近日，北京綠維文旅控股集團董事長林峰博士，接受了《旅游刊》采訪，并對“特色小鎮(zhèn)”話題發(fā)表了看法。

馬云正式進軍房地產天貓小鎮(zhèn)落地北京；華僑城5000億造100座特色小鎮(zhèn) ；潯龍河生態(tài)藝術小鎮(zhèn)用5000萬撬動50億資金；古北水鎮(zhèn)3年收入7個億……似乎已經不需要再用任何華麗的詞藻來形容特色小鎮(zhèn)的表現了。但大潮涌起難免泥沙俱下，特色小鎮(zhèn)到底該如何玩，反而莫衷一是。

《旅課》16期分享官

北京綠維文旅集團董事長 林峰

一、怎么理解特色小鎮(zhèn)？

特色小鎮(zhèn)是一種開發(fā)運營一體化、投資一體化的結構，它是城市開發(fā)的最高階段。是一種生活追求、理念追求、哲學追求、精神追求的社會化呈現。但目前特色小鎮(zhèn)還缺少必要的規(guī)劃基礎與開發(fā)理論指導，單個企業(yè)或單純依靠政府難以獨立完成特色小鎮(zhèn)的建設、開發(fā)、運營。 政府巨大的轉移付、政策扶持將被濫用 、亂用 、錯用，無法有效地引導社會資本與社會力量。特色小鎮(zhèn)將成為形象工程，不能實現有效發(fā)展與經濟帶動。

特色小鎮(zhèn)開發(fā)的總體邏輯

特色小鎮(zhèn)的“四特”本質

1、產業(yè)“特” 

特色產業(yè)+特色旅游，形成“雙特產業(yè)”發(fā)展架構

2、功能“特” 

產城鄉(xiāng)一體化功能聚集區(qū)、 生產+ 生活+ 生態(tài)

3、形態(tài)“特” 

特色風貌、特色風情、特色風尚、特色風格

4、機制“特” 

主辦開發(fā)運營商模式——企業(yè)為主體的市場化城鎮(zhèn)開發(fā)運營機制

特色小鎮(zhèn)開啟的是一種中國城市化的新領域，是以市場為導向的產城發(fā)展模式，與景區(qū)、新城、產業(yè)園區(qū)產生強烈關聯。 每一個特色小鎮(zhèn)都是景區(qū)，但更強調全域旅游與目的地架構、休閑聚集與消費聚集、互動與體驗。特 色小鎮(zhèn)不追求土地大規(guī)模開發(fā)， 而在于產業(yè)發(fā)展的拉動；不追求規(guī)模擴張效應， 而在于聚集和緊湊效應(產業(yè)要素聚集、人氣聚集、消費聚集、空間緊湊) ；不追求全規(guī)模聚集， 而在于優(yōu)勢產業(yè)的高端要素(資本、人才、技術)聚集。以戰(zhàn)略性新興產業(yè)為主，注重研發(fā)、營銷上下產業(yè)鏈的貫通。

因此，政府大力提倡特色小鎮(zhèn)的根本意義是要完善基礎設施與社會公共服務，打造城鎮(zhèn)核心功能，推動城鎮(zhèn)化。而企業(yè)要在協(xié)助政府實現城鎮(zhèn)開發(fā)的基礎上，獲取合理盈利。從而滿足就業(yè)、居住、休閑游樂及精神層面的各種需求。

二、特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)新規(guī)劃手法

特色小鎮(zhèn)在國家的大力提倡下發(fā)展如火如荼，但在建設過程中也出現了一哄而上、房地產化、可以打造的陋象。實際上可從政府管層面把控。以高質量規(guī)劃引領特色小鎮(zhèn)的科學發(fā)展，比如云南省規(guī)定沒有編制規(guī)劃的特色小鎮(zhèn)，均不予審批項，不予撥付建設資 。但另外一方面，還需要靠企業(yè)的自覺發(fā)展，避免走彎路。

特色小鎮(zhèn)以產業(yè)規(guī)劃(主導產業(yè)規(guī)劃、泛旅游產業(yè)規(guī)劃)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃(國有建設用地、集體建設用地等)、景觀規(guī)劃和城市設計四項合一。在規(guī)劃過程中，導入產業(yè)資源、旅游IP、 運營管理機構、開發(fā)建造機構、投融資機構等，實現全要素一體化資源導入。 運用互聯網思維，實現特色小鎮(zhèn)規(guī)劃中的基礎分析、功能產品、保障體系、落地實施、城市營銷等方面突破。

前端策劃規(guī)劃設計導入

在策劃規(guī)劃階段，將全經聯相關的成熟IP、 運營機構、管理團隊、建造機構、投資機構等，以專家身份、投資商、服務商身份，導入進來，形成落地性極強的方案。

結合建設導入

對于任何一個特色小鎮(zhèn)而言，產業(yè)開發(fā)EPC即設計施工一體化，需要大量的管理與服務支持。以產業(yè)鏈整合為模式，有效利用各種資源，突破原有的項目推進和開發(fā)時序，將后期導入前期，在進行策劃規(guī)劃設計的同時，引入后期的建造、成熟項目、營銷、管理、服務、投融資等資源，使得策劃規(guī)劃過程也成為一個推動項目落地的過程。

結合運營導入

結合投融資導入

以整合特色小鎮(zhèn)下的投融資平臺為基礎，構建與培育區(qū)域旅游上市公司和新三板企業(yè)為核心 ，PPP 項目為抓手 ，創(chuàng)新旅游IP導入為驅動，形成創(chuàng)新的旅游投融資模式，推進特色小鎮(zhèn)創(chuàng)新發(fā)展。

三、特色小鎮(zhèn)ppp體系及6大盈利模式

特色小鎮(zhèn)是重資產投入的項目，項目的開發(fā)與建設離不開充足的資金。在這樣的情況下，PPP融資模式成為了企業(yè)的首選。

特色小鎮(zhèn)PPP模式

特色小鎮(zhèn)PPP模式，是以特色小鎮(zhèn)項目為合作載體，讓實力較強的企業(yè)參與到項目建設中，從而實現政府建設特色小鎮(zhèn)的目的，與此同時為社會資本帶來一定的投資回報率。政府對于特色小鎮(zhèn)PPP項目提供金融支持時還出臺了相應的金融政策。

PPP模式的初衷便是一種利益共享，風險共擔的機制。政府和社會資本在共享特色小鎮(zhèn)的社會成果之外，也可社會資本獲得比較好的經濟收益，包括：

資本回報

掛牌、 IPO 創(chuàng)投、 風投互聯金融并購、重組資產證券化...

特色產業(yè)現金流回報

產業(yè)持續(xù)經營收益、特色產品產出收益…

建造收益

道路、供電、供排 、供熱、供 、通訊...等基礎設施；學校、醫(yī)院、公園、廣場、 文化體育設施、綜合服務區(qū)、游客接待中心 …等公服設施。

土地溢價收益

一級半開發(fā):政府主導、企業(yè)主體...

品牌輸出:開發(fā)企業(yè)輸出管 ，強化品牌

合作開發(fā):股權合作，資源整合...

房產銷售收益

工業(yè)地產租售、居住地產租售、商業(yè)地產租售、休閑地產租售…

泛旅游現金流回報

旅游產品體驗性附加價值收益；旅游+文化/+體育/ +健康/ +養(yǎng)老養(yǎng)生等泛旅游消費收益 …

特色小鎮(zhèn)產生的絕對不是超額利潤，在項目雙方共享利益的同時承擔相應風險是必須具備的。但采用PPP模式運作，一方面能夠讓特色小鎮(zhèn)PPP項目獲得較為充足的社會資金，以緩解政府的財政壓力。另一方面，利用民營企業(yè)的先進的管理手段和技術能夠使特色小鎮(zhèn)的未來經營，更加優(yōu)質高效。

綜上所述，特色小鎮(zhèn)的開發(fā)與建設絕不是單一的項目，它是綜合產業(yè)鏈體系。沒有策劃、生搬硬套、過度超前、只玩概念的不足以成為特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)必須謀定而后動，只有建立思維、戰(zhàn)略，才能抓住風口和機遇，不會淪為一場夢。

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