旅游地產(chǎn)的障礙

旅游地產(chǎn)的障礙

黃島新區(qū)正在開(kāi)發(fā)的住宅強(qiáng)烈地需要買家。

與其他地產(chǎn)類型相比，旅游地產(chǎn)更強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)的權(quán)衡，如果說(shuō)自然的旅游資源是旅游地產(chǎn)不可或缺的外形，那么，經(jīng)濟(jì)回報(bào)就是旅游地產(chǎn)重點(diǎn)所在的內(nèi)涵。但就時(shí)下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制而言，地價(jià)幾乎是決定房?jī)r(jià)的唯一要素，與坐擁完善配套、鄰近政治、金融、文化中心的地段優(yōu)勢(shì)（或者說(shuō)社會(huì)優(yōu)勢(shì)）相比，風(fēng)景獨(dú)好的自然優(yōu)勢(shì)至少短時(shí)間內(nèi)難以回報(bào)投資，這或許是大多數(shù)遠(yuǎn)離城市中心的新興旅游地產(chǎn)無(wú)法繞過(guò)的難題。

合并后的黃島新區(qū)存量房四萬(wàn)余套，對(duì)比黃島新區(qū)兩百萬(wàn)的城鎮(zhèn)農(nóng)村人口總數(shù)，可知四萬(wàn)余套存量房意味著什么。由此可見(jiàn)，黃島新區(qū)想僅以面?？可降淖匀画h(huán)境之地利發(fā)展旅游地產(chǎn)，條件尚不充足，畢竟回報(bào)率才是旅游地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)核心。

因此，能夠?qū)崿F(xiàn)四萬(wàn)余套存量房的消化并在交付使用后獲得相應(yīng)回報(bào)就成了黃島新區(qū)旅游地產(chǎn)系統(tǒng)成熟的最大障礙。姑且不論這些存量房的消化問(wèn)題，單就區(qū)域的旅游特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，春夏秋冬四季就是極大的問(wèn)題。拋開(kāi)自然資源的優(yōu)劣不論，四季分明對(duì)以旅游地產(chǎn)為概念的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)模塊而言并不是多么利好的事情。相反，四季分明會(huì)稀釋旅游地產(chǎn)下游的業(yè)主的興趣濃度，更無(wú)法全年度吸引游客以填充數(shù)量巨大的旅游地產(chǎn)小業(yè)主的物業(yè)空間。所以，位于黃島新區(qū)靈山灣的青島紅樹(shù)林度假酒店在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，就設(shè)想以“四季全時(shí)度假目的地”的經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)對(duì)異于三亞紅樹(shù)林度假酒店全年盛夏的四季分明的青島氣候，試圖改變青島冬季度假的尷尬局面。

借助科技之力建筑自動(dòng)開(kāi)合的穹頂以解決四季分明的問(wèn)題并不能解決青島紅樹(shù)林度假酒店運(yùn)營(yíng)旅游地產(chǎn)的全部問(wèn)題，盡管“中國(guó)最大的室內(nèi)陽(yáng)光沙灘”可以實(shí)現(xiàn)冬季暢游大海的休閑度假的感覺(jué)，盡管室內(nèi)商業(yè)街可以不在意室外冬天的溫度，可是它們都屬于配合自然環(huán)境的基礎(chǔ)建設(shè)，迫在眉睫的事情仍是經(jīng)濟(jì)的考量――投資回報(bào)。

三亞紅樹(shù)林度假酒店的成熟在先，同屬今典集團(tuán)的青島紅樹(shù)林度假酒店沒(méi)理由不借助同宗的三亞紅樹(shù)林度假酒店。2010年5月奠基的青島紅樹(shù)林度假酒店除了三亞紅樹(shù)林度假酒店的模板，并沒(méi)有太強(qiáng)的自然資源、行政資源優(yōu)勢(shì)。

故而，黃島新區(qū)還沒(méi)有合并的幾年前，青島紅樹(shù)林度假酒店推廣時(shí)，就打出了“股權(quán)式”酒店的投資回報(bào)方式，隨后又開(kāi)始銷售紅樹(shù)林度假卡，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全把紅樹(shù)林度假卡定位為金融產(chǎn)品，他認(rèn)為“這種模式更受中國(guó)消費(fèi)者歡迎”，因?yàn)椤伴T檻更低了”。這與國(guó)內(nèi)很多商場(chǎng)超市自己發(fā)行的購(gòu)物卡的模式相似，但最大的不同在于，商場(chǎng)超市的購(gòu)物卡有足夠多的分店消化，而“在建的、拿地的和正在拿的紅樹(shù)林酒店加起來(lái)‘只’有12座”，同時(shí)，當(dāng)開(kāi)發(fā)真實(shí)存在的地產(chǎn)建筑變成運(yùn)營(yíng)像游戲幣一樣虛擬的金融產(chǎn)品，很難評(píng)斷是喜是憂。

僅僅討論什么是旅游地產(chǎn)，或者只是分析旅游地產(chǎn)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的組成，很有可能成為一件本末倒置的粗魯?shù)氖虑椋⒂纱算@入旅游地產(chǎn)的概念誤區(qū)。實(shí)質(zhì)上，旅游地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程積累后形成的結(jié)果，而非事先觸及的原因。

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