旅游綜合開(kāi)發(fā)的企業(yè)運(yùn)作模式

2、具體模式：“三造三中心”

從具體模式上說(shuō)，我們可以把旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的構(gòu)架分為三個(gè)中心：核心吸引中心、休閑聚集中心、延伸發(fā)展中心。旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)模式，就是在區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的視角，三造三中心（詳見(jiàn)《讓“旅游綜合體”成為旅游綜合改革的戰(zhàn)略抓手》）：

其一，打造核心吸引中心――初步收益。這個(gè)核心，實(shí)際上就是旅游核心吸引物的打造問(wèn)題，需要通過(guò)創(chuàng)新策劃與設(shè)計(jì)，面向市場(chǎng)需求，整合自然、文化與社會(huì)資源，打造一個(gè)或若干個(gè)具有強(qiáng)大吸引力的項(xiàng)目。這是旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須突破的第一步。

其二，構(gòu)造休閑聚集中心――擴(kuò)大收益。通過(guò)核心吸引中心把休閑消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)后，要通過(guò)度假酒店群、休閑街區(qū)、休閑廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)游樂(lè)項(xiàng)目、文化休閑設(shè)施、特色餐飲、主題表演留住消費(fèi)者，從而擴(kuò)大其消費(fèi)，這是旅游板塊能夠獲得持續(xù)收益的重要載體。

其三，創(chuàng)造延伸發(fā)展中心――延伸收益。通過(guò)前兩大中心的發(fā)展，區(qū)域土地將會(huì)實(shí)現(xiàn)逐步的升值，這就需要通過(guò)延伸發(fā)展中心的創(chuàng)造，來(lái)獲得土地升值的效益與可持續(xù)的發(fā)展，由此應(yīng)該發(fā)展休閑地產(chǎn)、特色農(nóng)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、無(wú)污染加工業(yè)等產(chǎn)業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)土地增值的落地與可持續(xù)發(fā)展的保障。

（三）運(yùn)作流程

對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目的運(yùn)作流程上，一般包括拿地階段、建設(shè)階段、運(yùn)營(yíng)階段三大步驟：

其一，拿地階段：主要通過(guò)編制一個(gè)打動(dòng)政府的開(kāi)發(fā)策劃與概念性規(guī)劃方案，打動(dòng)政府，獲取土地。

其二，建設(shè)階段：在拿地階段完成的基礎(chǔ)，通過(guò)編制詳細(xì)規(guī)劃報(bào)規(guī)，編制建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、游樂(lè)設(shè)計(jì)報(bào)建及具體工程設(shè)施。

其三，運(yùn)營(yíng)階段：主要包括系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)、旅游休閑項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、休閑地產(chǎn)銷(xiāo)售、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展與部分項(xiàng)目的招商合作以及人才隊(duì)伍組建與日常經(jīng)營(yíng)管理工作。

三、結(jié)語(yǔ)：冬日里的春光

傳統(tǒng)地產(chǎn)的政策高壓讓地產(chǎn)的發(fā)展陷在寒冷的冬日里。事實(shí)上，對(duì)于大型地產(chǎn)或旅游開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該看到冬日里的春光。這一片春光，就是旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目――旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，這是在中國(guó)城市化浪潮繼續(xù)推進(jìn)與休閑消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)的背景下的黃金機(jī)會(huì)，給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了無(wú)限的商機(jī)。

然而，區(qū)域價(jià)值決定地產(chǎn)價(jià)值。誰(shuí)能夠把握這個(gè)戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)，愿意做長(zhǎng)線的區(qū)域運(yùn)營(yíng)，誰(shuí)就將是未來(lái)最大的贏家。如果能夠通過(guò)“旅游休閑”這個(gè)產(chǎn)業(yè)引擎來(lái)整合區(qū)域產(chǎn)業(yè)、提升區(qū)域價(jià)值、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，做區(qū)域運(yùn)營(yíng)商，將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里最有活力和生命力的企業(yè)。

（關(guān)于旅游綜合開(kāi)發(fā)的更多研究，詳見(jiàn)www.lwcj.com）

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