低價(jià)圈地之惑

低價(jià)圈地之惑
   
按華潤的邏輯理解，加大旅游地產(chǎn)投入是為了抗風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)新的盈利點(diǎn)。那么縱觀國內(nèi)紛紛涉及旅游地產(chǎn)的知名房企，到底算的是不是同一本賬？

自2009年以來，發(fā)展旅游和文化產(chǎn)業(yè)日漸被提升到國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的高度，圍繞旅游度假、生態(tài)養(yǎng)生、養(yǎng)老需求的旅游地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商爭相追捧的投資熱點(diǎn)，旅游地產(chǎn)開發(fā)到了白熱化階段。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年中國旅游地產(chǎn)投資總額破萬億元，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目超過3000個(gè)。而開發(fā)商投資動(dòng)輒數(shù)十億、過百億元，占地也動(dòng)輒數(shù)千畝，即便超過萬畝也不鮮見。

萬科、華僑城、中信、華潤、海航、萬達(dá)、恒大、龍湖、中坤、中弘地產(chǎn)、富力、世茂、雅居樂、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)行業(yè)前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

“房企轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)的動(dòng)因很簡單：低地價(jià)與高優(yōu)惠政策，低成本與高利潤。”亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓接受中國房地報(bào)采訪時(shí)用一句話概括，在他看來，這種所謂的轉(zhuǎn)型都是權(quán)益之計(jì)。

華潤集團(tuán)的特點(diǎn)是旗下的幾大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，如房地產(chǎn)、燃?xì)?、電力、水泥、消費(fèi)等，當(dāng)華潤選擇進(jìn)入一個(gè)城市時(shí)，往往是幾大產(chǎn)業(yè)一起進(jìn)入，這對于地方政府有著巨大的吸引力。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對中國房地產(chǎn)報(bào)分析，當(dāng)前的旅游地產(chǎn)熱無非以下三種原因。
   
其一，開發(fā)商可以以旅游地產(chǎn)名義圈地，圈大規(guī)模的地塊，而純住宅市場在一二線城市越來越難。

其二，拿地成本低，短期內(nèi)可以賣，尤其是可以像賣住宅產(chǎn)品一樣賣房子，這對于操盤旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的公司來講，可以獲得短期內(nèi)的現(xiàn)金流。
   
第三，經(jīng)營的話，可以獲得旅游地產(chǎn)的經(jīng)營收益，可以考慮作為轉(zhuǎn)型的方向之一，可以同時(shí)占有以后越來越稀缺的土地和旅游資源。
   
這種類似的觀點(diǎn)得到諸多業(yè)內(nèi)人士的贊同，他們認(rèn)為，雖然整個(gè)旅游地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)盈利的案例目前還少得可憐，但眾多企業(yè)爭相擠入，主要?jiǎng)訖C(jī)僅僅在于低價(jià)圈地。

以目前國內(nèi)最典型的做旅游地產(chǎn)的房企華僑城來看，或許也可以佐證這種觀點(diǎn)。

申銀萬國的一份研究報(bào)告顯示，華僑城在西南某城的拿地平均價(jià)為80萬元/畝，而該區(qū)域當(dāng)時(shí)的土地市場價(jià)為130萬~150萬元/畝；在北京的項(xiàng)目拿地平均價(jià)約為100萬元/畝，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)周邊商品房用地200萬元/畝的土地成本。

一位業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商通常運(yùn)作集主題公園、別墅、酒店、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)為一體的旅游復(fù)合地產(chǎn)，主題公園最少的只占項(xiàng)目用地的1/5左右，最多也就一半。

資料顯示，華僑城在北京的項(xiàng)目占地1.5平方公里，其中主題公園歡樂谷占地0.5平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施及其房地產(chǎn)開發(fā)卻占1平方公里；上海華僑城項(xiàng)目2.5平方公里，其中歡樂谷占地0.5平方公里，房地產(chǎn)開發(fā)2平方公里；成都華僑城項(xiàng)目3平方公里，其中歡樂谷用地不到1平方公里，房地產(chǎn)項(xiàng)目2平方公里多。

以旅游為主業(yè)的華僑城，旅游收入只占營業(yè)收入的約36.4%，而房地產(chǎn)收入?yún)s占公司收入的59%。

在旅游加地產(chǎn)的模式中，旅游部分的投資收益屬于典型的“慢進(jìn)慢出”型，而地產(chǎn)開發(fā)部分則為“快進(jìn)快出”型。出于商業(yè)利益的沖動(dòng)，開發(fā)商會(huì)有意加大地產(chǎn)部分的投資面積，以實(shí)現(xiàn)收益回收期的最短化與收益量的最大化。

更需警惕的是，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)加碼，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下滑，旅游地產(chǎn)投資收益將出現(xiàn)下滑趨勢。

港中旅2011年財(cái)報(bào)就已顯示，其位于珠海的海泉灣度假區(qū)項(xiàng)目當(dāng)年業(yè)務(wù)收入達(dá)到4.55億港元，但是凈利潤虧損卻達(dá)到2000萬港元，而2010年則虧損了3.28億元。

現(xiàn)在的海洋經(jīng)濟(jì)熱潮也導(dǎo)致投資環(huán)境的惡化。這一點(diǎn)海南正是典型。扎堆投資海南的開發(fā)商曾享受了該省成為國際旅游島的政策紅利，旅游地產(chǎn)投資一度呈井噴態(tài)勢，但過度投資以及市場消化能力不足等弊病正在顯現(xiàn)，高庫存成為樓市的一道“傷疤”。

“未來企業(yè)還將面臨市場、法律、政策、調(diào)控、資金等多方面的風(fēng)險(xiǎn)?！敝x逸楓說。

而如何防范這些風(fēng)險(xiǎn)，獲得多元化的最大收益，顯然也是華潤集團(tuán)需要思考的問題。

本文關(guān)鍵字：旅游地產(chǎn) 查看更多