提到房地產(chǎn)調(diào)控，但從內(nèi)容對(duì)市場(chǎng)化的多次強(qiáng)調(diào)，也能看出中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)化思路。在未來(lái)樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場(chǎng)化是大方向。

在中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一看來(lái)，如果三中全會(huì)的精神能夠得到全面貫徹，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展將是必然。與以往“圍繞房?jī)r(jià)調(diào)房?jī)r(jià)”的調(diào)控不同，改革聚焦在更深層次的問(wèn)題之上，雖然沒(méi)有直接談及房?jī)r(jià)的漲落，但高房?jī)r(jià)的問(wèn)題勢(shì)必隨著市場(chǎng)化改革的逐漸推進(jìn)而得到有效的解決。同時(shí)朱中一也指出，在一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的背景下，短期內(nèi)脫離有效的行政調(diào)控，市場(chǎng)必然存在失控的危險(xiǎn)。如何將既有的政策與未來(lái)的改革有效銜接，維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定，將是很重要的問(wèn)題。

熱點(diǎn)2：農(nóng)地流轉(zhuǎn)不局限于農(nóng)村

國(guó)家開發(fā)銀行研究院副院長(zhǎng)、中國(guó)社科院金融所金融市場(chǎng)室主任曹紅輝此前指出，三中全會(huì)“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”提法值得注意。曹紅輝認(rèn)為，這個(gè)提法表明農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將不再局限于農(nóng)村，而是跟城市市場(chǎng)并軌，單獨(dú)提出“建設(shè)用地”，接下來(lái)更多農(nóng)村土地將進(jìn)入供應(yīng)，意味著城市房地產(chǎn)價(jià)格將受到?jīng)_擊。

但《中國(guó)證券報(bào)》日前發(fā)表文章稱，宅基地暫時(shí)難入市，城市房?jī)r(jià)不會(huì)受沖擊。按十八屆三中全會(huì)的精神，宅基地暫時(shí)不會(huì)實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。未來(lái)5年，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地即便實(shí)現(xiàn)入市，也不會(huì)大規(guī)模增加全國(guó)的商品住宅，更談不上沖擊現(xiàn)有的房?jī)r(jià)體系。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員曹建海對(duì)媒體表示，給予農(nóng)民更多產(chǎn)權(quán)，是化解中國(guó)土地財(cái)政的重要舉措。一方面，這將會(huì)減少地方政府對(duì)農(nóng)村土地的征用，農(nóng)民土地或不再辦理征地手續(xù)，由農(nóng)民直接開發(fā)；另一方面，農(nóng)民的土地使用權(quán)或可以轉(zhuǎn)讓，土地產(chǎn)權(quán)多元化，將使得土地市場(chǎng)更加豐富，不再局限于地方政府征地。曹建海認(rèn)為，這一政策是對(duì)地方政府土地財(cái)政的沉重打擊，地方政府饑餓營(yíng)銷下的土地供應(yīng)短缺問(wèn)題將得到解決，由此造成的房?jī)r(jià)高漲問(wèn)題也將因此減弱。

熱點(diǎn)3：房地產(chǎn)泡沫不會(huì)馬上破裂

上周，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生在11月11日發(fā)表的一篇報(bào)告中認(rèn)為，三中全會(huì)推出的改革藍(lán)圖可能會(huì)加速房地產(chǎn)泡沫的破裂，改革越成功，房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)間越早。然而，也有人不同意這個(gè)看法。

王健林認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，但還沒(méi)到馬上要破裂的程度；《決定》中以“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”為核心的土地政策，可能會(huì)造成土地價(jià)格短期內(nèi)較大幅度的上升。農(nóng)民收入的增加，加上賣地少了，進(jìn)入市場(chǎng)的土地的減少，地價(jià)會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)，短期內(nèi)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。在他看來(lái)，關(guān)鍵要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)更快速的上漲。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，國(guó)家實(shí)施多年的樓市調(diào)控一直沒(méi)有采取增供應(yīng)平抑房?jī)r(jià)，而是限購(gòu)令等行政手段，這是因?yàn)椤跋拶?gòu)令”不僅不會(huì)影響土地財(cái)政收入，也沒(méi)有影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展。由于市場(chǎng)供不應(yīng)求局面未有任何改變，一旦取消限購(gòu)令，房?jī)r(jià)繼續(xù)大踏步上漲難以避免。再考慮到房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制的建立尚需全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)等條件的完善，且效果如何尚待觀察。因而，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，樓市限購(gòu)令或?qū)⒀永m(xù)。

熱點(diǎn)4：房地產(chǎn)稅立法勢(shì)在必行

《決定》中提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。據(jù)此，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康對(duì)媒體表示，房地產(chǎn)稅立法非常必要。據(jù)了解，今年年初起，已經(jīng)有部分城市陸續(xù)上報(bào)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案；此前國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的“383”改革方案中也提到要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅先行先試也十分必要，在肯定上海、重慶試點(diǎn)的前提下，可繼續(xù)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍和力度。未來(lái)有條件時(shí)，制定相關(guān)法律。

國(guó)務(wù)院參事、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓指出，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走到了一個(gè)十字路口，作為調(diào)控的一個(gè)重要手段，房產(chǎn)稅有利于改變?nèi)藗儗?duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的預(yù)期、改變房地產(chǎn)脫離其本來(lái)屬性，變?yōu)橥顿Y品的趨勢(shì)。他預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅的推進(jìn)在最近一兩年“會(huì)有大的動(dòng)作”。

不過(guò)，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)金融與投資教授喬志敏表示，就目前的表述來(lái)看，房產(chǎn)稅很難全面開征，相關(guān)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系還沒(méi)有理清，在之后修訂的土地管理法中，可能會(huì)給農(nóng)民高出現(xiàn)在很多的土地補(bǔ)償。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受媒體采訪時(shí)表示，房產(chǎn)稅征收的難點(diǎn)是涉及面太廣，征稅要考慮到保護(hù)絕大多數(shù)低收入人群，包括剛需人群置業(yè)減免的考量。這就涉及稅基，包括征稅對(duì)象。這就需要一些信息手段來(lái)完善房產(chǎn)稅征收的界定和減免的范圍。由于住房信息系統(tǒng)還不配套，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)房產(chǎn)稅可能還主要針對(duì)增量住房。加之立法先行，房產(chǎn)稅改革總體將呈現(xiàn)分區(qū)域、差別化征收的漸進(jìn)路徑。

熱點(diǎn)5：小產(chǎn)權(quán)房投資有風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)媒體報(bào)道，小產(chǎn)權(quán)房長(zhǎng)期以來(lái)處境尷尬，十八屆三中全會(huì)的召開，使其再次進(jìn)入公眾視野。目前小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正賭局中，大部分受訪者均表示購(gòu)房是出于投資的心態(tài)。

對(duì)于試圖從小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正變革中投資獲利的這種心態(tài)，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示風(fēng)險(xiǎn)太大，并不看好。同時(shí)，胡景暉認(rèn)為，一旦小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，農(nóng)村土地可以入市，再加上房產(chǎn)稅等種種政策出來(lái)，房?jī)r(jià)未來(lái)下跌的可能性就很難說(shuō)。

中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞認(rèn)為，轉(zhuǎn)正如果使得小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)者、出售者、購(gòu)買者受益，就不可能抑制下一輪大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。

財(cái)經(jīng)專欄作家禪宗七祖也持相似意見，一旦開啟小產(chǎn)權(quán)房合法化的道路，雖然會(huì)給城鄉(xiāng)結(jié)合地帶的農(nóng)民帶來(lái)一筆財(cái)富，卻也可能加劇這些地方的違建。

專攻房地產(chǎn)領(lǐng)域的北京中銀律師事務(wù)所律師王國(guó)章認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)后，小產(chǎn)權(quán)房完全轉(zhuǎn)正是不可能的，因?yàn)檫@既無(wú)法律基礎(chǔ)，也無(wú)政策支持，更與我國(guó)的土地制度相違背。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)指出，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”難度非常大，因?yàn)樯婕巴恋氐膯?wèn)題、城鄉(xiāng)二元的問(wèn)題、農(nóng)民土地的收益問(wèn)題，包括地方政府對(duì)于土地與市場(chǎng)的壟斷問(wèn)題等，矛盾非常大，問(wèn)題非常多。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，宅基地不屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，未來(lái)幾年內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地同等入市，主要與宅基地相關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房，暫時(shí)也看不到轉(zhuǎn)正的希望。

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