導(dǎo)語(yǔ)

新入局投資民宿者甚多，投資運(yùn)營(yíng)民宿要有情懷，但最終還是要落實(shí)到回報(bào)率上。綠維文旅認(rèn)為，籌建一間有盈利能力的民宿，規(guī)劃設(shè)計(jì)與情懷同樣重要，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)確定選址、明確定位、控制成本是非常重要的內(nèi)容。

規(guī)劃設(shè)計(jì)與情懷同樣重要

近兩年客棧民宿市場(chǎng)迎來(lái)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，從業(yè)人員已達(dá)近100萬(wàn)人。預(yù)計(jì)到2020年，國(guó)內(nèi)客棧民宿行業(yè)營(yíng)收將近400億元。

綠維文旅認(rèn)為，籌建一間有盈利能力的民宿，規(guī)劃設(shè)計(jì)與情懷同樣重要，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)確定選址、明確定位、控制成本是非常重要的內(nèi)容。

有業(yè)內(nèi)人士提醒：“經(jīng)營(yíng)民宿要有足夠的資金支持、一定的管理經(jīng)驗(yàn)和審美情趣，還要做好苦熬3年才能收回成本的心理準(zhǔn)備。未來(lái)民宿產(chǎn)業(yè)很可能會(huì)經(jīng)歷一場(chǎng)大浪淘沙。”

本文圍繞民宿籌建期的三個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題展開(kāi)，闡明如何通過(guò)民宿規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為后期盈利打下良好的基礎(chǔ)。

01、地理位置起到了決定性的作用

對(duì)于一家盈利的民宿而言，地理位置起到了決定性的作用。選址之前要做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，了解當(dāng)?shù)孛袼尴嚓P(guān)的政策，評(píng)估可能的風(fēng)險(xiǎn)。

1、區(qū)位與市場(chǎng)總量：選擇區(qū)位就是選擇市場(chǎng)，區(qū)位決定了市場(chǎng)總量如何、競(jìng)爭(zhēng)情況如何、客源構(gòu)成等。業(yè)內(nèi)人士表示像廈門這種，市場(chǎng)大、淡旺季不分明代表你的盈利上限高（成本另外分析），競(jìng)爭(zhēng)壓力大代表行業(yè)交替速度快（存在大量的轉(zhuǎn)讓和倒閉），休閑度假游發(fā)展越好，代表高端民宿的土壤越好。這樣的市場(chǎng)適合有成熟運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的入局者，硬件與設(shè)計(jì)都必須跟上才可能在產(chǎn)業(yè)升級(jí)階段分到一杯羹。

市場(chǎng)情況不同決定了民宿定位的不同，是經(jīng)濟(jì)型民宿、中高檔民宿、輕奢型民宿還是高檔精品民宿跟市場(chǎng)總量有很大的關(guān)系，需要認(rèn)真的調(diào)研分析，認(rèn)真分析區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和旅游資源條件。

2、交通：對(duì)于定位為觀光游或景區(qū)的配套的民宿來(lái)說(shuō)，公共交通可達(dá)核心景觀的時(shí)長(zhǎng)不宜超過(guò)30分鐘；對(duì)于客群定位為城市近郊自駕休閑度假群體的民宿來(lái)說(shuō)，距離一二線城市主城區(qū)不宜超過(guò)2小時(shí)車程；距離臨近知名景點(diǎn)不宜超過(guò)半小時(shí)車程；而在三四線城市，對(duì)自駕時(shí)間要求則更短。

3、氣候：適宜的氣候可以拉長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)時(shí)間。四季分明，冬季長(zhǎng)的區(qū)域，要考慮淡季運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。

4、區(qū)域環(huán)境：區(qū)域環(huán)境是選址當(dāng)中最為重要的因素，評(píng)價(jià)區(qū)域景觀時(shí)，不僅要考慮山水生態(tài)景觀的品質(zhì)，更要考量區(qū)域景觀的獨(dú)特性。

5、地塊狀況：依山傍水的位置、古樹(shù)、文化遺跡以及絕佳的觀景視野都會(huì)給民宿加分。

6、資源：一類是能帶來(lái)美好境遇和體驗(yàn)的環(huán)境事物，另一類則是能完善補(bǔ)充民宿功能的相關(guān)業(yè)態(tài)。

7、基礎(chǔ)設(shè)施：民宿體量較小，設(shè)計(jì)及布局上靈活性強(qiáng)，而作為經(jīng)營(yíng)主體，給水、排水、強(qiáng)弱電、消防、污染處理等方面都需要細(xì)細(xì)考慮。

8、政策：民宿的選址也要考察所在地區(qū)的政府態(tài)度與相關(guān)政策，這是行業(yè)最不可控的一個(gè)因素。

綜合來(lái)看，主要有兩種選址類型。一是選址于景區(qū)周邊，依托景區(qū)景點(diǎn)的吸引力，借助先天的旅游住宿市場(chǎng)，與周邊娛樂(lè)、餐飲等旅游配套共同形成旅游區(qū)旅游服務(wù)體系。二是選址于城市周邊，以臨近城市龐大的消費(fèi)市場(chǎng)為動(dòng)力。

02、成本直接決定收益

1、前期投入成本

前期投入成本包括：房租、軟裝、硬裝、床品等。投入適當(dāng)，“有多少錢，做多少事”是經(jīng)營(yíng)民宿的基本原則，不應(yīng)該跟著潮流，過(guò)度投資、申請(qǐng)貸款比例過(guò)高，導(dǎo)致最后無(wú)法回收。

不少民宿業(yè)者失敗的原因都是由于過(guò)度投資，遇上客房入住率低、淡季運(yùn)營(yíng)困難等情況，難以回收；或是民宿定位不清，難以吸引客人。

如果做高端民宿，租期短就有很大的風(fēng)險(xiǎn)。有業(yè)內(nèi)人士表示，投資酒店或者民宿至少1.5-3年回本，所以合同至少5年起。在租賃物業(yè)的過(guò)程中，要明確物業(yè)是否能起照，起照（獲得經(jīng)營(yíng)所需的相應(yīng)執(zhí)照手續(xù)）的順序是：工商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、消防、特種行業(yè)許可證（住宿被國(guó)家列為特種行業(yè)）、外事（外事就是你是否有接待外賓的資格）、最后是衛(wèi)生。房租是成本的重要組成部分。房租既是前期投入成本，也是主要的運(yùn)營(yíng)成本。

裝修費(fèi)用包括軟裝費(fèi)用和硬裝費(fèi)用，需要預(yù)留10-15%的超支空間。軟裝主要包括常用的地毯、燈具、壁畫、相框、書籍、真假綠植鮮花、擺件、家具等。軟裝得當(dāng)可以直接提升民宿的吸引力。如果選擇基礎(chǔ)設(shè)施好的房源，就會(huì)在硬裝上節(jié)省資金，畢竟租期到達(dá)，硬裝是無(wú)法帶走的，是純投入。

裝修的過(guò)程中要注意耐用性和實(shí)用性，比如洗手間要注意無(wú)異味，做好防水，房間做好隔音，房間內(nèi)預(yù)留足夠的電源插口等，床品盡量選擇優(yōu)質(zhì)床品。

除基礎(chǔ)的住宿條件以外，是否包含其它增項(xiàng)服務(wù)，如餐飲、娛樂(lè)、親子、商務(wù)、宴會(huì)、活動(dòng)、養(yǎng)生等，如果有還需要配置相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施。

此外，成本還包括租房押金、物業(yè)費(fèi)用、中介費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用、眾多日常生活用品采購(gòu)費(fèi)用等。小到儲(chǔ)物盒、衣架、晾衣架、紙巾盒、吹風(fēng)機(jī)、針線盒、急救箱，細(xì)致到游泳圈、水槍、沙灘足球、棋牌等，都要考慮周全。

2、運(yùn)營(yíng)成本

運(yùn)營(yíng)成本主要包括：房租、水電氣暖燃?xì)馕飿I(yè)費(fèi)、易耗品費(fèi)用、折舊費(fèi)用、維修費(fèi)、清潔洗滌費(fèi)、員工工資，還包括各個(gè)平臺(tái)的傭金費(fèi)用（一般是10%）等等。

3、投資回報(bào)分析

根據(jù)所包含的所有增項(xiàng)服務(wù)以及住宿制定出運(yùn)營(yíng)模式，得出所需要的人員編制、服務(wù)流程、消耗所需、售賣渠道等，從而設(shè)定初步年流水預(yù)算。

根據(jù)制定的運(yùn)營(yíng)模式得出每一項(xiàng)相應(yīng)的成本支出，如人工成本、能源成本、客用品成本、銷售成本等。

根據(jù)年流水預(yù)算和年總運(yùn)營(yíng)成本得出利潤(rùn)值，并根據(jù)理想回報(bào)年限進(jìn)行調(diào)整。

最終論證投資回報(bào)年限。

03、定位是投入建設(shè)的前提

明確民宿定位是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容，定位包括市場(chǎng)定位、風(fēng)格形象定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷策劃定位四部分。只有明確了目標(biāo)市場(chǎng)需求，才能有針對(duì)性的創(chuàng)造出合適的產(chǎn)品，提供良好的服務(wù)。策劃規(guī)劃的精準(zhǔn)定位、特色文化的準(zhǔn)確呈現(xiàn)，確立了項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這將發(fā)展成為未來(lái)民宿的品牌特色。民宿將在定位的基礎(chǔ)上衍生出品牌精神、文化內(nèi)涵。

定位是投入建設(shè)的前提，只有明確了服務(wù)人群的需求，才能創(chuàng)造準(zhǔn)確的產(chǎn)品，提供完善的服務(wù)。定位主要包含市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、形象定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷定位五方面。

市場(chǎng)定位

明確客戶人群，制作用戶畫像，了解用戶需求，這是后期裝修設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。最簡(jiǎn)單的人群定位要明確客戶的消費(fèi)能力和年齡區(qū)間。

產(chǎn)品定位

明確房型和各房型的客戶群體。

風(fēng)格形象定位

策劃規(guī)劃的精準(zhǔn)定位、特色文化的準(zhǔn)確呈現(xiàn)，確立了項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這將發(fā)展成為未來(lái)民宿的品牌特色。民宿將在定位的基礎(chǔ)上衍生出品牌精神、文化內(nèi)涵。

價(jià)格定位

明確價(jià)格定位，用彈性的價(jià)格來(lái)迎合淡旺季市場(chǎng)，應(yīng)對(duì)各個(gè)營(yíng)銷平臺(tái)。

營(yíng)銷定位

明確營(yíng)銷的主題、營(yíng)銷的渠道、營(yíng)銷的傳播媒介等問(wèn)題。

04、規(guī)劃設(shè)計(jì)是民宿特色化的關(guān)鍵

民宿的個(gè)性、差異化首先體現(xiàn)在空間設(shè)計(jì)上，民宿的空間設(shè)計(jì)就是要把定位的精神文化內(nèi)涵空間化、物質(zhì)化；

綠維案例效果圖：懷來(lái)民宿中地方文化元素的使用

其次，在地文化的展示尤為重要，民宿的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須充分挖掘和突出當(dāng)?shù)匚幕兀诒Ａ舨⑼癸@在地元素的過(guò)程中創(chuàng)新，在地文化通過(guò)細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)展現(xiàn)，最終體現(xiàn)在一草一木、一杯一燈上面；

綠維案例效果圖：懷來(lái)民宿地方特色自然材質(zhì)與現(xiàn)代材質(zhì)的和諧共生

再次，遵循質(zhì)樸自然的設(shè)計(jì)原則，規(guī)劃設(shè)計(jì)要尊重地域自然生態(tài)，營(yíng)造人與自然、材料與環(huán)境的和諧；

最后，民宿需要合理的配套業(yè)態(tài)補(bǔ)充，游客入住民宿，往往不滿足于單一的住宿功能，餐飲、SPA、有機(jī)農(nóng)場(chǎng)、兒童游樂(lè)等業(yè)態(tài)會(huì)給游客體驗(yàn)帶來(lái)很大的提升，民宿的配套功能有些可以借助周邊的自然條件因地制宜布局，同時(shí)應(yīng)充分考慮區(qū)域的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，與周邊業(yè)態(tài)形成互動(dòng)。

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