2010年，福州地產(chǎn)開發(fā)轉型，從偏向住宅轉向商業(yè)綜合體，綜合體之熱由此愈演愈烈――

在今明兩年，五四北泰禾廣場、東二環(huán)泰禾廣場、紅星國際、蘇寧廣場、世歐王莊等一大批的城市綜合體即將密集投入使用。加上之前已建成或在建規(guī)劃中的城市綜合體，已超20個。誰能改變福州，成為海西繁華的代言人？

新興的城市綜合體項目來勢洶洶，搶占市場份額，引爆福州綜合體大戰(zhàn)。

新項目開業(yè)潮來襲

三年前，一個綜合體項目在福州開業(yè)會引全城矚目，三年后的今天，綜合體項目開門迎業(yè)已司空見慣。

隨著2010年起上馬的各個城市綜合體建設接近尾聲以及招商工作的開啟，從今年開始，福州的綜合體項目將迎來密集開業(yè)潮。據(jù)記者了解，打頭炮的就是萬寶商圈的蘇寧廣場、五四北泰禾廣場。而到2014年，開業(yè)的大型綜合體項目更多，在倉山區(qū)有紅星國際、海西佰悅城、海峽國際商貿(mào)城等；晉安區(qū)有東二環(huán)泰禾廣場、世歐王莊；臺江區(qū)有中央第五街；馬尾區(qū)有快安綜合體、名城城市中心等。

據(jù)了解，這些城市綜合體項目均包括商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上功能，并且相互依存。在其中，規(guī)模大的總建筑面積近70萬平方米，規(guī)模小的也有20萬平方米。

規(guī)劃分布并不均衡

在密集上馬建設中，綜合體分布也呈現(xiàn)出不均衡狀態(tài)。在市區(qū)部分熱點區(qū)域，綜合體分布更是密集，幾分鐘車程就有一個綜合體。

例如，以萬寶商圈為原點，一路之隔的蘇寧廣場即將入駐。而沿工業(yè)路不到5分鐘車程，作為國內(nèi)高端綜合體代表的華潤置地綜合體項目亦有意向入駐鼓樓區(qū)的福州老酒廠地塊。在寸土寸金的福州西二環(huán)，上述綜合體的商業(yè)面積都較大。

距離萬寶商圈不過一橋之距的浦上商圈，紅星國際、倉山萬達廣場、樂都匯，幾乎可以說“一站地一個綜合體”。在浦上大橋橋頭就是閩侯的綜合體群升江山城。

不僅如此，在福州東部，綜合體數(shù)量也不可小覷。從世歐王莊北上驅車10分鐘，便是東二環(huán)泰禾城市廣場；而東南向同樣是10分鐘車程，就抵達臺江萬達廣場。

“目前大型綜合體數(shù)量呈現(xiàn)爆炸式增長，供應可能面臨過剩?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，多個綜合體密集開業(yè)，此前市場中所說的白熱化競爭也將拉開帷幕。

綜合體生存現(xiàn)狀調(diào)查

綜合體密集上市，看準的就是福州作為沿海省會以及海西核心區(qū)的消費能力和市場容量。有許多項目負責人都表示，福州的消費實力很強，但是缺乏上檔次的城市綜合體，來刺激、拉動福州的消費能力。然而，目前福州消費能力以及對大型城市綜合體的接納程度究竟如何？福州的消費力主要集中在哪個方面？

目前運營中的城市綜合體生存情況最能說明問題。5月12日記者對福州現(xiàn)有三大主力綜合體項目進行了實地調(diào)查。

福州萬象城、寶龍城市廣場――業(yè)態(tài)豐富、價格親民、人流最旺

記者走訪：在記者走訪的多個商業(yè)綜合體中，寶龍和萬象城無疑是最受歡迎的。在“萬寶商圈”，商品價格大多不高，餐飲、娛樂等消費項目眾多，而今這里還在進行業(yè)態(tài)調(diào)整和升級。

主力消費：據(jù)寶龍城市廣場相關負責人介紹，寶龍的商業(yè)業(yè)態(tài)中，娛樂、餐飲、休閑占比達到了50%，購物所占比例已從原先的近七成降低至一半。平均人流量6萬-8萬，節(jié)假日及周末最高可達10萬-15萬。在福州萬象城的餐飲店中，記者發(fā)現(xiàn)即便是在周末的下午2點多，依舊有許多食客排長隊。

經(jīng)營特色：寶龍城市廣場經(jīng)營走親民路線。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括吃、喝、玩、樂的一站式消費，消費者更多的是青年學生。福州萬象城的定位比寶龍高端，經(jīng)營業(yè)態(tài)也集合了購物、休閑、娛樂、餐飲、商務等五大功能。目前福州萬象城正在對經(jīng)營業(yè)態(tài)進行調(diào)整。寶龍不少商鋪租約已經(jīng)到期，正面臨品牌調(diào)整期，屆時會根據(jù)當前各樓層業(yè)態(tài)進行品牌調(diào)整升級。

區(qū)域價值：二手店面的租金或許更能體現(xiàn)區(qū)域的價值。據(jù)記者了解，隨著客流量的暴增，目前萬寶商圈一樓鋪面均價基本都達到700-800元/平方米，而沿街黃金鋪面租金更出現(xiàn)超過1000元/平方米的勢頭。

倉山萬達廣場、樂都匯――消費客流有所下滑

記者走訪：與兩年前開業(yè)時相比，倉山萬達廣場，尤其是樂都匯的購物中心已經(jīng)變了模樣。在人氣最旺的一樓，許多專柜已經(jīng)撤柜，氣氛顯得相當冷清。從1樓至4樓，服飾類、時尚精品類、眼鏡飾品類等店鋪摻雜在一起，檔次不高且較為雜亂。

 經(jīng)營特色：倉山萬達廣場業(yè)態(tài)較為全面，除主力店萬達百貨外，還有大歌星、萬達影院及各色餐廳。餐飲是倉山萬達廣場的一大特色。此外，倉山萬達還有一些諸如ZARA、H&M等特色品牌。

主力消費：借助金山龐大的消費人群支撐，不論是周末還是平時，倉山萬達三樓的餐飲集中地都是人氣最高的地方。有餐飲店老板對記者表示，開業(yè)初期，該店到了晚上8點半都還要排隊，而現(xiàn)在過了晚7點就不需等位。

人流情況：2011年5月，倉山萬達廣場開業(yè)當日曾創(chuàng)下人流量35萬人次、銷售額1654萬元的紀錄，但兩年后，盛況不復再見，除了餐飲、影院及室內(nèi)步行街外，其他區(qū)域，包括主力店均人流較少。

區(qū)域價值：2012年期間，樂都匯陸續(xù)有20多個租戶退場。如今樂都匯四層的飲食專區(qū)有部分空置，一層也有不少空置店面。

臺江金融街萬達――部分區(qū)域店面半數(shù)空置、租金下滑

記者走訪：在周末記者走訪時發(fā)現(xiàn)，金融街萬達廣場人氣大不如前。有多家店鋪在玻璃門上貼出“招租”或者“轉租”的廣告。而步行街二樓的店面空置情況更嚴重，幾乎有一半的店面空置。此外，外圍的多個店面，更換率也很高，諸多都打出轉租的牌子?！拔疫@個店是去年開業(yè)的，客流量一直不理想，連成本都掙不到，只能轉租?！币晃环b店老板無奈地說。

經(jīng)營特色：作為綜合體項目的臺江金融街萬達廣場，集中吃、喝、玩、樂、購五大功能，配置有五星酒店等一系列高端設施。臺江金融街萬達廣場在開業(yè)之初，就提倡“無提袋式消費”，所以其主力消費仍集中在餐飲和娛樂。

人流情況：在周末或就餐時間，金融街萬達廣場稍顯人氣，其購物中心和室內(nèi)外步行街人氣均較弱。

區(qū)域價值：據(jù)鰲峰路上一家中介門店負責人透露，由于店鋪乏人問津，很多業(yè)主都降低了期望值，“部分門店的月租已經(jīng)降到80元/平方米”。但采訪中，仍有不少業(yè)內(nèi)人士還是對臺江萬達的后期發(fā)展看好。業(yè)內(nèi)人士林先生就表示：“臺江萬達的區(qū)位優(yōu)勢就是連接市區(qū)和東部新城。金融街萬達廣場，以往主要吸引的是東區(qū)一帶的消費群。東部新城尚未全盤崛起，而金融街CBD雛形初具，因此其價值尚不能得到體現(xiàn)。但隨著東部新城與市區(qū)聯(lián)系更緊密，臺江萬達還將吸引更多來自馬尾以及東部的客流?！?/P>

福州綜合體項目一覽

鼓樓區(qū)：華潤萬象城、恒力城

臺江區(qū)：金融街萬達廣場、蘇寧廣場、寶龍城市廣場、世茂天城、福建國際金融中心、萬科廣場、中央第五街。

晉安區(qū)：世歐王莊、東二環(huán)泰禾廣場、四北泰禾廣場、晉安桂湖溫泉生態(tài)城

倉山區(qū)：“歡樂谷”文化旅游綜合體、恒大綜合體、三江口文化旅游綜合體、海峽商貿(mào)城、海西伯悅城、紅星國際廣場、倉山萬達廣場、倉山學生街城市廣場、鴻博梅嶺觀海、金源閩江世紀城

馬尾區(qū)：快安城市綜合體、凱隆城市廣場、西提城市廣場、名城中心

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