中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)正式進(jìn)入“下半場”，這是在業(yè)內(nèi)外沒有多大爭議的一個(gè)判斷。在調(diào)控不放松的大背景下，銷售業(yè)績下滑，融資大門緊閉，專注住宅市場的開發(fā)商已經(jīng)所剩無幾，轉(zhuǎn)型已成為不爭的事實(shí)。萬科、龍湖加碼商業(yè)地產(chǎn)，恒 大加快推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略，綠城推出代建模式，萬達(dá)大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，綠地介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

“現(xiàn)在很多企業(yè)的首要問題已不是資金，而是戰(zhàn)略?！?中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟指出，在朝氣蓬勃的上半場，憑借巨大的制度紅利和市場紅利，無論是靠規(guī)?；€是靠精細(xì)化戰(zhàn)略，各路房企大都獲得了飛躍式的發(fā)展。但現(xiàn)在，挑戰(zhàn)來臨，后十年，如果企業(yè)對旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域涉足的計(jì)劃不明，或者是戰(zhàn)略選擇得不對，可能會(huì)錯(cuò)失后面白銀十年的機(jī)會(huì)。

游資共同選擇旅游地產(chǎn)

處于十字路口的各大房企，將目光投向了住宅以外的領(lǐng)域，并各顯神通。

日前，佳兆業(yè)高調(diào)宣布，未來6-8年，將在遼寧葫蘆島綏中縣東戴河新區(qū)斥資500億元，圈地11平方公里，建造建筑總量為1000萬平方米的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

將觸角伸向旅游地產(chǎn)的，還有中弘股份(000979)。最近3個(gè)月，中弘股份已將海口、西雙版納、濟(jì)寧等城市近13萬畝土地收入囊中，總投資將超500億元。

這只是冰山一角。今年以來，中鐵、恒 大、中坤等各大房企，一哄而上，紛紛在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房企百強(qiáng)中，有近1/3的已擁有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

“包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，成為服務(wù)業(yè)的重要增長點(diǎn)。旅游地產(chǎn)正在成為從其他行業(yè)撤出的游資的新出路?！痹谌涨芭e行的2012年國際旅游財(cái)富峰會(huì)上，國家旅游局綜合協(xié)調(diào)司司長張堅(jiān)鐘就表示，今年旅游全行業(yè)投資有望繼續(xù)超1萬億元(去年已過1萬億元)。

張堅(jiān)鐘稱，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)包括城市建設(shè)在內(nèi)的投資，而發(fā)展旅游地產(chǎn)切合了很多地方政府的施政思路。目前，云南、貴州、海南等地成為各路資金投資旅游地產(chǎn)的集中區(qū)。

一位山西證券(002500)人士透露，從山西煤炭行業(yè)撤出的3000億元資金正在尋找新出路。“而旅游地產(chǎn)成了這些游資的共同選擇，就像早年游資投資教育地產(chǎn)一樣?！鄙虾煼洞髮W(xué)旅游學(xué)院院長楊衛(wèi)武表示。

“傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目土地賣不動(dòng)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不但能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)卣顿Y，而且能夠增加GDP和就業(yè)，因此地方政府很積極。”海南地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟主席齊志輝稱，這樣一來，開發(fā)商就有討價(jià)還價(jià)的資本了，因此，旅游地產(chǎn)的土地價(jià)格比傳統(tǒng)的住宅及商業(yè)地塊要低很多。而經(jīng)濟(jì)學(xué)專家鄧志浩也表示，政府對旅游景區(qū)和旅游地產(chǎn)的招商引資優(yōu)惠力度是非常大的，開發(fā)商在開發(fā)過程中也就不需要承受太多的資金壓力，并且可享受土地增值。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為新寵
除了旅游地產(chǎn)，一個(gè)尚屬陌生的概念也受到房地產(chǎn)界的關(guān)注，那就是以產(chǎn)業(yè)聚集為特征的園區(qū)開發(fā)，即所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也日漸受到地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。

上海證券近期發(fā)布的報(bào)告顯示，除此前傳統(tǒng)的張江高科(600895)、外高橋(600648)等園區(qū)類上市公司外，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是實(shí)力雄厚的實(shí)業(yè)集團(tuán)公司。

如聯(lián)想集團(tuán)及其合作企業(yè)將在大慶建設(shè)科技城項(xiàng)目，總投資超過100億元。而萬通在攜手TCL高調(diào)進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后，在今年又與匯源簽署了一份工業(yè)地產(chǎn)合作備忘錄，宣布對匯源集團(tuán)旗下工業(yè)地產(chǎn)資源進(jìn)行整合。另外，綠地集團(tuán)也與鄭州市相關(guān)部門簽約開發(fā)總投資額高達(dá)130億元的濱湖國際總部產(chǎn)業(yè)園。與旅游地產(chǎn)同樣的是，低廉的土地價(jià)格，亦是吸引開發(fā)商進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最大原因。

同樣，在房地產(chǎn)調(diào)控及社會(huì)老齡化的雙重推動(dòng)下，養(yǎng)老住宅也迎來了發(fā)展機(jī)遇。保利、萬科、龍湖、華潤、花樣年等紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)相關(guān)資料顯示，目前整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)市場的商機(jī)約4萬億元。到2030年，有望增至13萬億元。但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。

“現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對滯后。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益是吸引投資者重要因素?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示。

還有房企選擇了海外發(fā)展。近日，首創(chuàng)置業(yè)宣布已與法國地方政府簽訂土地協(xié)議，將建設(shè)中法經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作區(qū)，為出海房企再添新例。無偶有偶，萬科近期也加快了國際化發(fā)展步伐，目前已經(jīng)成立了美國地產(chǎn)業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，為進(jìn)軍美國市場做準(zhǔn)備；而中航地產(chǎn)(000043)也加速布局海外市場。

上海一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)此前發(fā)布的《全國房企多元化經(jīng)營調(diào)研評估報(bào)告》顯示，通過對滬深主業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)的132家上市公司多元化擴(kuò)張的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中天城投(000540)、中潤投資、鼎立股份(600614)、華業(yè)地產(chǎn)(600240)等20余家房企已經(jīng)或即將涉足礦業(yè)，占到整個(gè)房地產(chǎn)板塊上市公司總數(shù)的近1/6。星河灣等一些房企，還涉足高端白酒等消費(fèi)品行業(yè)。

利潤下滑成企業(yè)發(fā)展瓶頸

“對于房企來說，轉(zhuǎn)型是勢在必行，更重要是掌握主動(dòng)性，對宏觀的判斷，對未來的判斷，要做好積累，不要盲目地跟風(fēng)，目前有旅游產(chǎn)業(yè)、還有其他的產(chǎn)業(yè)，是否可以跟同行拉開差距，這是非常關(guān)鍵的一點(diǎn)?！毙呛訛臣瘓F(tuán)副總裁梁上燕稱。

而包括梁上燕在內(nèi)的多位房企代表，均不得不承認(rèn)，諸多房企不得不或主動(dòng)謀求轉(zhuǎn)型的背后，掩蓋不住的是利潤下滑所帶來的企業(yè)發(fā)展瓶頸。

根據(jù)滬、深兩市61家上市房企發(fā)布的上半年半年報(bào)，同花順(300033)iFinD統(tǒng)計(jì)出的結(jié)果顯示，30家上市房企凈利潤同比下滑。

而據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，上半年20家標(biāo)桿內(nèi)房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1826.91億元，同比增長9.92%，實(shí)現(xiàn)利潤401.02億元，同比下降1.32%。20家房企的平均凈利潤率為21.95%，同比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。利潤只減不增影響的不僅是房地產(chǎn)商，也影響了投資方的投資熱情和市場的信心，一個(gè)顯著信號(hào)就是：一些長期投資房地產(chǎn)市場的非房企紛紛開始撤資。

在2009年至2010年爆發(fā)式上漲過程中，包括天富熱電(600509)、華菱鋼鐵(000932)、春蘭、四川水井坊(600779)、西部礦業(yè)(601168)、中衛(wèi)脈等一批電信、鋼鐵、制酒企業(yè)紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，希望能在快速增長的市場中分一杯羹。但是在最近部分企業(yè)明顯加速了脫離地產(chǎn)、回歸本業(yè)的步伐。

近日，天富熱電明確表示，公司以4.02億元的價(jià)格將旗下的天富房產(chǎn)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓完成后，天富熱電業(yè)務(wù)將不再涉足房地產(chǎn)，而中國兵器裝備集團(tuán)也先后轉(zhuǎn)讓了南方東銀置地部分股權(quán)、薊門橋地王等資產(chǎn)。

據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，已經(jīng)有東方航空(600115)、西部礦業(yè)、江蘇舜天(600287)、酒鬼酒(000799)業(yè)、安徽金種子等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，從房地產(chǎn)行業(yè)中撤資，或減少相關(guān)地產(chǎn)的資產(chǎn)配置。

數(shù)據(jù)也顯示，截至8月11日，今年共有約70家上市房企發(fā)布了180個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，同比增長62.16%。

“隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)原有的生存發(fā)展路徑將難以應(yīng)對新的挑戰(zhàn)?！?陳晟稱，相比“黃金十年”，在未來的“白銀十年”里，無疑將會(huì)出現(xiàn)利潤平均化、市場二元化、模式專業(yè)化、資產(chǎn)波動(dòng)化、經(jīng)營虛擬化等重大變化。

在陳晟看來，是否能夠敏銳地感受到下半場的基本趨勢和重要特征，并因勢利導(dǎo)地實(shí)現(xiàn)自身的轉(zhuǎn)型發(fā)展，將是今后各路房企生存與發(fā)展分化的重要源頭。

正略鈞策管理咨詢合伙人、副總裁薛迥文也指出，總體上看，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于牛市下半場和調(diào)控中場。一些關(guān)鍵的趨勢性變化值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注：如以資源圈占為主導(dǎo)的粗放式增長及坐地生財(cái)式時(shí)代基本結(jié)束，以品質(zhì)品牌和規(guī)模實(shí)力為主導(dǎo)的專業(yè)化、規(guī)?；瘯r(shí)代已經(jīng)來臨；以土地紅利為主導(dǎo)的時(shí)代即將結(jié)束，以高周轉(zhuǎn)、精細(xì)化成本控制和品牌品質(zhì)溢價(jià)為特點(diǎn)的時(shí)代已經(jīng)來臨；以“住上房子”為主流需求的時(shí)代即將結(jié)束，以滿足“住好房子”為主要需求的時(shí)代即將來臨。

薛迥文稱，房企大可不必糾結(jié)于眼前依舊從嚴(yán)的宏觀調(diào)控政策，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈裂變、市場需求、區(qū)域發(fā)展、政府訴求分化等趨勢性變化，盡早轉(zhuǎn)型才是明智之舉。

“當(dāng)然，企業(yè)轉(zhuǎn)型是痛苦的，有些企業(yè)已定格化，” 陳晟說，比如星河灣就不會(huì)做普通住宅，轉(zhuǎn)型也是困難的。

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