旅游地產(chǎn)，無(wú)疑是這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為惹眼的項(xiàng)目。時(shí)下，置身于旅游地產(chǎn)混戰(zhàn)的企業(yè)與日俱增，除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)以外，一些文化類企業(yè)也按捺不住而開(kāi)始試水。在這場(chǎng)持續(xù)不斷的地產(chǎn)風(fēng)暴之下，為了成為最終的贏家，不論是投資方還是設(shè)計(jì)方，都在苦苦思索究竟如何才能抓住消費(fèi)者的心，并不斷謀求一個(gè)行之有效的盈利模式。

混戰(zhàn)中，仍不夠成熟的市場(chǎng)暴露出了種種問(wèn)題，許多困惑待解。

6月 21日，上海安培大廈，由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、優(yōu)博集團(tuán)和CIHAF住交會(huì)設(shè)計(jì)中國(guó)組委會(huì)共同主辦的一場(chǎng)名為“CIHAF設(shè)計(jì)中國(guó)系列活動(dòng)之旅游度假地產(chǎn)價(jià)值的提升與分析”的沙龍活動(dòng)上，與會(huì)嘉賓針對(duì)當(dāng)下旅游地產(chǎn)的中國(guó)式困惑，進(jìn)行了深入溝通與探討。

與會(huì)者認(rèn)為，面對(duì)剛剛起步的旅游地產(chǎn)，不僅要避免由于開(kāi)發(fā)概念模糊而引起的理念偏差，還要對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)引導(dǎo)，培養(yǎng)良性的消費(fèi)市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)代價(jià)不菲，從產(chǎn)品的選址、規(guī)劃、建設(shè)到資源整合都需要投入大量的人力、財(cái)力、物力，而隨之而來(lái)的管理和維護(hù)以及品牌塑造等工作也是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。因此，只有設(shè)計(jì)出符合本土需求的產(chǎn)品、打造品牌效應(yīng)、形成良好的經(jīng)營(yíng)模式，才能促進(jìn)旅游地產(chǎn)理念的推廣和市場(chǎng)的健康成長(zhǎng)。

以人為本

旅游度假產(chǎn)品要以人為本。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一旦缺乏特色和主題，就失去了讓人留下來(lái)的意義。

旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，其中最需要探討的重點(diǎn)環(huán)節(jié)就是如何滿足消費(fèi)者中短期的住宿需求，因此度假酒店也就成為了其中必不可少的一個(gè)功能組成。而一個(gè)能夠給消費(fèi)者提供獨(dú)特消費(fèi)體驗(yàn)、包含了創(chuàng)新理念的酒店設(shè)計(jì)，往往決定了旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成敗。

什么樣的度假酒店能夠留住游客呢？

現(xiàn)代人追求的是一種與眾不同的生活方式，多注重特殊的環(huán)境氛圍及與家一樣的舒適度，將入住體驗(yàn)作為選擇酒店的第一要素。因此，市場(chǎng)上應(yīng)運(yùn)而生了中小規(guī)模的、突破各種各樣條條框框的精品酒店。

這種類型的酒店往往能夠發(fā)掘場(chǎng)所的精髓，形成酒店和其所屬環(huán)境之間的對(duì)話，并利用當(dāng)?shù)氐奈幕厣珓?chuàng)造出一種刺激的、如同冒險(xiǎn)般的體驗(yàn)。

與此同時(shí)，旅游地產(chǎn)在酒店設(shè)計(jì)中，除了需要表達(dá)一定的民族、地域特性外，還要具備審美價(jià)值，讓消費(fèi)者能夠體會(huì)所在地的民族風(fēng)俗、歷史文脈、生活習(xí)慣等特色。原因是，酒店在旅游地產(chǎn)中的作用不僅僅只是為消費(fèi)者提供一個(gè)住宿，其創(chuàng)新設(shè)計(jì)也是重要的一景，在功能上和建筑風(fēng)格上能夠與外在的自然環(huán)境形成良好的呼應(yīng)。

國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的成功案例之一―――九寨天堂就是一個(gè)很好的例子。為了結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣?，把文化放到酒店空間里去，在一個(gè)相對(duì)艱苦的環(huán)境條件下，開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)調(diào)研了當(dāng)?shù)氐牟刈?、羌族民居和寨子，并成功地找到了具有文化和主題特色的元素，將其與建筑設(shè)計(jì)相結(jié)合。酒店力求最大限度地保持原始的生態(tài)環(huán)境，種植了大量高山花卉植被，并飼養(yǎng)了天鵝、鷺鷥、鴛鴦等水鳥(niǎo)。13座碉樓和中心廣場(chǎng)構(gòu)成了面積1000平方米的羌寨，從大堂鋼拱玻璃結(jié)構(gòu)尾端自然過(guò)渡到室外，全部由當(dāng)?shù)厝私ㄔ焱瓿?。雖然地處偏遠(yuǎn)，但憑借出色的策劃最終將其自身變成了一個(gè)旅游景點(diǎn)，前往參觀、住宿的游客絡(luò)繹不絕。

除此以外，酒店在舒適度和使用功能上還要突出家庭的氛圍，注重小而溫馨的空間設(shè)計(jì)，溫暖的居住感覺(jué)。例如為了帶給客人家一樣的體驗(yàn)，很多酒店的大堂告別了昔日的宏偉感，走向更加自然、舒適、居家、獨(dú)特風(fēng)格。這種新型的酒店有助于中國(guó)度假酒店市場(chǎng)從商務(wù)型到度假型的過(guò)渡，向歐美國(guó)家看齊。

混亂的盈利模式

然而，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上絕大部分酒店僅靠經(jīng)營(yíng)是難以盈利的。

房地產(chǎn)商需要長(zhǎng)期持續(xù)的資金作保障，因此就要有房地產(chǎn)項(xiàng)目作為支撐，為酒店提供長(zhǎng)期的、持續(xù)的現(xiàn)金流。有了房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金支持，旅游項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)方面能夠更加自如，可以根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)推進(jìn)進(jìn)度、研發(fā)更豐富的旅游產(chǎn)品并擴(kuò)大地域影響。因此，開(kāi)發(fā)商一拿到土地，為了保證盈利，首先往往想到的是怎么做一個(gè)商業(yè)或者住宅，最后才是旅游。

這種情況發(fā)展到一定階段就成為了借旅游地產(chǎn)之名，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，推銷旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)。目前旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的短暫盈利更多的是出售房地產(chǎn)項(xiàng)目，但對(duì)于如何才能改變局勢(shì)，在酒店長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)上做出新文章，目前還沒(méi)有人能給出一個(gè)明確的、具有普遍性的答案。

采用這種較為初級(jí)的盈利模式除了迫于市場(chǎng)的無(wú)奈外，還有一些其他原因：很多做旅游地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)都是由開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來(lái)，因此存在一定的慣性；同時(shí)，政策對(duì)于這個(gè)行業(yè)亦缺乏一定的規(guī)劃與管控。

旅游地產(chǎn)在短期內(nèi)突然爆發(fā)，后期無(wú)論是消化還是經(jīng)營(yíng)都存有隱患。然而，明明知道要面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，但卻還是有無(wú)數(shù)的開(kāi)發(fā)商前仆后繼地投入到旅游地產(chǎn)行列，其中最大的誘惑就是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)低廉的拿地成本。由于地方政府希望藉此開(kāi)發(fā)旅游提升城市面貌，因此開(kāi)發(fā)商能夠在很大程度上削減土地成本，從而降低開(kāi)發(fā)成本。  

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