城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，2000年前建設(shè)的老舊小區(qū)失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全，改造難度大，從前期的小區(qū)現(xiàn)狀及居民意愿摸底調(diào)研，到專項(xiàng)改造規(guī)劃和設(shè)計(jì)，再到采購(gòu)、選材、工程施工，考慮到減少變更次數(shù)、項(xiàng)目成本及工期，綠維文旅認(rèn)為，運(yùn)用EPC建造統(tǒng)籌模式，能快速形成改造項(xiàng)目建造一體化、專業(yè)化、效率化、經(jīng)濟(jì)化的落地。

綠維文旅十余年來(lái)服務(wù)過(guò)多個(gè)老舊工業(yè)廠區(qū)、廠房、歷史街區(qū)、新農(nóng)村的改造，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，近期還中標(biāo)了河南省焦作市中站區(qū)老舊小區(qū)、解放區(qū)老舊小區(qū)的改造提質(zhì)項(xiàng)目技術(shù)咨詢服務(wù)項(xiàng)目。

01、政策解讀——明確要求和內(nèi)容

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對(duì)滿足人民群眾美好生活需要、推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需、推進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。

國(guó)務(wù)院辦公廳于2020年7月份出臺(tái)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確了改造對(duì)象、改造時(shí)間、改造內(nèi)容、改造路徑等內(nèi)容。

改造對(duì)象

哪些要改？

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。各地要結(jié)合實(shí)際，合理界定本地區(qū)改造對(duì)象范圍，重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

改造時(shí)間

什么時(shí)間改？

2020年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

改造內(nèi)容

改什么？

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類?；A(chǔ)類主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等；完善類主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等；提升類主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造。

改造路徑

錢從哪來(lái)？

《意見(jiàn)》中明確，建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制，即合理落實(shí)居民出資責(zé)任；加大政府支持力度；持續(xù)提升金融服務(wù)力度和質(zhì)效；推動(dòng)社會(huì)力量參與；落實(shí)稅費(fèi)減免政策。

02、改造價(jià)值——惠民生、推基建、促發(fā)展

1、老舊小區(qū)改造惠民生增福祉

住有所居是人民美好生活的重要基石，老舊小區(qū)改造本質(zhì)上是一項(xiàng)惠民工程。

一方面老舊小區(qū)的最大特點(diǎn)就是“房齡大”，大多建于上世紀(jì)八九十年代，房子本身已有一定質(zhì)量問(wèn)題，加上配套設(shè)施陳舊老化，可能稍有不慎就會(huì)引發(fā)停電、漏水、火災(zāi)等安全隱患問(wèn)題，通過(guò)修整、改造可以改善居住條件。

另一方面，老舊小區(qū)的公共服務(wù)配套設(shè)施不完善，通過(guò)完善類、提升類內(nèi)容改造，可完善周邊適老設(shè)施、加設(shè)電梯、電動(dòng)車充電設(shè)施的建設(shè)，有空間條件的，還可以增加體育健身設(shè)施、便民市場(chǎng)設(shè)施及幼兒園等教育設(shè)施，改造后，小區(qū)居住設(shè)施便利性方面將大大改善和提升，大大改善了人們的生活質(zhì)量，增強(qiáng)居民獲得感、幸福感、安全感。

2、老舊小區(qū)改造撬動(dòng)城市新價(jià)值

老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)推動(dòng)城市更新的系統(tǒng)工程。在今年整體經(jīng)濟(jì)受疫情影響的情況下，老舊小區(qū)改造對(duì)于拉動(dòng)投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)意義。首先，這是舊改小區(qū)內(nèi)部市政基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造的機(jī)會(huì)，與相關(guān)管線設(shè)施設(shè)備的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位一起，拉動(dòng)基礎(chǔ)建設(shè)投資，促進(jìn)小區(qū)及街區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施的集約整合和優(yōu)化更新。其次，舊改小區(qū)往往位于位于城鎮(zhèn)核心位置，土地價(jià)值高，通過(guò)改造能進(jìn)一步挖掘商業(yè)空間和價(jià)值，價(jià)值的釋放既能反哺改造資金，又能提升片區(qū)的土地價(jià)值。

老舊小區(qū)改造也是一項(xiàng)重大社會(huì)治理工程。首先，舊改工程涉及的外立面、門面改造，在提升小老舊小區(qū)形象的同時(shí)，還促進(jìn)了街區(qū)風(fēng)貌的提升，大大提升片區(qū)及城市的土地價(jià)值和租金收入。其次，老舊小區(qū)區(qū)域內(nèi)往往存在著歷史街區(qū)，改造工程也要兼顧生活區(qū)和歷史街區(qū)的互動(dòng)，通過(guò)落實(shí)歷史建筑保護(hù)修繕，保護(hù)歷史文化街區(qū)，同時(shí)可與旅游相結(jié)合，打造民宿、咖啡廳、書吧等新型消費(fèi)業(yè)態(tài)，展現(xiàn)片區(qū)及城市特色，延續(xù)歷史文脈，通過(guò)老舊小區(qū)改造與周邊的聯(lián)動(dòng)，能提升片區(qū)新價(jià)值。

3、老舊小區(qū)改造推進(jìn)智慧城市建設(shè)

此次老舊小區(qū)改造拉動(dòng)有效基建投資的同時(shí)，推動(dòng)智慧社區(qū)及智慧城市發(fā)展。眾多老舊小區(qū)存在無(wú)安防系統(tǒng)或設(shè)備老化、故障等問(wèn)題，滋生了不少上門推銷、詐騙等現(xiàn)象，隨著人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的逐步成熟，各地區(qū)都在探索智慧社區(qū)建設(shè)，而老舊小區(qū)的維護(hù)和管理機(jī)制缺乏，與新社區(qū)呈現(xiàn)完全不同的管理機(jī)制。

因此老舊小區(qū)改造過(guò)程中除了基礎(chǔ)類和改善類改造外，有條件的還要完成公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，尤其是識(shí)別人臉、人形、車輛等信息安防技術(shù)的應(yīng)用，需要協(xié)同當(dāng)?shù)匚飿I(yè)、街道、公安、應(yīng)急等多方形成合力，從而推動(dòng)智慧社區(qū)建設(shè)、促進(jìn)5G技術(shù)與居住區(qū)建設(shè)的融合，在智慧城市發(fā)展中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，成為推進(jìn)智慧城市建設(shè)的重要抓手。

03、怎么做——用EPC模式整體打包實(shí)施

1、老舊小區(qū)改造工程繁瑣，同時(shí)涉及多方協(xié)調(diào)

老舊小區(qū)的改造不同于傳統(tǒng)的工程，無(wú)論是調(diào)查、設(shè)計(jì)還是工程施工都很繁瑣，改造中涉及造價(jià)、采購(gòu)、選材、產(chǎn)品等多方面問(wèn)題，需要不斷的調(diào)整和更新。同時(shí)，需要協(xié)同社區(qū)居委會(huì)、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、管線運(yùn)營(yíng)單位等多部門。

2、EPC建造總包模式能整體統(tǒng)籌快速推動(dòng)改造落地

綠維文旅認(rèn)為，EPC建造統(tǒng)籌模式下，承包商對(duì)設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工進(jìn)行總承包，項(xiàng)目初期能解決設(shè)計(jì)繁瑣的問(wèn)題，同時(shí)能避免設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工的矛盾，減少設(shè)計(jì)變更、項(xiàng)目成本，縮短工期，快速形成老舊小區(qū)改造項(xiàng)目建造一體化、專業(yè)化、效率化、經(jīng)濟(jì)化的建造運(yùn)營(yíng)落地能力。

04、綠維案例——基于EPC建造模式的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

新疆鄯善縣蒲昌村新農(nóng)村建設(shè)改造項(xiàng)目

2007年底，綠維文旅受新疆吐魯番地區(qū)鄯善縣縣委、縣政府的邀請(qǐng)，承接了鄯善縣蒲昌村新農(nóng)村建設(shè)的改造工程。蒲昌村改造工程是鄯善縣城市改造的一部分，是新農(nóng)村建設(shè)的主要項(xiàng)目，也是鄯善縣旅游開(kāi)發(fā)和建設(shè)的重點(diǎn)工程，綠維文旅負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及后期的施工監(jiān)理工作。

蒲昌村位于城市郊區(qū)北部，緊鄰AAAA級(jí)旅游景區(qū)庫(kù)木塔格沙漠，是城市、景區(qū)、鄉(xiāng)村的交匯節(jié)點(diǎn)。

綠維文旅打造此項(xiàng)目的獨(dú)特之處在于：

1、用獨(dú)特的地域性語(yǔ)言展示城市的歷史淵源和人文景觀----打造“樓蘭古村”；

2、用原生態(tài)的建造手法塑造獨(dú)一無(wú)二的城市形象和旅游品牌----建設(shè)“生土村落”；

3、用真心為農(nóng)的設(shè)計(jì)理念詮釋新農(nóng)村建設(shè)的精髓----民俗街區(qū)與民俗客棧；

4、用多樣化的生活情景體現(xiàn)城市的活力和生命的傳承——樓蘭風(fēng)情休閑商業(yè)街區(qū)，使游客融入當(dāng)?shù)厣顓^(qū)。

實(shí)景照

實(shí)景照

改造效果：本設(shè)計(jì)方案得到委托方的高度認(rèn)可，改造工程完工后，多家電視臺(tái)進(jìn)行報(bào)道，多部電視劇和紀(jì)錄片進(jìn)場(chǎng)拍攝，“中亞影視基地”也正式揭牌，這里成為了一個(gè)影視拍攝基地。樓蘭風(fēng)情街區(qū)也深深吸引了游客，成為極具旅游價(jià)值的商業(yè)步行街。

于是，一個(gè)旅游帶動(dòng)的新農(nóng)村，活脫脫跳了起來(lái)，改造后的蒲昌村，成為了以旅游帶動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)的典范。

臨夏八坊十三巷古城改造典范

臨夏八坊十三巷是典型的回族聚居區(qū)和老城保護(hù)區(qū)，因其臨夏回族世代生活的區(qū)域，周邊有眾多回族文化遺跡：清真寺、拱北、大拱北、蝴蝶樓、東公館等。為推動(dòng)臨夏市特色文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打造國(guó)家級(jí)各民族共同團(tuán)結(jié)奮斗和共同繁榮發(fā)展示范區(qū)，綠維文旅團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)邀承接了《甘肅臨夏八坊十三巷古街民居文化專項(xiàng)策劃及修建性詳細(xì)規(guī)劃》，并于2013年2月收到評(píng)審專家委員會(huì)的一致好評(píng)，隨后，臨夏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局又委托我院承擔(dān)了《臨夏八坊十三巷古街民居保護(hù)與改造一期市政工程設(shè)計(jì)》，對(duì)街巷的重要節(jié)點(diǎn)和重點(diǎn)民居進(jìn)行景觀建筑設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目范圍0.41平方公里，內(nèi)有八座清真寺，依托清真寺形成了“八坊”的回族生活聚集區(qū)以及十三條街巷。當(dāng)時(shí)，八坊十三巷居住密集，人口密度高，約有4千余戶，1萬(wàn)多居民，且47%屬于低保戶，現(xiàn)狀較為復(fù)雜。

總體上形成了以臨夏八坊為核心，向周邊輻射的伊斯蘭文化聚集格局，文化底蘊(yùn)極為深厚。

綠維文旅通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)貑?wèn)題的梳理，形成N個(gè)解決方案，最終將其打造成為中國(guó)原生穆斯林生活情境為特色的穆斯林文化休閑聚落與文化旅游區(qū)，形成新八坊十三巷。

• 地塊整理，產(chǎn)權(quán)置換，居民搬遷，風(fēng)貌控制；

• 入口服務(wù)區(qū)啟動(dòng)建設(shè)，內(nèi)外道路的連通銜接；

• 洪水河整治清理，景觀提升；

• 核心觀光區(qū)項(xiàng)目建設(shè)，民居修復(fù)，景觀提升；

• 餐飲、居住購(gòu)物等基本業(yè)態(tài)的豐富；

• 以歷史街區(qū)原始風(fēng)貌與民居保護(hù)為前提，遵從文脈進(jìn)行風(fēng)貌整治；

• 以挖掘街區(qū)歷史文化價(jià)值為基礎(chǔ)為八坊十三巷文化找魂；

• 以構(gòu)建特色吸引力為核心形成八坊穆斯林原生文化體驗(yàn)式休閑方式；

• 以打造特色文化休閑聚集為重點(diǎn)，兼顧觀光游憩、宗教游憩、歷史游憩、文化休閑游憩。

八坊十三巷實(shí)景圖（圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)）

改造效果：甘肅省臨夏市八坊十三巷舊城改造計(jì)劃得到了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于對(duì)國(guó)務(wù)院第五次大督查發(fā)現(xiàn)的經(jīng)典經(jīng)驗(yàn)做法給予表?yè)P(yáng)的通報(bào)》的點(diǎn)名表?yè)P(yáng)，稱其“舊貌換新顏，城中村變身文旅新地標(biāo)”。

八坊十三巷已成為國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，集民族、休閑旅游、生態(tài)、人文為一體，呈現(xiàn)出當(dāng)?shù)鼗刈迦嗣竦囊环町嬀怼?/p>

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