綠維文旅認(rèn)為，泛旅游綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的核心是旅游產(chǎn)品供給的有效性與結(jié)構(gòu)升級(jí)，并將泛旅游綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)特征歸納總結(jié)為“旅游 +” 66833 投資模型，即六類(lèi)項(xiàng)目、六類(lèi)管理、八大角色、三大綜合、三大平臺(tái)。詳見(jiàn)圖 12-1

一、旅游投資六類(lèi)項(xiàng)目

（一）景區(qū)項(xiàng)目

景區(qū)項(xiàng)目的投資，是以自然、文化資源為投資主要標(biāo)的物，首先要注意景區(qū)內(nèi)旅游特色資源的權(quán)屬問(wèn)題，了解景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)所有者的情況，了解景區(qū)內(nèi)道路的所有權(quán)問(wèn)題等；其次要了解景區(qū)的大區(qū)域旅游環(huán)境、產(chǎn)品組合、周邊交通情況等問(wèn)題。

（二）文體養(yǎng)休閑項(xiàng)目

文體養(yǎng)休閑項(xiàng)目多為人工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是體驗(yàn)型、參與型、消費(fèi)型項(xiàng)目，包括書(shū)城、體育營(yíng)地、樂(lè)園、漂流、溫泉水療、按摩、農(nóng)莊、演藝、真人 CS、茶館、餐廳、酒吧等。這類(lèi)項(xiàng)目需要?jiǎng)佑么罅咳肆?，協(xié)調(diào)各方資源，因此，前期規(guī)劃和后期運(yùn)營(yíng)引爆項(xiàng)目都需要大量資金投入。

（三）商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目

商業(yè)街區(qū)是以休閑消費(fèi)為主業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，它的興盛來(lái)源于旅游業(yè)與商業(yè)的融合發(fā)展，街項(xiàng)目包括古街、文化街、餐飲街、文創(chuàng)街、仿古街區(qū)、民俗街區(qū)等。投資商街首先要關(guān)注商街區(qū)位條件；其次要注重定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理的商業(yè)模式，導(dǎo)入有吸引力的商業(yè)業(yè)態(tài)；最后，要有富有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)運(yùn)作。

（四）度假酒店與公寓項(xiàng)目

酒店、公寓是以可租賃經(jīng)營(yíng)的住宅產(chǎn)品為主體，以度假生活為核心的度假物業(yè)結(jié)構(gòu)，具有經(jīng)營(yíng)性、共享性特征。度假酒店與公寓項(xiàng)目包括民宿、客棧、精品酒店、度假村、會(huì)議酒店、酒店群、酒店公寓區(qū)、公寓、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。酒店與公寓的投資，要注意除了實(shí)體部分外，服務(wù)也是其能否經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵因素，而且投資一般成本回收時(shí)間長(zhǎng)，這些都是投資者必須考慮的因素。

（五）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)拿地過(guò)程中涉及土地招拍掛制度，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要開(kāi)發(fā)商擁有足夠的資金和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。旅游房產(chǎn)項(xiàng)目收益模式在不斷地變革，綠維文旅認(rèn)為，房產(chǎn)融一體化和服務(wù)整合平臺(tái)是核心結(jié)構(gòu)，地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、城鎮(zhèn)化結(jié)合是必要前提，未來(lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向是以旅游為龍頭和通道，整合五大幸福產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，旅、文、體、康、養(yǎng)、商、學(xué)、金一體化的旅游引導(dǎo)的綜合開(kāi)發(fā)架構(gòu)。

（六）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

土地開(kāi)發(fā)，一般是區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)，從一級(jí)土地開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，結(jié)合二級(jí)房產(chǎn)、旅游各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)等。一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，是旅游開(kāi)發(fā)盈利的關(guān)鍵與核心之一，也是旅游綜合開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期化資產(chǎn)增值的基礎(chǔ)。

二、旅游投資六類(lèi)管理

針對(duì)以上項(xiàng)目，分別形成了不同的運(yùn)營(yíng)手段和管理結(jié)構(gòu)。

（一）景區(qū)營(yíng)銷(xiāo)與管理經(jīng)營(yíng)

基于景區(qū)的項(xiàng)目管理、服務(wù)管理、營(yíng)銷(xiāo)渠道、成本控制等經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)與回報(bào)。

（二）休閑營(yíng)銷(xiāo)與管理經(jīng)營(yíng)

基于休閑消費(fèi)項(xiàng)目，以服務(wù)管理為核心的消費(fèi)過(guò)程管理。

（三）休閑商業(yè)招商與管理經(jīng)營(yíng)

基于商業(yè)空間的招商、營(yíng)銷(xiāo)、人氣、物業(yè)等管理經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)快速招商，聚集人氣，續(xù)運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程。

（四）酒店經(jīng)營(yíng)管理

酒店管理具有專(zhuān)門(mén)運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)，內(nèi)容涉及客房管理、餐飲管理、娛樂(lè)設(shè)施管理、營(yíng)銷(xiāo)管理、物料采供、財(cái)務(wù)管理、設(shè)備管理、信息管理等。

（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售

基于房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)關(guān)系，以房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)與營(yíng)銷(xiāo)為基礎(chǔ)的管理經(jīng)營(yíng)。

（六）土地開(kāi)發(fā)管理

旅游業(yè)的發(fā)展必須依托于土地資源，旅游建設(shè)項(xiàng)目的大量增加勢(shì)必占用大量土地。

土地開(kāi)發(fā)管理以對(duì)尚未利用的土地開(kāi)墾和利用，以及對(duì)已利用土地進(jìn)行整理為主要管理內(nèi)容，以擴(kuò)大土地的利用率和集約經(jīng)營(yíng)為主要目的。

三、旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)八大角色

從旅游開(kāi)發(fā)到最后的運(yùn)營(yíng)管理，涉及的角色共有八大類(lèi)：投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商

建造商、供應(yīng)商、旅行商、服務(wù)商、區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。

投資商：項(xiàng)目資金提供方，投資整個(gè)項(xiàng)目或項(xiàng)目的某部分。

開(kāi)發(fā)商：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方，完善項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套等。

運(yùn)營(yíng)商：對(duì)已開(kāi)發(fā)的旅游項(xiàng)目、景區(qū)或經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。

建造商：對(duì)已規(guī)劃設(shè)計(jì)的旅游景觀、園林建筑等項(xiàng)目進(jìn)行建造及建造管理。

供應(yīng)商：向旅游企業(yè)提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需各種資源的企業(yè)。

旅行商：又稱(chēng)旅游代理商，指接受旅游供應(yīng)商或旅游經(jīng)營(yíng)商（服務(wù)商）的委托，向

旅游消費(fèi)者提供現(xiàn)成的旅游產(chǎn)品及旅行服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

服務(wù)商：為旅游消費(fèi)者在旅游過(guò)程中提供旅游服務(wù)，如旅行社、 OTA 在線旅游網(wǎng)

站等。

區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商：整合區(qū)域旅游資源，集旅游開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)為一體。

四、三大綜合結(jié)構(gòu)

旅游綜合開(kāi)發(fā)集食、住、玩、游等多種功能為一體，既有集聚核，又有延伸發(fā)展體系，是完整的綜合結(jié)構(gòu)，深受地產(chǎn)商青睞，現(xiàn)實(shí)情況中主要有以下三類(lèi)。

（一）泛旅游區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)（10~1000 平方公里）

區(qū)域內(nèi)包括景區(qū)、旅游小城鎮(zhèn)、民俗特色村、旅游綜合體等多種類(lèi)型的綜合開(kāi)發(fā)。

（二）泛旅游小城鎮(zhèn)（1500~15000 畝）

包括休閑小鎮(zhèn)、古村古鎮(zhèn)古城、民俗旅游特色鎮(zhèn)、旅游城市、旅游目的地城市。

（三）泛旅游綜合體（100~1500 畝）

包括景區(qū)綜合體、溫泉綜合體、樂(lè)園綜合體、休閑商業(yè)綜合體。

五、三大渠道與平臺(tái)

（一）旅行商渠道平臺(tái)

旅行商是旅行的組織者、銷(xiāo)售的主要渠道、旅行產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)主體，是包含批發(fā)商、零售商、代理商等的大型一體化平臺(tái)。

（二） OTA 平臺(tái)（Online Travel Agency）

OTA 平臺(tái)是景區(qū)、休閑項(xiàng)目、線路產(chǎn)品、酒店、機(jī)票等所有環(huán)節(jié)的共享交易平臺(tái)。OTA 平臺(tái)利用互聯(lián)網(wǎng)的實(shí)效性和大數(shù)據(jù)的收集優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)便捷的預(yù)訂系統(tǒng)，成為現(xiàn)階段的核心平臺(tái)。

（三）泛旅游開(kāi)發(fā)服務(wù)平臺(tái)

泛旅游開(kāi)發(fā)服務(wù)平臺(tái)，并非由一個(gè)企業(yè)組成，而是由平臺(tái)數(shù)百家企業(yè)組成的聯(lián)合服務(wù)的結(jié)構(gòu)，通過(guò)“全程服務(wù)、全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)、聯(lián)合服務(wù)和孵化服務(wù)”四大創(chuàng)新服務(wù)手法，為投資商、政府、文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商提供綜合服務(wù)。

本文關(guān)鍵字：泛旅游 旅游運(yùn)營(yíng) 查看更多