19萬張床位，2014年接待游客超過2300萬人，麗江的旅游地產(chǎn)先天擁有大量客群的投資基礎(chǔ)，但即使一線品牌開發(fā)商也難以進(jìn)駐這個城市。麗江的開發(fā)模式特殊，政府并不依賴土地財政收入，數(shù)萬張床位的持有人多是外地人租賃當(dāng)?shù)胤课莞慕ê蟮慕?jīng)營者，古城的商業(yè)街亦是如此。

值得注意的是，這一局面正在被打破，在麗江市政府提出城市升級，打造“世界麗江”的背景下，多家全國性房企進(jìn)駐麗江，數(shù)百億元資本正持續(xù)流入麗江。

“目前，麗江已經(jīng)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式銷售物業(yè)，個別項目銷售均價超過2萬元／平方米。”方興地產(chǎn)麗江公司總經(jīng)理王振松向《證券日報》記者透露，在麗江市場上，購買銷售型物業(yè)的客群多數(shù)來自一線城市，個別項目其占比甚至達(dá)到50%以上。

多家房企搶灘布局麗江

“麗江對可開發(fā)土地控制非常嚴(yán)格，真正用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)規(guī)模非常小，這是全國品牌開發(fā)商一直未在這個市場打開局面的重要因素。”不過，麗江政府近年來提出了城市升級理念，即想把束河片區(qū)開發(fā)成三亞的亞龍灣，成為高端客群的度假目的地。方興地產(chǎn)麗江公司總經(jīng)理王振松透露，作為該片區(qū)的領(lǐng)跑者，方興地產(chǎn)要升級打造區(qū)別于大研和束河古鎮(zhèn)的第三鎮(zhèn)即無同谷鎮(zhèn)，其核心理念和內(nèi)涵就是文化、活力、創(chuàng)新和智慧。

事實上，6月10日，陽光100中國控股有限公司發(fā)布公告，稱收購中書投資控股有限公司旗下的云南麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目51%的股權(quán)。在6月13日上午舉行的第3屆南博會暨第23屆昆交會項目簽約儀式上，麗江共簽約招商引資項目21個，簽約合同金額近300億元，簽約項目中包括了投資額預(yù)計達(dá)50億元的“麗江復(fù)華度假世界”等。

而在這些全國性房企進(jìn)駐麗江之前，更大規(guī)模深耕該地的當(dāng)屬央企方興地產(chǎn)。《證券日報》記者從方興地產(chǎn)獲悉，方興地產(chǎn)開發(fā)的金茂雪山語項目投資總額近40億元，涉及業(yè)態(tài)包括兩家超五星級金茂君悅度假酒店、J-LIFE商業(yè)中心和高端銷售物業(yè)等業(yè)態(tài)于一體，酒店和社區(qū)商業(yè)去年已經(jīng)開始運(yùn)營。目前來看，方興地產(chǎn)已經(jīng)成為該片區(qū)最高端的旅游度假綜合體開發(fā)者和運(yùn)營商。

“在麗江的旅客中，高端客群占比達(dá)5%就可以支撐旅游地產(chǎn)的供應(yīng)。”王振松向《證券日報》記者表示，關(guān)于高端旅游市場，麗江現(xiàn)在的供應(yīng)跟三亞無法相比，目前僅有5家五星級酒店，且每家酒店規(guī)模都不大，旺季一房難求，麗江市場的后發(fā)潛力很大。

“目前已經(jīng)有金茂君悅、悅榕莊、鉑爾曼等一系列高端酒店集中進(jìn)駐；未來區(qū)域還將有書院酒店，朱美拉酒店、瑞吉、麗茲卡爾頓酒店入駐。預(yù)計在2018年，這里將入駐20家-25家五星級以上高端酒店，規(guī)模接近三亞亞龍灣”，當(dāng)?shù)啬抽_發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人如是表示。

方興砸40億元押寶麗江

值得一提的是，由于土地供應(yīng)規(guī)模限制，在麗江拿地并不容易，央企方興地產(chǎn)是最早一批進(jìn)入麗江的一線房企，而麗江金茂雪山語項目則是方興地產(chǎn)首個旅游度假綜合體，該項目可謂是方興進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，拓展度假地產(chǎn)全新產(chǎn)品線的樣本之作。

對于轉(zhuǎn)型中的地產(chǎn)企業(yè)來說，首個旅游地產(chǎn)項目成功與否關(guān)乎此后能否順利復(fù)制其開發(fā)模式，加速擴(kuò)張，為集團(tuán)開拓新的利潤增長點。而方興地產(chǎn)斥資40億元押寶的麗江項目現(xiàn)在運(yùn)營情況到底如何？

“金茂雪山語是麗江最高端的地產(chǎn)項目，從投資額角度來看，銷售物業(yè)和持有物業(yè)的分配比例為2:1。”王振松向《證券日報》記者透露，2014年開業(yè)的山下的酒店平均入住率超過60%，旺季時312間客房一房難求，社區(qū)商業(yè)運(yùn)營良好，今年集眾多奢侈品牌的商業(yè)中心將開業(yè)。

據(jù)王振松透露，麗江項目中的兩家酒店是屬于方興地產(chǎn)在香港上市平臺金茂投資旗下資產(chǎn)，現(xiàn)在已開業(yè)酒店能夠完成其集團(tuán)每年制定的經(jīng)營指標(biāo)和任務(wù)。

而在銷售物業(yè)方面，王振松向記者表示，自2013年開盤以來，目前已經(jīng)去化超過60%。值得注意的是，“金茂雪山語項目中50%以上客戶來自‘北上廣深’四個一線城市，有投資也有常住需求。

不過，對于該項目是否能成為方興在全國范圍內(nèi)旅游地產(chǎn)項目的復(fù)制樣本？王振松表示，在業(yè)態(tài)配比上，方興未來的旅游地產(chǎn)項目都包括酒店、商業(yè)兩大配套，延伸業(yè)態(tài)則會根據(jù)具體項目具體規(guī)劃而定，但都將利用高端酒店和配套帶動銷售型物業(yè)，加快資金回流。

在王振松看來，方興地產(chǎn)未來對旅游地產(chǎn)的投入方面，除了靠運(yùn)營持有物業(yè)外，還在互聯(lián)網(wǎng)+的時代下，利用互聯(lián)網(wǎng)平臺，在軟件服務(wù)上下功夫。“6月份，我們聯(lián)合騰訊推出金茂度假Q(mào)資管，創(chuàng)新度假地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新生態(tài)圈，業(yè)主獲取年化6%收益，實現(xiàn)未收房先收益。而且，未來類似合作將更多更為廣泛，以此實現(xiàn)更高投資回報率。”

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