當(dāng)前樓市的調(diào)控讓人如霧里看花，一方面中央各部委再度密集表態(tài)，釋放“調(diào)控從嚴(yán)”的信號(hào)；另一方面，多地政府或“加碼”、或“松綁”調(diào)控，步調(diào)不一引發(fā)爭(zhēng)議。10月17日，杭州市開始實(shí)行土地市場(chǎng)新規(guī)，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將鎖定地價(jià)，“從零開始”競(jìng)投配建保障性住房和安置用房面積；10月19日，珠海出臺(tái)政策，土地閑置滿一年，由政府無償收回；上周，陜西省下發(fā)通知，規(guī)定將地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)率控制在10%以內(nèi)，“震懾”市場(chǎng)。而貴陽近期的“買房送戶籍”政策受到了各界的廣泛關(guān)注；天津、廈門、南昌等30城市公積金微調(diào)無疑又為樓市打上了一劑強(qiáng)心針。

本期地產(chǎn)同學(xué)會(huì)邀請(qǐng)到多位房地產(chǎn)業(yè)界資深人士就以上現(xiàn)象進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)后市樓市調(diào)控走向。

地方松綁或?yàn)閾?dān)憂經(jīng)濟(jì)

主持記者：如何理解當(dāng)前各地方政府對(duì)樓市調(diào)控政策的“加碼”或“松綁”？

陳衛(wèi)東：進(jìn)入11月，國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控將步入一個(gè)異常敏感的時(shí)期，中央或?qū)鞘杏行轮赶颉６鞯胤秸蚋鞯亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，在對(duì)樓市調(diào)控政策的執(zhí)行上，具體措施上有差異無可厚非，搞“一刀切”對(duì)整個(gè)樓市的健康發(fā)展無益。

落實(shí)到供需關(guān)系上，倘若為強(qiáng)調(diào)價(jià)格調(diào)控全然不顧自住型與改善型住房實(shí)際需求，即使價(jià)格被人為壓制，也只是暫時(shí)的，一旦限購(gòu)等政策改變，剛性需求就會(huì)集中釋放出來。

陳果：經(jīng)過這一輪調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控的近期目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn)，即抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，但要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)回歸合理增長(zhǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，未來仍需要做不少工作。地方政府的不同調(diào)控政策說明雖然市場(chǎng)、政策的博弈在加劇，但大規(guī)模、大幅度的“松綁”政策任然遙遙無期。

張曉丹：盡管近期各地政府在“落地”樓市調(diào)控方針時(shí)的確呈現(xiàn)“松緊紛歧”的差異，但全體而言還是以“趨緊”為多。部分地區(qū)為樓市“松綁”的政策，可能體現(xiàn)出某些地方對(duì)未來當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)整體表現(xiàn)的擔(dān)憂。由于市場(chǎng)的低迷會(huì)波及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的整體表現(xiàn)，降低區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活躍度和地方財(cái)稅收入，于是放松樓市政策以刺激經(jīng)濟(jì)。

應(yīng)建立調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

主持記者：中央對(duì)于樓市調(diào)控的力度和決心并沒有動(dòng)搖，而地方政府的執(zhí)行則步調(diào)不一，后市房地產(chǎn)調(diào)控如何演變？

陳衛(wèi)東：后期樓市調(diào)控不論“松緊”，在本輪調(diào)控持續(xù)兩年多后，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段和方式出現(xiàn)明顯改善：從重點(diǎn)關(guān)注短期效應(yīng)，到關(guān)注行業(yè)未來長(zhǎng)期發(fā)展；從偏重行政手段到更多地運(yùn)用市場(chǎng)、法制、經(jīng)濟(jì)的手段，這將有利于調(diào)控的持續(xù)和深入。

陳果：總體來看，調(diào)控政策沒有動(dòng)搖，限購(gòu)限貸的方向沒有改變，地方在沒有違反限購(gòu)的前提下根據(jù)自身特點(diǎn)做了一些微調(diào)，調(diào)控基本保持穩(wěn)定。明年樓市走勢(shì)要看經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，政策應(yīng)該會(huì)有新的動(dòng)作，比如之前房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)該會(huì)推開。

張曉丹：在今后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體政策上，如何實(shí)現(xiàn)短期政策向長(zhǎng)期制度安排過渡，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控保持平衡的重要方面。在不少人看來，盡管今年一些地方出臺(tái)的房地產(chǎn)限購(gòu)、限價(jià)令對(duì)市場(chǎng)起到較大作用，但這種行政干預(yù)的方式素為市場(chǎng)所詬病。如何讓這種以行政干預(yù)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控向有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效制度轉(zhuǎn)變，也是必須盡早籌謀的重大問題。這既有房地產(chǎn)發(fā)展模式的重建問題，也有相應(yīng)的政策儲(chǔ)備問題。

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