旅游專業(yè)視角與旅游專業(yè)技術(shù)

旅游與房地產(chǎn)，是完全不同的兩個(gè)行業(yè)，但相互交叉，形成了許多邊沿性結(jié)構(gòu)，而理念的滲透，更產(chǎn)生了全新的綜合。
   

旅游房地產(chǎn)是一個(gè)新的領(lǐng)域，包括產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假項(xiàng)目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shopping mall等等模式。其中，以別墅開發(fā)為主流，已經(jīng)引起地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注；產(chǎn)權(quán)酒店即將迎來大規(guī)模推廣的時(shí)期，而與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shopping mall等，正在各地閃亮。

旅游地產(chǎn)的提升，是旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)及旅游城市開發(fā)，將旅游的區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合的嘗試，已經(jīng)出現(xiàn)。

用旅游的視角看地產(chǎn)，不僅僅可以分析產(chǎn)業(yè)的交叉和新型綜合產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，還可以把旅游業(yè)已經(jīng)熟練運(yùn)用的技術(shù)，借用于房地產(chǎn)開發(fā)，從而大大提升房地產(chǎn)的附加價(jià)值，獲得人居環(huán)境的完善。其中，景觀配置、游憩安排、六要素綜合平衡、獨(dú)特性吸引力打造、文化與資源挖掘等等，都可以成為房地產(chǎn)業(yè)借鑒的技術(shù)。

本文提供了一種視角，對房地產(chǎn)開發(fā)商提升其房地產(chǎn)運(yùn)營能力，及房地產(chǎn)商進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)，都具有一定啟示。

一、旅游專業(yè)視角與旅游專業(yè)技術(shù)

旅游是以出游為前提的人類閑暇生活方式，旅游業(yè)已經(jīng)形成了一種綜合性產(chǎn)業(yè)。

旅游產(chǎn)業(yè)以資源、交通、市場為三大基礎(chǔ)，吃、住、行、游、娛、購、體、療、學(xué)、交為十大要素，形成了游憩、接待、營銷、交通、商業(yè)、生產(chǎn)、建設(shè)、咨詢八大業(yè)態(tài)。

旅游開發(fā)成功的標(biāo)志，是核心吸引力的形成。

對于今天的旅游市場而言，僅有奇觀、美景、自然生態(tài)、文物、民俗等資源基礎(chǔ)，已經(jīng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能吸引游客了，身心愉悅的體驗(yàn)過程，才是吸引力的關(guān)鍵。

我們將旅游過程中游客的體驗(yàn)過程，稱為"游憩方式"。用最通俗的話講，就是"游玩的方法"。用學(xué)術(shù)語言表達(dá)，游憩方式是人類閑暇時(shí)段的生活方式。

游憩方式設(shè)計(jì)，是旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的技術(shù)設(shè)計(jì)。

旅游產(chǎn)品能否開發(fā)成功，首先取決于游憩方式設(shè)計(jì)是否形成了獨(dú)特性吸引力（或獨(dú)特性賣點(diǎn)）。

從商業(yè)模式的角度看，旅游業(yè)的利潤形成，在于最大程度的增加游客量、延長游客滯留時(shí)間、提高游客消費(fèi)水平。    

旅游業(yè)的獨(dú)特視角，可以落實(shí)為四項(xiàng)專業(yè)技術(shù)：景觀評價(jià)與設(shè)計(jì)技術(shù)、游憩方式設(shè)計(jì)技術(shù)、情境設(shè)計(jì)技術(shù)、體驗(yàn)設(shè)計(jì)技術(shù)。

房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)與分級

二、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)與分級

旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，是對土地及其上的景觀文化資源的開發(fā)利用，歸根結(jié)底，還是土地開發(fā)的一個(gè)分支。旅游對環(huán)境要素的利用方式，旅游對人類與自然的關(guān)聯(lián)互動的研究，對于分析地產(chǎn)要素及人居環(huán)境都有獨(dú)特的幫助作用。

１、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)要素分析

我們將房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)要素，概括為土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋建筑、環(huán)境建設(shè)四方面。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的業(yè)態(tài)，也因此形成了從地產(chǎn)到房產(chǎn)的多級結(jié)構(gòu)。

地產(chǎn)是土地開發(fā)利用的產(chǎn)業(yè)，是營造人類活動空間及其環(huán)境的產(chǎn)業(yè)。在空間與環(huán)境中，公共空間與私人空間，公共環(huán)境與私人環(huán)境既相互隔離又相互滲透，可以大致分為五類：交通空間及其環(huán)境、公共開放空間及其環(huán)境、公共商業(yè)空間及其環(huán)境、非公共商業(yè)空間及其環(huán)境、私人空間及其環(huán)境。

在廣義地產(chǎn)的理念下，一切土地利用的方式，都可以納入地產(chǎn)經(jīng)營中來。因此，城市建設(shè)、小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游開發(fā)、各類（工業(yè)、高技術(shù)、教育等）園區(qū)開發(fā)、甚至交通及農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等，都與土地開發(fā)結(jié)合在一起。在地產(chǎn)運(yùn)作中，功能定位、項(xiàng)目策劃及布局規(guī)劃對土地開發(fā)具有特別重要的意義。

一般意義的房產(chǎn)，概念相對狹隘，其開發(fā)的產(chǎn)品，是依托大眾市場交易的建筑物，主要指住宅、商業(yè)、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房四類大宗產(chǎn)品。

更高級次的房產(chǎn)開發(fā)商，則進(jìn)行非標(biāo)準(zhǔn)化的專業(yè)性建筑開發(fā)，包括城市標(biāo)志性建筑、特殊功能建筑、非標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)、工業(yè)、教育、體育等等建筑產(chǎn)品的開發(fā)。

環(huán)境開發(fā)是房地產(chǎn)商必須面對的重要課題，而且在城市發(fā)展和產(chǎn)品市場賣點(diǎn)中越來越重要。景觀、休閑、文化及其它特殊功能，在公共空間的營造中，獨(dú)立性已經(jīng)顯現(xiàn)出來。環(huán)境開發(fā)正在成為房地產(chǎn)中一個(gè)子產(chǎn)業(yè)，具備極大的發(fā)展空間，包括生態(tài)綠地、休憩節(jié)點(diǎn)、城市公園、城市廣場、步行街區(qū)、濱水街堤等等。只是由于其公共產(chǎn)品的特征，產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式與一般房產(chǎn)不同。

２、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分級

由此，我們可以把從地產(chǎn)商到房產(chǎn)商的層次分為四級：

一級運(yùn)營商：區(qū)域開發(fā)商――結(jié)合了全部土地功能要素，包含大眾產(chǎn)品與非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，進(jìn)行的成片土地綜合整體開發(fā)，以復(fù)合功能的成片土地為對象，把附著了功能與項(xiàng)目的分塊土地作為產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營，同時(shí)全部或部分開發(fā)其中的項(xiàng)目，其中，國家的各級政府及其土地儲備中心、流行的"城市經(jīng)營商"、小城鎮(zhèn)開發(fā)商、大型綜合園區(qū)開發(fā)商、超大型社區(qū)開發(fā)商等已經(jīng)成型；招商局的蛇口、熊谷組的洋浦、華僑城、祈福新村、陸家嘴、天津泰達(dá)、望京等屬于這類，該類開發(fā)與政府職能有深度的聯(lián)系。

二級運(yùn)營商：項(xiàng)目包裝公司――以小塊土地獨(dú)立項(xiàng)目及土地片區(qū)分拆項(xiàng)目為產(chǎn)品，進(jìn)行非獨(dú)立片區(qū)招商開發(fā)和項(xiàng)目炒作。這類企業(yè)較多，有的項(xiàng)目進(jìn)行部分環(huán)境建設(shè)，有的開發(fā)一期或樣板，有的僅僅進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整和產(chǎn)品調(diào)整，甚至以時(shí)間換增值，該類企業(yè)往往與官員尋租有關(guān)，但正在形成一些高智慧型企業(yè)。

三級運(yùn)營商：非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品開發(fā)商――以特殊功能產(chǎn)品、公共空間與環(huán)境、自營性產(chǎn)品等非大眾市場為基礎(chǔ)的建筑產(chǎn)品開發(fā)商，包括火車站、機(jī)場、中國大劇院、奧體中心等類公共產(chǎn)品委托開發(fā)，Mall、步行街、新天地、外灘等類游憩型商業(yè)中心或城市游憩中心開發(fā)，城市廣場、城市公園、休憩園區(qū)、城市公共景觀休閑系統(tǒng)等公共空間與公共環(huán)境開發(fā)。  

四級運(yùn)營商：標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品開發(fā)商（房屋工廠）――以大眾市場交易的建筑物，主要指住宅、商業(yè)、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房四類大宗產(chǎn)品的生產(chǎn)銷售為核心，為房地產(chǎn)業(yè)的"簡單加工型"企業(yè)。目前絕大多數(shù)為該類，包括部分大盤運(yùn)作企業(yè)、可異地復(fù)制型品牌企業(yè)。

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