三、如何打造“旅游綜合體”？

對于相對復雜的旅游綜合體，究竟如何打造？不同類別的綜合體，打造模式也必然有所不同。我們結合實踐經(jīng)驗，提煉出最一般的模式，讓開發(fā)企業(yè)在最短的時間內，抓住旅游綜合體的開發(fā)要領。主要從四個方面來闡述：

（一）確立綜合打造為指向

綜合打造的指向，既是旅游綜合體的核心特征，也是打造旅游綜合體的第一要領。實際上包括四大含義：

其一，是土地的綜合開發(fā)。旅游休閑導向型的土地綜合開發(fā)，是旅游綜合體打造的本質所在，所謂“復合型資源、綜合性利用”的思想。

其二，是產業(yè)的綜合發(fā)展。旅游綜合體，是從單個旅游項目到綜合旅游聚集區(qū)的轉變，實際上是包括地產、商業(yè)、會展、創(chuàng)意、體育、文化等在內的泛旅游產業(yè)的綜合發(fā)展架構，當然，不同的旅游綜合體，產業(yè)的側重將不同。

其三，是功能的綜合配置。旅游綜合體，區(qū)別于傳統(tǒng)旅游景區(qū)的特色之一，就是聚集了多種旅游功能，既要突出某項功能，又能夠一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求。

其四，是目標的綜合打造。一個成功的旅游綜合體，實際上完全有可能發(fā)展成為“城市特色功能區(qū)、旅游休閑新地標、城市文化新名片”，這是一個綜合目標的構架，已經(jīng)超越了一般旅游區(qū)的層面而對城市、文化同樣有著巨大影響。

（二）確立定位突破為先導

在旅游綜合體未來的發(fā)展中，必然面臨激烈的競爭，贏得競爭的關鍵，在于定位的突破，主要包括兩個方面：

其一，是區(qū)域功能定位。就是要跳出地塊，在區(qū)域旅游一體化的結構中，通過發(fā)揮自身的比較優(yōu)勢，明確自身在區(qū)域發(fā)展格局中的定位，這是旅游綜合體融入大區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展與旅游發(fā)展的前提。

其二，是開發(fā)主題定位。實際上就要面向市場需求，以創(chuàng)造差異化的吸引力與感召力為指向，整合自然旅游資源、文化旅游資源和社會旅游資源三大資源，凸顯放大比較優(yōu)勢，形成一個獨特性的主題（案名），即要找到“旅游綜合體”打造的靈魂，這個靈魂將指導旅游綜合體個性文化與特色意境的構建，是非常重要也極具難度的一個環(huán)節(jié)。

（三）確立功能構架為核心

功能構架的確立，是旅游綜合體打造的核心所在。

旅游綜合體在功能構架上，絕不是各種功能簡單的堆砌和羅列，而是要充分研究其主要作用、內在關系和互動模式。

根據(jù)實踐的總結，我們提出，任何一個成功的旅游綜合體，在功能構架上無不是由“核心吸引中心、休閑聚集中心和延伸發(fā)展中心”三大部分構成。開發(fā)旅游綜合體，實際上就是要“打造核心吸引中心、構造休閑聚集中心、創(chuàng)造延伸發(fā)展中心”：

1、打造核心吸引中心

打造核心吸引中心，是面向市場需求，創(chuàng)新整合開發(fā)核心資源，目的是創(chuàng)造一個或多個獨特的核心吸引物，這是創(chuàng)造核心吸引力的基石所在，可以是一個或多個核心旅游休閑項目――觀光景區(qū)、主題公園（樂園）、賽馬場、賽車場、影視城、特色街區(qū)、溫泉養(yǎng)生中心、高爾夫球場、特色酒店、主題博物館。

核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地價值的關鍵所在。這是旅游綜合體打造的關鍵，需要對旅游產品有著深入的研究與創(chuàng)新能力，才能實現(xiàn)。

2、構造休閑聚集中心

構造休閑聚集中心，是為滿足由核心吸引物帶來的客源各種休閑需求而創(chuàng)造的綜合休閑產品體系，實際上是在泛旅游產業(yè)構架下各種休閑業(yè)態(tài)的聚集（Mall構架的游憩方式），主要包括主題酒店群、特色商街、主題演藝、高爾夫球場、水上游樂項目、滑雪場、馬球場、溫泉SPA等。

核心吸引中心把人流吸引進來，也形成了最初的消費，但要留住人流并擴大其消費，就需要創(chuàng)造更多的休閑產品，激發(fā)并滿足人流的休閑消費需要，讓其成為旅游休閑目的地，即構造休閑聚集中心。這是旅游綜合體的主體功能部分。

3、創(chuàng)造延伸發(fā)展中心

創(chuàng)造延伸發(fā)展中心，主要是延伸發(fā)展地產業(yè)（利潤主要來源）、泛旅游產業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等相關產業(yè)，這是獲取土地開發(fā)巨大收益的重中之重。

對于旅游綜合體，核心吸引中心與休閑聚集中心，是關鍵所在，也是旅游經(jīng)營的主要依托，這兩部分的成功開發(fā)將極大的提升土地價值與品牌價值，也能夠創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流。但是，要真正獲得土地開發(fā)上的巨大回報，必須進行延伸發(fā)展，主要是休閑地產社區(qū)、會議會展的和文化創(chuàng)意產業(yè)的開發(fā)，以及現(xiàn)代農業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)的開發(fā)等，最終形成一個泛旅游產業(yè)的發(fā)展構架。尤其休閑地產，是最重要的延伸發(fā)展中心，包括高端居住小鎮(zhèn)、度假公寓、養(yǎng)生社區(qū)、研發(fā)園區(qū)、文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部基地等多種形態(tài)。

考慮到住宅價值體現(xiàn)的周期較長，先期可以先推出部分休閑地產項目，以便快速回籠資金。