國慶迎來旅游旺季，在一二線城市地價(jià)攀升住宅限購的情況下，不少三、四線城市文化旅游綜合體應(yīng)運(yùn)而生，遍地開花。復(fù)合型功能旅游將是未來趨勢(shì)。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)近3年在文化旅游地產(chǎn)上投資已超2300億。同時(shí)保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)等標(biāo)桿房企分別在浙江慈溪、遼寧等地大興旅游綜合體項(xiàng)目，投資手筆均過百億。

旅游投資扎堆三四線

萬達(dá)集團(tuán)300億投資青島東方影都，旅游地產(chǎn)似乎正在掀起投資熱潮。不少知名房企都紛紛掘金旅游地產(chǎn)。而細(xì)數(shù)萬達(dá)集團(tuán)今明年20余個(gè)新開業(yè)項(xiàng)目，超過半數(shù)位于三、四線城市。

“地方政府希望有實(shí)力的公司合作新城開發(fā)，通過運(yùn)營，周邊的地塊可以提升其價(jià)值，”保利商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展中心副總經(jīng)理趙亮向南都記者介紹。保利的旅游地產(chǎn)布局選址也多在三、四線，包括陽江海陵島、東莞、浙江慈溪等地。

500億巨資打造北中國第一大盤，這是佳兆業(yè)集團(tuán)在遼寧綏中縣的濱海旅游度假項(xiàng)目。碧桂園的十里銀灘系列落子深圳東部的惠州。兩者異曲同工的是，位于三線城市但瞄準(zhǔn)的是一線北京深圳的客戶群。佳兆業(yè)遼寧20億的銷售額中，北京客戶超八成。

為何各大開發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)二三乃至四線城市？寧波利時(shí)商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理李興軍接受南都記者時(shí)采訪認(rèn)為，現(xiàn)在不管是萬達(dá)、保利還是中糧等都積極在三、四線城市拿地，已經(jīng)成為整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)，房企必須要到這些地方去尋找發(fā)展空間。因?yàn)椴簧僖弧⒍€城市已經(jīng)達(dá)到非常飽和的狀態(tài)，面臨無法經(jīng)營、空戶率逐年上升，租金收不上來的困難。

在不少開發(fā)商看來，目前三、四線城市做綜合體成功的機(jī)會(huì)更高，因?yàn)橐弧⒍€城市商業(yè)區(qū)很密集，“只能拼后期運(yùn)營團(tuán)隊(duì)”，但三、四線城市往往在方圓三十公里地段只有一個(gè)綜合體，成為剛性需求，從而具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

保利商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展中心副總經(jīng)理趙亮就向南都記者透露，保利在慈溪拿地開建期間就與政府相關(guān)部門溝通，未來5到10年整個(gè)城市不會(huì)再有如此大的綜合體入市，為的是保證項(xiàng)目的不可替代性，防止區(qū)域業(yè)態(tài)過度競(jìng)爭(zhēng)和重復(fù)建設(shè)。“整體策略是引進(jìn)租金低的好商家，通過他們來帶動(dòng)其他商家，在財(cái)務(wù)上讓利給大的租戶。”

盈利不靠租金靠資產(chǎn)增值

究竟操盤旅游綜合體會(huì)否面臨資金斷層的壓力？大手筆注入的資金何時(shí)才能回收？業(yè)內(nèi)人士紛紛提出了疑問。

萬達(dá)集團(tuán)一位業(yè)務(wù)總監(jiān)告訴南都記者，萬達(dá)為確保招租順利會(huì)想各種辦法，包括發(fā)動(dòng)大品牌的帶動(dòng)效應(yīng)，優(yōu)異的條件給出適當(dāng)優(yōu)惠等。

保利地產(chǎn)慈溪項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人亦承認(rèn)大型綜合體招商是有困難的，但項(xiàng)目需要通過規(guī)劃亮點(diǎn)，設(shè)計(jì)不可復(fù)制性，“相比于一、二線城市雖然招商容易但競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，可以說三、四線的綜合體還是好做一些的?！?/P>

操盤旅游地產(chǎn)的房企都倡導(dǎo)“現(xiàn)金流為王”。楚睿商業(yè)董事長黃文杰接受南都記者采訪時(shí)介紹，租金只是獲取利潤的其中一種方式，更重要的方式是資產(chǎn)增值，把持有的資產(chǎn)進(jìn)行增值才是盈利的方式?！?到15年都是商業(yè)正常的回收周期。綜合體項(xiàng)目的收入方式除了租金收入、資產(chǎn)增值外還有部分是屬銷售回籠”。李興軍認(rèn)為，常規(guī)來說一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的投資收回最長不能超過15年。

瞄準(zhǔn)養(yǎng)老休閑多業(yè)態(tài)

“大干快上”的綜合體引發(fā)的“泡沫”之憂，事實(shí)上，開發(fā)商也明打算盤，在綜合體里，一定要盡量布局豐富的業(yè)態(tài)，特別是結(jié)合時(shí)下熱點(diǎn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，多條干線錯(cuò)位發(fā)展。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，不同區(qū)域的萬達(dá)城不是簡單復(fù)制，而是有不同的文化旅游內(nèi)容，充分結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕?，體現(xiàn)當(dāng)?shù)靥厣１＠禺a(chǎn)也稱目前對(duì)多種重要業(yè)態(tài)都將均衡發(fā)展，圍繞商業(yè)、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，同時(shí)關(guān)注城鎮(zhèn)化發(fā)展的新機(jī)遇，創(chuàng)造新的業(yè)績和利潤增長點(diǎn)。

佳兆業(yè)的東戴河項(xiàng)目亦集旅游休閑養(yǎng)老于一體，打造養(yǎng)老示范和海洋文化保護(hù)基地等概念，以高端休閑結(jié)合養(yǎng)老養(yǎng)生為概念，針對(duì)老年人需求建設(shè)醫(yī)療配套和養(yǎng)生宮，同時(shí)落地首個(gè)海洋保護(hù)公益文化基地。佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席孫越南稱，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將引入其中，發(fā)揮戰(zhàn)略作用。而這一定位十分湊效，目前項(xiàng)目有1/3客戶為50歲以上老人。

“旅游地產(chǎn)投資熱的背后是對(duì)開發(fā)商成熟旅游地產(chǎn)整體運(yùn)營能力的考驗(yàn)，也是全產(chǎn)業(yè)鏈整合能力的考驗(yàn)”，旅游地產(chǎn)專家、威海光耀集團(tuán)李小鵬提出。

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