七仙瑤池項目策劃

（二）項目策劃

1 提出問題

 綜合現(xiàn)狀分析，目前本酒店面臨著市場開發(fā)、風(fēng)格主題、硬件配套評星、租售現(xiàn)金流控制和區(qū)域互動等多角度問題，使我們項目團隊多方位考量項目開發(fā)的市場預(yù)期、產(chǎn)品定位。

（1）初出茅廬，何以搶占海南市場？--從地塊成熟度的角度論證項目可行性；

（2）溫泉雨林，何以抗衡碧海銀沙？--從上山下海的趨勢謀劃項目差異競爭力；

（3）軟硬兼施，何以問鼎白金五星？--滿足項目成本控制和高端定位的平衡關(guān)系；

（4）租售配比，如何進行合理分配？--從產(chǎn)權(quán)銷售角度滿足項目健康持續(xù)現(xiàn)金流；

（5）南院北湯，如何創(chuàng)造三贏格局？--從酒店功能的核心出發(fā)關(guān)聯(lián)溫泉別墅板塊；

（6）南亞巴厘，如何打造別樣風(fēng)情？--將東南亞巴厘島風(fēng)情進行移植和點睛。

2 分析問題

為解決上述問題，我們結(jié)合本體資源特點， 綜合考慮成本與租售現(xiàn)金流， 以獨特風(fēng)格文化滿足白金五星標(biāo)準(zhǔn)， 豐富配套支撐度假功能， 打造區(qū)域經(jīng)營和收益核心。我院經(jīng)過研究提出，衡量一個酒店公寓項目的合理性，需要構(gòu)建6把標(biāo)尺：

（1）經(jīng)營合理

（2）成本可控

（3）功能完善

（4）租售配比

（5）主題文化

（6）區(qū)域互動

3 解決問題

根據(jù)以上分析和推論，我們從經(jīng)營性、銷售性、奢華性、互動性四個角度出發(fā)，提出了解決思路：

l  經(jīng)營性策劃思路——定位高端度假酒店

通過對海南、三亞及保亭酒店現(xiàn)狀的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)海南的高星級酒店利潤水平與國內(nèi)其他地區(qū)相比遙遙領(lǐng)先，部分五星級酒店的經(jīng)營利潤率(GOP)水平接近70%，投入產(chǎn)出效益比低星級或經(jīng)濟型酒店更加良好，加之甲方打造高品質(zhì)溫泉酒店綜合體的訴求，我們將本項目定位為白金五星度假酒店。另外，面對周圍旅游線路尚未成熟且酒店林立的現(xiàn)狀，將溫泉、雨林差異化資源作為未來酒店發(fā)展的核心，得出一個熱帶雨林溫泉度假酒店的策劃概念，并與會議和度假功能相結(jié)合。

l  銷售性策劃思路——構(gòu)建合理租售配比

綜合分析本區(qū)域的同質(zhì)酒店，我們認(rèn)為本項目存在亮點，市場環(huán)境優(yōu)越，潛力巨大。策劃的主線應(yīng)通過妥善處理溫泉與酒店之間的關(guān)系，構(gòu)建酒店合理的空間結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)，設(shè)計滿足度假客人需要的戶型，配套會議、康樂等項目，保證白金五星級品質(zhì)，并形成合理的產(chǎn)權(quán)酒店投資收益模式，讓項目發(fā)揮自身最大優(yōu)勢和魅力。

（1）產(chǎn)品體系

根據(jù)對七仙嶺酒店的調(diào)研，七仙嶺酒店的主要經(jīng)濟來源以客房收入為主，其次是餐飲、會議和康樂。因此，本酒店的產(chǎn)品體系定為住宿、餐飲、會議、康樂。

住宿產(chǎn)品，分為酒店客房、酒店式公寓和總統(tǒng)別墅。通過我院市場調(diào)查，中端地產(chǎn)市場（酒店式公寓）和高端地產(chǎn)市場（獨棟或聯(lián)排別墅）的單位用地面積可產(chǎn)生的建筑面積比2.5-3:1，相當(dāng)于同樣面積的建筑用地可以創(chuàng)造的中端公寓地產(chǎn)面積是高端別墅地產(chǎn)面積的2.5-3倍。而市場調(diào)查顯示兩者的銷售價格比僅為1.5-2:1，并且酒店區(qū)的南側(cè)留有大量高品質(zhì)別墅用地，為避免同質(zhì)競爭，因此在不降低總體檔次的前提下，我們結(jié)合地形，加大了公寓區(qū)的面積配比。酒店式公寓主要面向第3套度假型住房需求客戶，高端別墅以80-150小別墅為主，主要強調(diào)野奢性和私密性。

餐飲提供中、西餐，且以中餐為主。設(shè)置多功能廳、宴會廳、董事會議室，滿足不同類型會議的需求。提供SPA、棋牌、迷你高爾夫、各種球類、射箭等康體娛樂活動。

（2）銷售模式

我們將本酒店的銷售模式分為常規(guī)銷售模式和產(chǎn)權(quán)銷售模式，并在保證酒店功能性前提下，盡可能降低持有比例，按照“地塊內(nèi)適建客房數(shù)量-酒店經(jīng)營最佳狀態(tài)客房數(shù)=銷售數(shù)”計算，可銷售面積控制在酒店總面積的2/3以上。其中一部分進行產(chǎn)權(quán)式銷售，即售后簽訂回租經(jīng)營合約，合理控制回租比例及租金成本，適當(dāng)增加回租運營策略，以每年使用天數(shù)劃分不同檔位，提供不同服務(wù)和回報，形成良好資金鏈。對持有部分進行會議、餐飲、康體、娛樂、接待、后勤等多方面功能劃分，滿足約200間客房的居住需求，保證酒店的白金五星級標(biāo)準(zhǔn)和多方面配套功能。

客房總比例關(guān)系

客房經(jīng)營配比

l  奢華性策劃思路——移植巴厘島風(fēng)格

首先在建筑風(fēng)格的確定上，我們從文化背景、緯度約束、產(chǎn)品周期這三個方面，類比了馬爾代夫、夏威夷布里斯班、南亞島嶼的度假酒店開發(fā)模式，認(rèn)為本項目在地域生態(tài)資源、客群偏好、容積率控制等方面都與南亞島嶼類似，所以我們將本項目的建筑風(fēng)格定義為具有南亞文化氣息、與當(dāng)?shù)仄渌燃倬频觏椖啃纬甚r明差異的巴厘島風(fēng)格特色。

別墅區(qū)以地形因素為基礎(chǔ)，遵循低密度開發(fā)的原則，建設(shè)少量純高端總統(tǒng)套房，其余用地均進行酒店式公寓的開發(fā)以增加可銷售的建筑面積。地形不適合建公寓區(qū)域的進行山地別墅建造，面積差由其他區(qū)域補充。

l  互動性策劃思路——串聯(lián)溫泉、酒店、別墅

以溫泉休閑線、酒店商會線、別院地產(chǎn)線三個主題線將各個項目鏈條串聯(lián)起來，形成一點種植，多點開花，一個項目，多項用途的目的。在這個鏈條中，每一個項目都不是單獨功能，可形成功能投資乘數(shù)效應(yīng)，增大項目間正向外部經(jīng)濟效應(yīng)。比如，溫泉作為酒店的配套和主題，估計每年將帶來2-3萬住宿客源和5-8萬餐飲客源；別院區(qū)別墅的建設(shè)將提升酒店的檔次，向高端市場邁進一步；三片區(qū)盡可能共用停車場、景觀、餐廳、客房、會所等多項資源配套。

酒店、溫泉、別院的互動