5、以運(yùn)營科學(xué)化的眼光，創(chuàng)新操作模式，突破其發(fā)展

運(yùn)營操作的創(chuàng)新，關(guān)系項(xiàng)目的發(fā)展升級(jí)，主要形成以下經(jīng)驗(yàn)：

（1）項(xiàng)目運(yùn)營

一是先做休閑平臺(tái)，再做休閑地產(chǎn)。休閑平臺(tái)主要指運(yùn)動(dòng)平臺(tái)、養(yǎng)生平臺(tái)、會(huì)議平臺(tái)、文化休閑平臺(tái)，通過休閑平臺(tái)的打造，來帶動(dòng)休閑地產(chǎn)的開發(fā)，是休閑地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的商業(yè)模式實(shí)質(zhì)。

二是先做項(xiàng)目品質(zhì)，后做銷售面積。在開始先注重項(xiàng)目品質(zhì)，為的是創(chuàng)造品牌效應(yīng)，在土地充分升值后做大銷售面積（追求合理容積率），是為了更大程度的獲取增值回報(bào)。

三是銷售型物業(yè)與經(jīng)營型物業(yè)相結(jié)合的運(yùn)營模式。一般來說，除了主題園區(qū)、會(huì)所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在內(nèi)的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品均可以產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的手法先售后租，通過會(huì)議經(jīng)營實(shí)現(xiàn)回租后的有效使用。

四是以會(huì)員卡的模式，實(shí)行捆綁銷售，增加項(xiàng)目附加值。如高爾夫地產(chǎn)可以與高爾夫會(huì)員捆綁銷售，溫泉地產(chǎn)可以與溫泉泡浴年卡捆綁，同一家企業(yè)的若干個(gè)項(xiàng)目則可以通過會(huì)員卡實(shí)現(xiàn)組合權(quán)益大聯(lián)動(dòng)。

（2）企業(yè)運(yùn)營

從“項(xiàng)目開發(fā)商”到“區(qū)域運(yùn)營商”，做“一級(jí)半”開發(fā)。在企業(yè)運(yùn)營上，從“項(xiàng)目開發(fā)商”到“區(qū)域運(yùn)營商”，以“一級(jí)土地開發(fā)與二級(jí)土地開發(fā)相結(jié)合”（即一級(jí)半開發(fā)）的方式，部分重點(diǎn)項(xiàng)目引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴共同進(jìn)行開發(fā)，如度假酒店、溫泉SPA、養(yǎng)生項(xiàng)目、商業(yè)休閑街等，可分別引進(jìn)國際著名的酒店管理集團(tuán)、著名SPA、國家級(jí)中醫(yī)理療機(jī)構(gòu)、休閑商業(yè)街各類業(yè)態(tài)品牌店來合作開發(fā)，最終推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的大發(fā)展，而開發(fā)商將在降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，在土地增值與經(jīng)營分成中獲得巨大收益。

四、休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)典模式

結(jié)合案例的分析與項(xiàng)目的實(shí)踐，我們發(fā)現(xiàn)，大型休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，均是以優(yōu)美自然生態(tài)環(huán)境為前提，以特色休閑項(xiàng)目經(jīng)營為基礎(chǔ)，以主題度假酒店建設(shè)為重點(diǎn)，以休閑地產(chǎn)開發(fā)為核心，以一流配套服務(wù)為支撐的“大型休閑綜合體”。主要有以下幾種經(jīng)典模式可以借鑒：

1、“高爾夫莊園”模式

實(shí)踐表明，將生地變成熟地的最佳辦法，就是建設(shè)高爾夫球場，其對于休閑地產(chǎn)的帶動(dòng)作用極其明顯，除了球場本身擁有極好的景觀資源外，更為主要的原因是高爾夫球場是重要的高端政務(wù)商務(wù)休閑交流的平臺(tái)，能夠引發(fā)高端休閑人群的聚集，凸顯品質(zhì)性，從而帶動(dòng)了休閑地產(chǎn)的價(jià)值提升，并為休閑地產(chǎn)的銷售創(chuàng)造優(yōu)越基礎(chǔ)，國內(nèi)形成了以觀瀾湖高爾夫、富春山居高爾夫、春城高爾夫?yàn)榇淼亩鄠€(gè)經(jīng)典案例。

由于地塊規(guī)模與政策壓力的限制，高爾夫莊園模式未來的趨勢，已經(jīng)不再是球場規(guī)模的比拼，而在于主題化的創(chuàng)新，即給球場賦予一種獨(dú)特的文化主題，并圍繞這一營造一種獨(dú)特的景觀意境，使球場不僅具有一般的功能與景觀，更有不可復(fù)制的特色文化內(nèi)涵，其吸引力與競爭力必定超越常規(guī)球場，從而為休閑地產(chǎn)創(chuàng)造更大的附加值，如富春山居高爾夫以黃公望的《富春山居圖》為意境打造的藍(lán)本，形成了國內(nèi)少有的文化型高爾夫，在亞洲市場也頗負(fù)盛名。

2、“溫泉會(huì)都”模式

溫泉，是最具帶動(dòng)力的休閑引擎，已經(jīng)成為全國休閑開發(fā)的超級(jí)熱門，它對于休閑地產(chǎn)的開發(fā)具有突出的作用。“以特色溫泉水療產(chǎn)品為吸引，以會(huì)議度假酒店為核心，帶動(dòng)先售后租的溫泉地產(chǎn)開發(fā)”的“溫泉會(huì)都”模式在市場取得了巨大的成功。其原因有三：一是因?yàn)闇厝旧砭哂叙B(yǎng)生與休閑的雙重特性，可以提升地產(chǎn)的附加值；二是因?yàn)闇厝梢越鉀Q酒店經(jīng)營的冬季問題，并對會(huì)議經(jīng)營有極大帶動(dòng)作用；三是因?yàn)槿绻杏^光景區(qū)在周邊，則可以成為休閑消費(fèi)的核心平臺(tái)。

據(jù)此，由于有會(huì)議經(jīng)營的支撐與冬季溫泉旅游的支持，溫泉帶動(dòng)型休閑地產(chǎn)，升值空間非常明顯，發(fā)展?jié)摿薮?，通常?ldquo;先售后租”的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)來操作。這種模式在溫泉綜合地塊的開發(fā)中，必將繼續(xù)大放異彩。

3、“文化度假酒店綜合體”模式

悅榕莊酒店、安縵酒店是目前中國度假市場上最炙手可熱的度假酒店，這兩大均來自新加坡的酒店集團(tuán)，在中國市場上取得了巨大的成功，并且正在以穩(wěn)健的速度在持續(xù)擴(kuò)張。究竟是什么原因讓它們?nèi)绱耸芮嗖A？文化的魅力！以生態(tài)別墅或古村落為載體，強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨(dú)特的文化意境里面享受時(shí)尚度假的奢華體驗(yàn)，這種低調(diào)的奢華獲得了世界范圍內(nèi)許多高端休閑人群的極大認(rèn)可，造就了一批忠實(shí)的“全球粉絲”。

盡管這兩家酒店的重點(diǎn)不在地產(chǎn)開發(fā)，但我們認(rèn)為，這些具有鮮明文化主題的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低調(diào)奢華的特色性、其時(shí)尚浪漫的品質(zhì)性，一定對休閑地產(chǎn)的開發(fā)有著突出的帶動(dòng)作用。

4、“休閑Mall”模式

對于位于城市中心或中心城拓展區(qū)的地塊，一般采用“休閑Mall――城市綜合體”的發(fā)展模式，如萬達(dá)廣場。就是通過將品牌餐飲美食街、五星級(jí)酒店、購物中心、家電商場、大型電影院、量販KTV等不同的業(yè)態(tài)整合在一起，創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)具吸引力的區(qū)域性休閑消費(fèi)中心――休閑Mall，然后帶動(dòng)寫字樓和住宅地產(chǎn)的開發(fā)，此種模式，可以稱之為城市中心區(qū)休閑地產(chǎn)模式。目前，萬達(dá)廣場的模式，正以勢不可擋的趨勢向全國各大城市擴(kuò)張。

5、“主題文化小鎮(zhèn)”模式

主題文化小鎮(zhèn)，主要是古鎮(zhèn)、古街區(qū)，或者新打造的小鎮(zhèn)。其核心都是創(chuàng)造出符合市場需求、凸顯獨(dú)特主題風(fēng)情的文化小鎮(zhèn)，以小鎮(zhèn)為載體，構(gòu)建文化休閑平臺(tái)，提升吸引力，進(jìn)而帶動(dòng)在小鎮(zhèn)外圍發(fā)展的休閑地產(chǎn)，如麗江大研古鎮(zhèn)、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮(zhèn)、成都芙蓉古鎮(zhèn)、楚雄彝人古鎮(zhèn)。這種模式，已經(jīng)成為很多古鎮(zhèn)進(jìn)行休閑化升級(jí)與城鎮(zhèn)化發(fā)展的主流途徑。

6、“特色景區(qū)綜合體”模式

這里所說的特色景區(qū)，包括主題公園或休閑景區(qū)。

主題公園帶動(dòng)模式，以華僑城和迪斯尼為代表，以游樂園帶動(dòng)休閑地產(chǎn)開發(fā)，已經(jīng)成為業(yè)界經(jīng)典，但需要強(qiáng)大的開發(fā)資金、品牌效應(yīng)與運(yùn)營管理等多方位支持，進(jìn)入門檻較高，并非每一個(gè)企業(yè)都能夠操作。

休閑景區(qū)帶動(dòng)模式，以安徽某木屋村度假區(qū)為代表，通過中國最大的珍稀鄉(xiāng)土樹木園的打造，并以木屋為特色，帶動(dòng)木屋休閑地產(chǎn)的開發(fā)，獲得了市場的青睞。此類模式，以稀缺性資源的占有或者打造為前提，投入相對較大，然而一旦開發(fā)成功，其開發(fā)效益回報(bào)將會(huì)非?？捎^，并對城市總體休閑水準(zhǔn)也是一個(gè)巨大提升。

7、“多元休閑綜合體”模式

除了以上幾種模式外，還有許多大型項(xiàng)目，往往將幾種模式綜合起來，形成一個(gè)“多元休閑綜合體”模式，如東部華僑城。立足生態(tài)基礎(chǔ)，以多元文化為內(nèi)涵，將特色景區(qū)、高爾夫球場、主題文化小鎮(zhèn)、溫泉水療SPA、文化度假酒店以及大型演繹項(xiàng)目綜合起來，構(gòu)筑了一個(gè)綜合休閑的饕餮盛宴，最終有力帶動(dòng)休閑地產(chǎn)板塊――天麓大宅的開發(fā)，使之成為南中國品質(zhì)最高、售價(jià)最高的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品之一。此模式是大型綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目值得借鑒的重要模式。

（有關(guān)休閑旅游、休閑地產(chǎn)開發(fā)等更多研究，詳見www.lwcj.com）

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