根據(jù)階段目標(biāo)的不同，旅游綜合體規(guī)劃咨詢工作一般包括兩個階段：

第一階段，是以獲取土地為核心目的的初步策劃規(guī)劃階段，即“拿地階段的規(guī)劃咨詢”。

第二階段，是以開發(fā)運(yùn)作為目標(biāo)指向的深度策劃規(guī)劃階段，即“開發(fā)階段的規(guī)劃咨詢”。

兩個階段的具體特征、實(shí)質(zhì)目標(biāo)、對話對象、關(guān)注重點(diǎn)各不相同，需要進(jìn)行針對性編制規(guī)劃咨詢方案，才能夠取得應(yīng)有成效。

（一）拿地階段的規(guī)劃咨詢

1、階段特征描述

土地作為項(xiàng)目開發(fā)的根本載體，能否獲取土地是一切具體工作能否開展的決定性前提。從這個意義上說，拿地階段，是最為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，直接決定著一個項(xiàng)目能否持續(xù)操作。

此階段有兩個基本要求：一是開發(fā)企業(yè)自身要搞明白這個項(xiàng)目能不能做，該怎么做，如何獲取更好的綜合資源條件；二是開發(fā)企業(yè)要讓政府弄清楚這個項(xiàng)目將會怎么做，如何更大程度地帶動區(qū)域綜合發(fā)展。

2、階段實(shí)質(zhì)目標(biāo)

此階段的實(shí)質(zhì)目標(biāo)，是開發(fā)企業(yè)在自身搞明白項(xiàng)目能否做、怎么做的前提下，讓政府最大力度支持項(xiàng)目的開發(fā)，以獲取最優(yōu)化的資源條件、土地條件與政策條件――即土地利潤空間最優(yōu)化。因此，本階段關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)是土地總體規(guī)模、土地性質(zhì)劃分、土地開發(fā)強(qiáng)度。

3、對話對象與階段規(guī)劃咨詢重點(diǎn)

拿地階段的規(guī)劃咨詢，以政府部門為對話對象。如何判斷其需求、把握其脈搏，是關(guān)鍵所在，并且要通過一個思路清晰、概念鮮明、產(chǎn)品獨(dú)特、布局合理、表現(xiàn)生動的規(guī)劃咨詢方案，打動政府，讓其鼎力支持企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行綜合開發(fā)。

這就需要企業(yè)邀請熟知旅游綜合體開發(fā)規(guī)律的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行策劃規(guī)劃咨詢，方案的核心關(guān)鍵是：在旅游綜合體的框架下科學(xué)協(xié)調(diào)旅游產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品及配套項(xiàng)目的發(fā)展關(guān)系，最終使得土地綜合開發(fā)的綜合效益及其對于區(qū)域發(fā)展帶動的綜合效果達(dá)到最優(yōu)化――既要滿足政府的需求、也要照顧企業(yè)的回報、還要關(guān)注百姓的利益，實(shí)現(xiàn)三方滿意的目標(biāo)，此即拿地階段旅游綜合體項(xiàng)目規(guī)劃咨詢的根本重點(diǎn)。

該階段的規(guī)劃咨詢方案一般要包括兩大層面：

第一個層面――“開發(fā)策劃”：主要包括開發(fā)思路與定位策劃、產(chǎn)業(yè)構(gòu)架與產(chǎn)品策劃、投資分期與運(yùn)營策劃三大部分，其核心是在研究區(qū)域發(fā)展態(tài)勢與資源調(diào)查及市場調(diào)研的前提下，解決項(xiàng)目的開發(fā)思路、概念定位、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品定位、運(yùn)營建議問題。

第二個層面――“概念性規(guī)劃”：主要包括規(guī)劃構(gòu)思、土地利用規(guī)劃、總體布局、規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析、功能區(qū)劃、開發(fā)強(qiáng)度確定、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)整合等方面，其核心是圍繞開發(fā)策劃方案，對項(xiàng)目場地進(jìn)行優(yōu)化利用、解決項(xiàng)目總體布局與用地規(guī)模、路網(wǎng)及交通組織、重要節(jié)點(diǎn)效果與整體風(fēng)貌表現(xiàn)等問題。

總結(jié)來說，處于拿地階段的項(xiàng)目，在規(guī)劃咨詢的需求上，需要編制《開發(fā)策劃及概念性規(guī)劃》――既解決創(chuàng)意問題，又解決落地問題，是思路創(chuàng)意與初步落地相結(jié)合的綜合性方案。很多時候，還需要通過三維動畫演示片來對策劃規(guī)劃成果進(jìn)行更直觀、更形象化的展現(xiàn)，以便在向政府的方案匯報中提高效果。光有創(chuàng)意的純策劃，或僅有落地的純規(guī)劃，都無法真正打動政府。

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