2013年3月21日?qǐng)?bào)道　　“現(xiàn)在是個(gè)企業(yè)就要做旅游地產(chǎn)，做成傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，就是把這個(gè)細(xì)分行業(yè)給毀了”。

當(dāng)開發(fā)商大規(guī)模出售商業(yè)物業(yè)與旅游物業(yè)時(shí)，他們?nèi)栽趶氖绿摂M經(jīng)濟(jì)，而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)。無(wú)論以什么名義，本質(zhì)還是圈地獲取溢價(jià)。無(wú)論日本還是美國(guó)，多數(shù)房地產(chǎn)泡沫，最后階段總表現(xiàn)為旅游地產(chǎn)。

住宅開發(fā)賺錢不易，旅游地產(chǎn)成了香餑餑。

萬(wàn)達(dá)、雅居樂(lè)、萬(wàn)科、恒大、世茂、中坤……房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)當(dāng)中，已有三分之二介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

然而，從今年幾家大企業(yè)在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)績(jī)來(lái)看，這口肉并不容易吃進(jìn)嘴。投資周期長(zhǎng)、回報(bào)周期長(zhǎng)的旅游地產(chǎn)并非一如在傳統(tǒng)住宅行業(yè)造房賣房，或在旅游行業(yè)拉游客便能行得通的。

掘金還是豪賭?

2012年的旅游地產(chǎn)可謂如火如荼，北至長(zhǎng)白山，南至海南島，遠(yuǎn)至冰島，近至韓國(guó)濟(jì)州島。如今，全國(guó)十大房企中已有半數(shù)進(jìn)駐不足4萬(wàn)平方公里的海南島。廣東省惠東縣的巽寮灣，短短三四年間，吸引了碧桂園、華潤(rùn)、萬(wàn)科、中航、富力等一線品牌房企入駐。

中坤集團(tuán)終于在今年5月份獲得冰島政府同意，由買轉(zhuǎn)租，將以600多萬(wàn)美元價(jià)格租下300平方公里土地，租期為99年，在此地修建包括酒店、高爾夫球場(chǎng)和跑馬場(chǎng)在內(nèi)的度假設(shè)施。

從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，如今旅游地產(chǎn)正取代城市綜合體成為下一輪投資熱點(diǎn)。

參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)某地區(qū)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，大眾型觀光旅游將出現(xiàn)高潮。在3000至5000美元時(shí)，較高層次的休閑度假旅游形式將規(guī)模化啟動(dòng)，市中心人口開始快速向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，外圍旅游地產(chǎn)空間形成。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2011年我國(guó)共有25個(gè)省份人均GDP超過(guò)4000美元，其中天津、上海、北京等地的人均GDP均已超過(guò)8萬(wàn)元人民幣，按年平均匯率(1美元=6.45元人民幣計(jì)算)折合為1.2萬(wàn)美元，已接近富裕國(guó)家水平。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)，總規(guī)模逾2600億元。預(yù)計(jì)全年旅游地產(chǎn)計(jì)劃投資總額將超萬(wàn)億元。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的研究報(bào)告顯示，全國(guó)房企百?gòu)?qiáng)2011年銷售額為16583億元，也就是說(shuō)超過(guò)萬(wàn)億元投資的旅游地產(chǎn)占據(jù)了開發(fā)商全年銷售額的三分之二。

中國(guó)綜合開發(fā)研究院(CDI)旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，旅游地產(chǎn)的發(fā)展存在三個(gè)階段：第一階段以旅游框架為主，地產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)為一些觀光、度假酒店。第二階段則是大規(guī)模的人居地產(chǎn)與旅游景區(qū)結(jié)合，比如在景區(qū)周圍大量開發(fā)住宅。而第三階段是旅游景區(qū)與人居的充分融合，“比如戛納，是一個(gè)完整的旅游觀光地，其中很多觀光點(diǎn)其就是人居的?！蹦壳埃袊?guó)的旅游地產(chǎn)仍處于第二階段。

但是，也有專家認(rèn)為，目前我國(guó)的旅游地產(chǎn)已呈現(xiàn)過(guò)快發(fā)展的勢(shì)頭，目前全國(guó)共有相關(guān)項(xiàng)目2226個(gè)，覆蓋全國(guó)85個(gè)城市及地區(qū)，但銷售業(yè)績(jī)卻不像投產(chǎn)項(xiàng)目一樣快速增長(zhǎng)。比如，此前被業(yè)界看好的雅居樂(lè)海南清水灣，今年前三季度完成銷售額45億元，與此前預(yù)定的全年80億元的目標(biāo)銷售額還相差甚遠(yuǎn)。

房地產(chǎn)綁架旅游毀了行業(yè)

經(jīng)營(yíng)成本高，資金回籠較慢也是開發(fā)旅游地產(chǎn)不得不面對(duì)的問(wèn)題。

鄂爾多斯“鬼城”事件就是一次深刻的教訓(xùn)，斥巨資打造的新城無(wú)人居住，導(dǎo)致開發(fā)商血本無(wú)歸。而且，旅游地產(chǎn)很多時(shí)候并不是一錘子買賣，盈利的旅游資源，靠的是長(zhǎng)期、穩(wěn)定的客流，因此，除了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)費(fèi)也是一筆不小的數(shù)目。

從各大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售報(bào)告看，恒大、世茂、雅居樂(lè)、金融街、萬(wàn)科、碧桂園、富力、龍湖等旗下代表性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)劃投資額約1470億元，今年上半年已實(shí)現(xiàn)銷售收入總計(jì)約為96.03億元，僅占預(yù)計(jì)投資規(guī)模的比例約為6.5%。其中，除個(gè)別樓盤熱銷外，大部分銷售平平。

“現(xiàn)在是個(gè)企業(yè)就要做旅游地產(chǎn)，把旅游地產(chǎn)做成傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，就是把這個(gè)細(xì)分行業(yè)給毀了”，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波面對(duì)當(dāng)前的旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀如是說(shuō)。

中房信旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯也指出：“很多開發(fā)商在進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候，僅僅是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)拿地成本相對(duì)較低，其實(shí)并不清楚旅游地產(chǎn)該怎么做，顯得很盲目?！?/P>

在云南省西雙版納州，短期內(nèi)集中規(guī)劃、上馬大量旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目圈地規(guī)模從幾千畝到幾平方公里不等，部分旅游地產(chǎn)甚至頂風(fēng)建設(shè)了高爾夫球場(chǎng)等國(guó)家明令禁止的項(xiàng)目。

4月23日，國(guó)家旅游局副局長(zhǎng)王志發(fā)指出，在已審批的12家國(guó)家旅游度假區(qū)中，多數(shù)沒(méi)有按旅游度假區(qū)的功能去建設(shè)，很多出現(xiàn)了畸形發(fā)展，形成了以房地產(chǎn)項(xiàng)目為重點(diǎn)的發(fā)展模式，有些失去了度假區(qū)的功能，“房地產(chǎn)綁架旅游的現(xiàn)象比比皆是?！?/P>

業(yè)內(nèi)專家擔(dān)憂，如果執(zhí)意于“圈地-建房-銷售”的模式，僅注重銷售房屋，不做好旅游配套服務(wù)本身，長(zhǎng)此以往，一旦資金鏈斷裂，損失最大的還是普通買家。

著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀曾發(fā)表觀點(diǎn)，“當(dāng)開發(fā)商大規(guī)模出售商業(yè)物業(yè)與旅游物業(yè)時(shí)，他們?nèi)栽趶氖绿摂M經(jīng)濟(jì)，而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)。無(wú)論以什么名義，本質(zhì)還是圈地獲取溢價(jià)。無(wú)論日本還是美國(guó)，多數(shù)房地產(chǎn)泡沫，最后階段總是表現(xiàn)為旅游地產(chǎn)。”

稀缺的旅游資源和龐大的旅游市場(chǎng)使旅游地產(chǎn)得天獨(dú)厚。若要享用這份得天獨(dú)厚，就必須得在資金，運(yùn)營(yíng)，管理，旅游資源整合等各方面做好功課。

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