近兩年，文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目如井噴般迅速在全國(guó)布局，單個(gè)項(xiàng)目投資動(dòng)輒數(shù)百億。規(guī)模之大，涉及企業(yè)之多，令市場(chǎng)炫目。參與企業(yè)中，有萬(wàn)達(dá)、恒大、世茂、碧桂園這樣響當(dāng)當(dāng)?shù)木搠{，也有中弘股份等中型房企，甚至華誼兄弟等眾多圈外企業(yè)，也躍躍欲試。

對(duì)于這股突然襲來(lái)的文化旅游地產(chǎn)風(fēng)潮，市場(chǎng)仍有諸多困惑待解。核心問(wèn)題是：這些動(dòng)輒投資數(shù)百億的巨無(wú)霸項(xiàng)目，企業(yè)心里究竟是怎樣一筆營(yíng)收賬？另外，百億投資的主力資金方是誰(shuí)？如果是房企本身，即便是萬(wàn)達(dá)、恒大這樣的巨鱷，同時(shí)操作數(shù)個(gè)百億大盤也并不輕松。而根據(jù)上海證券報(bào)的調(diào)查，以基金身份出現(xiàn)的社會(huì)資本或許將成為這一輪旅游地產(chǎn)真正的東家。

萬(wàn)達(dá)文化旅游城“急行軍”

6月16日，一個(gè)來(lái)自南昌的消息稱，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)斥資400億打造的南昌萬(wàn)達(dá)文化旅游城將于近日舉行奠基儀式，預(yù)計(jì)2015年建成投入使用。這個(gè)將建設(shè)于南昌九龍湖新區(qū)的旅游城占地近300公頃，總建筑面積475萬(wàn)平方米。規(guī)劃有大型電影樂(lè)園、電影城、海洋樂(lè)園、主題公園、商業(yè)中心、酒店群等業(yè)態(tài)。

實(shí)際上，這個(gè)總投資400億的項(xiàng)目，只是萬(wàn)達(dá)近十個(gè)文化旅游城項(xiàng)目中的一個(gè)。此前5月28日，萬(wàn)達(dá)與合肥市政府簽署投資協(xié)議，擬在合肥濱湖新區(qū)打造萬(wàn)達(dá)文化旅游城項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資超過(guò)300億元，其中文化旅游投資190億元，計(jì)劃今年開工，2016年建成開業(yè)。

4月28日，號(hào)稱中國(guó)東北地區(qū)最大文化旅游項(xiàng)目――哈爾濱萬(wàn)達(dá)文化旅游城正式動(dòng)工。項(xiàng)目占地80公頃，總建筑面積90萬(wàn)平方米，總投資200億元，計(jì)劃在2017年開業(yè)。

更早前的2012年底，萬(wàn)達(dá)宣布斥資260億在北京通州建設(shè)北京文化旅游城。項(xiàng)目占地90公頃，“是世界首個(gè)特大型文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目”。

短短半年時(shí)間，萬(wàn)達(dá)啟動(dòng)的四個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總投資額超過(guò)千億。而根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在2013《財(cái)富》全球論壇上的介紹，萬(wàn)達(dá)未來(lái)計(jì)劃投資十個(gè)以上以主題公園為主的綜合休閑旅游項(xiàng)目。

根據(jù)公開資料，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2012年總資產(chǎn)規(guī)模約3000億元。

企業(yè)紛紛涌入旅游地產(chǎn)

除萬(wàn)達(dá)外，熱衷于旅游地產(chǎn)的企業(yè)正不斷增加。

去年年中，世茂地產(chǎn)宣布千億進(jìn)軍旅游地產(chǎn)計(jì)劃。幾個(gè)主要項(xiàng)目包括：大連御龍海灣，占地2000公頃，總投資規(guī)模500億元；武漢龍灣，總建筑面積約800萬(wàn)平方米，總投資約400億元；晉江“世茂御龍灣”，占地2000畝；海南文昌世茂月亮灣，開發(fā)總規(guī)模超過(guò)1萬(wàn)畝；以及占地43萬(wàn)平方米的上?！笆烂{米魔幻城”等。

另外一個(gè)低調(diào)布局旅游地產(chǎn)的是華南巨頭碧桂園。此外，恒大地產(chǎn)也陸續(xù)投資了上海啟東“海外威尼斯”、廣東清遠(yuǎn)恒大世紀(jì)旅游城等項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士透露，恒大對(duì)旅游地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比規(guī)模定位在15%左右。

中型房企中，中弘股份是參與旅游地產(chǎn)的代表。據(jù)公司去年年報(bào)顯示，在調(diào)控背景下，公司將旅游地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)突破口，分別與多個(gè)地方政府簽署了合作框架協(xié)議。有媒體報(bào)道，中弘股份的框架性旅游地產(chǎn)投資總額已超過(guò)千億。

除了傳統(tǒng)房企外，一些文化類企業(yè)也開始試水旅游地產(chǎn)。此前，本報(bào)獨(dú)家報(bào)道，華誼兄弟以影視制作類龍頭企業(yè)身份參與房地產(chǎn)開發(fā)。除總投資130億元的深圳華誼兄弟文化城之外，華誼兄弟旗下更多文化地產(chǎn)項(xiàng)目在上海、成都等地密集接洽中。華誼兄弟與馮小剛等合作的海南觀瀾湖項(xiàng)目也在去年10月舉行了一期奠基儀式。

避險(xiǎn)工具還是高風(fēng)險(xiǎn)陷阱？

如此多企業(yè)紛紛扎堆文化旅游地產(chǎn)，究竟是何原因？又將如何影響房地產(chǎn)行業(yè)布局呢？

根據(jù)上海證券報(bào)記者調(diào)查，各家房企對(duì)旅游地產(chǎn)主題側(cè)重點(diǎn)略有不同，也有高度重合之處。其中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)側(cè)重長(zhǎng)白山、哈爾濱等北方自然風(fēng)光旅游，電影城院及體驗(yàn)劇場(chǎng)等；碧桂園側(cè)重濱海自然景觀的利用；恒大則在北京冰雪景觀和南方濱海景觀“兩極”均有涉及；世茂除濱海景觀外，下大力氣打造親子樂(lè)園，主推“三代同堂”的“旅居”生活方式；華誼兄弟的特色則是還原電影生產(chǎn)過(guò)程的影視主題體驗(yàn)商業(yè)，包括電影拍攝場(chǎng)景的展示與互動(dòng)等。

那么，這些主題繁多的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，真的具有顛覆傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)人之處，令企業(yè)足以樂(lè)觀至此，輕松決定千億投資嗎？

細(xì)看各家旅游地產(chǎn)，在“主題”之外，傳統(tǒng)房地產(chǎn)仍是絕對(duì)的重頭戲。其中包括酒店、辦公樓、商業(yè)物業(yè)，以及肩負(fù)回款重任的可售住宅。酒店等商業(yè)物業(yè)的集中開發(fā)，則有可能令城市資源出現(xiàn)高度同質(zhì)化浪費(fèi)。

比如萬(wàn)達(dá)合肥項(xiàng)目，這個(gè)總建筑面積90萬(wàn)平方米的超大綜合體，規(guī)劃有文化、旅游、商業(yè)、酒店四大內(nèi)容，包括一個(gè)室內(nèi)水上樂(lè)園、兩個(gè)電影科技館，40公頃室外主題公園，30公頃酒店區(qū)，10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心等。其中，僅酒店群就包括1個(gè)六星級(jí)酒店，1個(gè)五星級(jí)酒店，2個(gè)四星級(jí)酒店和3個(gè)三星(小區(qū)網(wǎng) 論壇)級(jí)酒店，共3500間客房，5000個(gè)床位?！叭绻愃祈?xiàng)目短期內(nèi)集中投資，哪怕是大型城市，又能覆蓋多少需求呢？”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示。

如果說(shuō)在合肥的項(xiàng)目可以獨(dú)樹一幟，那么在哈爾濱，萬(wàn)達(dá)則遇到來(lái)自恒大的“貼身肉搏”。據(jù)了解，哈爾濱萬(wàn)達(dá)文化旅游城位于哈爾濱松北區(qū)，占地80公頃，規(guī)劃包括文化、旅游、商業(yè)、酒店四大內(nèi)容。而同樣位于松北區(qū)，一個(gè)占地面積172公頃的恒大文化旅游城在去年底立項(xiàng)。冰雪主題公園、冰雪游樂(lè)世界、國(guó)際購(gòu)物街、超五星級(jí)世界酒店等，同樣在列于規(guī)劃之內(nèi)。

除了業(yè)態(tài)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)外，企業(yè)的另一個(gè)共同之處是盈利模式。而中弘股份的年報(bào)披露了投資玄機(jī)。雖然每個(gè)項(xiàng)目號(hào)稱的總投資額以百億計(jì)，但企業(yè)先期投入的土地款非常有限。在和地方政府談好投資意向后，企業(yè)僅需要支付一小部分土地款，再以土地抵押貸款，或與基金等機(jī)構(gòu)合作開發(fā)，以前期可售型住宅的預(yù)售回籠資金，就可以輕松玩轉(zhuǎn)百億項(xiàng)目。即便未來(lái)出現(xiàn)供給泡沫或資金緊張，最多放棄后續(xù)項(xiàng)目的投資計(jì)劃即可。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，有廉價(jià)圈地之便，又無(wú)資金重壓之嫌。

對(duì)于這種貌似完美的投資鏈條，唯一可能存在的風(fēng)險(xiǎn)是，大量同質(zhì)化的旅游地產(chǎn)出現(xiàn)，或許可能成為未來(lái)樓市泡沫的另一特色。

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