近日，中央政治局會議指出，要做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。

值得注意的是，此次會議沒有再象過去那樣在調(diào)控前面加上“加強”、“增強”、“改進”等定語，而是用了“做好”兩個字。一方面，說明調(diào)控已經(jīng)取得了一定成績，不需要再通過政策加碼等手段，對樓市進行調(diào)控；另一方面，說明調(diào)控工作還有許多需要提高和完善的地方，必須做好。更重要的，這樣的表述，也為調(diào)控從短期需要轉(zhuǎn)入長效運行留下了伏筆。因為，按照十八屆三中全會精神，在今后相當(dāng)一段時間內(nèi)，城鎮(zhèn)化建設(shè)都是一項十分重要而緊迫的任務(wù)。如果房地產(chǎn)市場調(diào)控不轉(zhuǎn)入長效運行，建立調(diào)控的長效機制，將對城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來極為不利的影響。

事實也是如此，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了10年多的快速發(fā)展以及4年多的強力調(diào)控以后，該釋放的能量已經(jīng)大量釋放，該暴露的問題也得到了充分暴露，該糾正的地方也已經(jīng)基本明確。在這樣的情況下，如果仍然堅持短期需要的調(diào)控方式，通過限購、限價、限貸等非市場化手段，就很難將各種矛盾和問題解決好。搞不好，還會引發(fā)許多新的矛盾和問題，如剛性需求被遏制、政府負(fù)債進一步擴大、大城市的房價壓力越來越大等。

尤其需要引起重視和關(guān)注的是，如果過度采用行政手段、強調(diào)政府調(diào)控，那么，市場化的調(diào)控機制就無法建立，在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，政府就會繼續(xù)扮演最主要的角色，市場經(jīng)濟主體在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的作用也將難以發(fā)揮，最終出現(xiàn)新一輪的盲目投資、盲目建設(shè)，使城鎮(zhèn)化建設(shè)異化成過去的城市建設(shè)。

要知道，社會各方面對城鎮(zhèn)化建設(shè)所以存在這樣或那樣的擔(dān)心，并不是城鎮(zhèn)化本身存在什么問題，也不是城鎮(zhèn)化不能成為下一輪經(jīng)濟健康發(fā)展的重要驅(qū)動。關(guān)鍵還在于前一輪城市化建設(shè)留下的后遺癥太多、問題太嚴(yán)重、矛盾太集中。如果城鎮(zhèn)化建設(shè)也陷入這樣的怪圈，其產(chǎn)生的后果，可能比城市化還要嚴(yán)重。

也正因為如此，在推進城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，就必須徹底清除城市化建設(shè)過程中的各種障礙，按照十八屆三中全會精神要求，更好地發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用，而不是繼續(xù)由政府充當(dāng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的主角。

而要做到這一點，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，就必須建立更加符合市場化要求的長效機制，讓市場對資源配置的決定性作用在房地產(chǎn)市場調(diào)控中更好地發(fā)揮作用，在城鎮(zhèn)化建設(shè)中扮演主角。從而，充分調(diào)動各種社會資源投入到城鎮(zhèn)化建設(shè)中去。

那么，如何才能建立更加有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控機制呢？怎樣的調(diào)控機制才能發(fā)揮長效機制的作用呢？顯然，逐步擺脫對行政調(diào)控手段的依賴，是目前最緊迫的任務(wù)。因為，雖然在房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范的情況下，行政調(diào)控手段的作可能比一般手段更有效。但是，從我國目前房地產(chǎn)市場的調(diào)控情況來看，行政調(diào)控的作用已經(jīng)發(fā)揮到了極致，沒有再繼續(xù)發(fā)揮作用的余地了。很大程度上，行政調(diào)控手段的負(fù)面作用和影響正在逐步顯現(xiàn)。如果繼續(xù)依賴行政調(diào)控手段，房地產(chǎn)市場調(diào)控將走入歧途。所以，必須盡快擺脫對行政調(diào)控手段的依賴，轉(zhuǎn)入到用經(jīng)濟手段和法律手段的調(diào)控軌道上來，充分發(fā)揮好市場機制的作用。

而要發(fā)揮市場機制對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，那么，政府就必須從主角轉(zhuǎn)變?yōu)榕浣牵瑥囊哉疄橹鬓D(zhuǎn)向以市場為主，政府重點在制定規(guī)則、創(chuàng)造環(huán)境、加強監(jiān)管等方面下功夫，為市場機制作用的發(fā)揮分行條件。這也意味著，在今后的城市和城鎮(zhèn)化建設(shè)中，政府將不能再直接投資。即便需要政府投資的領(lǐng)域，也要盡可能地發(fā)揮“四兩撥千斤”的作用，政府投資扮演藥引子的作用，調(diào)動社會資源參與到城市化、特別是城鎮(zhèn)化建設(shè)中來。譬如土地收益，就應(yīng)當(dāng)主要用于公共服務(wù)項目和公共服務(wù)產(chǎn)品的提供與創(chuàng)造方面，用于公用事業(yè)的發(fā)展，以及消化政府已經(jīng)形成的債務(wù)。其他的，全部交由市場去解決。

在此基礎(chǔ)上，對不符合市場化要求、損害公共利益、違反產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的行為，予以事業(yè)有成監(jiān)管和查處，使市場經(jīng)濟主體的行為能夠更加符合市場化要求、符合公共利益需要、符合國家的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策需要。

總之，中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控提出“做好”的要求，不僅是工作要求的轉(zhuǎn)變，更是調(diào)控理念的轉(zhuǎn)變，是按照十八屆三中全會提出的發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用的一種具體體現(xiàn)。它不僅有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，更有利于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的有序推進。必須按照這樣的轉(zhuǎn)型，建立更加符合市場經(jīng)濟要求的新的調(diào)控機制、調(diào)控體系。

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