城市綜合體掀起“熱潮”

一半以上項(xiàng)目已建成或開建

所謂城市綜合體，就是有機(jī)組合3個(gè)以上城市功能空間，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，有超大空間尺度，有“通道樹型”交通體系，有現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)，也有高科技集成設(shè)施。它能夠最大程度地利用土地資源，為人們提供最便捷的服務(wù)和最快速的效率，所以，城市綜合體建設(shè)，正以一種前所未有的速度生長。

杭州也不例外。杭州提出建設(shè)100個(gè)多功能城市綜合體計(jì)劃，共14萬畝，可開發(fā)利用面積6200萬平方米，而與此同時(shí)，許多開發(fā)商也日益青睞綜合體項(xiàng)目，使得這類物業(yè)的陣營日益擴(kuò)大。據(jù)了解，規(guī)劃中的綜合體項(xiàng)目，已建成或開工建設(shè)一半以上。這些項(xiàng)目遍布杭州各個(gè)角落，也涵蓋了富陽、桐廬、臨安、淳安等一些周邊縣市。未來幾年供應(yīng)量將非常巨大。

那么，這些綜合體主要位于什么地方，都有哪些特色？哪類綜合體的體量比較大，跟購房者關(guān)系比較密切？作為一個(gè)二級城市，杭州能消化得了這么多綜合體項(xiàng)目嗎？本報(bào)展開詳細(xì)調(diào)查。

交通樞紐型綜合體占比：10% 關(guān)鍵詞：地鐵

地鐵的建設(shè)，將為杭州插上騰飛的翅膀，也將極大拓展人們的居住半徑，城市的生活圈，將沿著地鐵向外延伸。所以，眾多綜合體的建設(shè)也開始沿著地鐵樞紐，如火如荼地建造起來。目前納入規(guī)劃的交通樞紐型綜合體主要圍繞著地鐵一號線來建造，既有交通換乘的功能，也有集聚大流量居住、辦公、購物等的功能。

其中，七堡車輛段綜合體、臨平南翁梅站綜合體、客運(yùn)中心站綜合體已開工建設(shè)；武林廣場站上蓋綜合體、打鐵關(guān)站綜合體和濱康站綜合體即將開工；喬司站物業(yè)綜合體和喬司南站物業(yè)綜合體則在規(guī)劃中。

這些綜合體的體量都很大。比如七堡車輛段綜合體是目前國內(nèi)最大的地鐵上蓋綜合體之一，總建筑面積約103萬平方米，由地鐵一號線、4號線車輛運(yùn)營庫、檢修庫、綜合維修大樓、控制中心等地鐵功能建筑，和住宅、酒店、寫字樓等開發(fā)建筑構(gòu)成，其中住宅約63萬平方米，商業(yè)、酒店和寫字樓約20萬平方米。

又如濱康綜合體，定位為杭州功能最全的綜合體，除地鐵和汽車南站外，還有商場、五星級酒店、寫字樓和住宅樓。綜合體地上建筑面積50萬平方米，地下20萬平方米。光是商場面積，就超過杭州大廈A、B、C、D四座樓的總和。

越來越多的開發(fā)商，也介入到開發(fā)地鐵綜合體的隊(duì)列中來。比如地處地鐵南苑站西北角的華元城(暫名)，就是由杭州本地的華元地產(chǎn)在2011年以7.1億元競得的商住地塊，容積率高達(dá)6.9，該綜合體占地面積達(dá)到100多畝，兩幢高達(dá)160米的塔樓將成地標(biāo)性建筑，將包括五星級酒店、國際購物中心、甲級商務(wù)辦公樓、IMAX影院及豪華公寓、2萬平方米兒童娛樂空間等多種功能。

“地鐵一動，黃金萬兩”，對于普通投資者來說，如果能夠在地鐵綜合體中分得一杯羹，顯然也是非常不錯(cuò)的事情。

商業(yè)型綜合體占比：27% 關(guān)鍵詞：地標(biāo)

這類綜合體的功能，大多融合了商務(wù)、居住、休閑、酒店等各種功能，并且因?yàn)榈囟伪容^有優(yōu)勢，所以常常是商業(yè)發(fā)展前景非常不錯(cuò)、商業(yè)價(jià)值非常高的項(xiàng)目， 它們往往通過土地出讓的方式，由開發(fā)商來操盤運(yùn)營，并成為城市的地標(biāo)性建筑。

這其中，包括已經(jīng)投入使用的杭州大廈商貿(mào)旅游綜合體、錢江新城華潤萬象城綜合體、星光大道綜合體，正在建設(shè)中的武林壹號(杭汽發(fā)綜合體)、綠城蘭園(喜得寶綜合體)、杭州新天地(杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地綜合體)、嘉里中心、百大綠城西子國際、杭州遠(yuǎn)洋運(yùn)河商務(wù)區(qū)綜合體和杭一棉地塊綜合體，以及還未開工的藍(lán)孔雀綜合體、華家池商務(wù)綜合體和杭州田園地塊綜合體等等，因?yàn)槭袌龅膮⑴c度比較高，所以它們的知名度也常常比較高，也最能夠賺取購房者的眼球。

比如總建筑面積達(dá)115萬平方米的新天地項(xiàng)目，無疑是杭州城北超級體量城市綜合體。這個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃為集總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店餐飲、科研孵化、文化創(chuàng)意及休閑娛樂于一體的大型城市綜合體，未來將云集影視娛樂、藝術(shù)畫廊、設(shè)計(jì)公司、I-MAX電影院、KTV、酒吧和特色餐館等多種業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)每天將有10多萬人次的消費(fèi)和舉行商務(wù)活動，不僅將填補(bǔ)杭州城北CBD的空白，更將塑造出一個(gè)集多種業(yè)態(tài)于一體的都市核心圈。

又如百大綠城西子國際，總建筑面積28萬平方米，總投資60億元，是集國際化寫字樓、精裝城市公館、五星級及對岸和國際名品廣場等物業(yè)于一體的高端城市綜合體。該項(xiàng)目因?yàn)榈靥帒c春路核心商圈，又能享受錢江新城的前景，所以備受市場期待。其首期酒店式公寓即將于9月份開盤。

而如武林壹號項(xiàng)目，更是以絕佳的地段、國內(nèi)首席城市華宅的定位、綠城和濱江本地兩大房產(chǎn)大佬等眾多元素，賺取了不少眼球。這個(gè)項(xiàng)目位于武林廣場北側(cè)，坐擁杭州最繁華的武林商務(wù)圈、西湖文化廣場，以及具有千年歷史的京杭大運(yùn)河水景資源。項(xiàng)目總建筑面積近50萬平方米，由9幢豪華精裝修住宅與1幢超五星級四季酒店和服務(wù)性四季公寓組成。建成后將成為長三角乃至全國首屈一指的標(biāo)志性建筑，為中國最為高端、最為矚目的城市精裝修復(fù)合體之一。

這也是跟市場關(guān)系最為密切的一類綜合體。

旅游博覽類綜合體占比：33% 關(guān)鍵詞：資源

作為一個(gè)風(fēng)景旅游城市，杭州的自然資源得天獨(dú)厚。所以，以旅游資源為依托，借助杭州深厚的文化底蘊(yùn)，打造一些集旅游、休閑、購物等為一體的綜合體，是一件非常順理成章的事情。比較有名的即已經(jīng)建成并完成招商的湖濱南山路特色街區(qū)、中山路河坊街特色街區(qū)綜合體等。

事實(shí)上，這幾年，杭州的旅游綜合體除了傳統(tǒng)的西湖周邊之外，范圍也在不斷向外拓展。加入了西溪濕地、錢塘江、運(yùn)河、超山等諸多概念。比如位于杭州西溪國家濕地公園東南角的西溪天堂綜合體，就規(guī)劃包括旅游公建設(shè)施、度假酒店集群(高檔中心酒店與主題酒店群落)、中國濕地博物館、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓的綜合體。除了五星級酒店扎堆外，還有總建筑面積約4.5萬平方米的精品商業(yè)街；還有橋西由長征化工廠工業(yè)遺存、富義倉遺址、小河直街歷史街區(qū)、桑廬和石祥船塢等建筑群體構(gòu)成的大河造船廠國際旅游綜合體，是一個(gè)立足于運(yùn)河文化底蘊(yùn)，集工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、休閑旅游、文化娛樂、交通換乘等諸多功能為一體的綜合體。

又如，蕭山的中國水博覽園綜合體、月亮灣觀潮度假城綜合體、進(jìn)化鎮(zhèn)杭州城山度假區(qū)綜合體、東方文化園旅游綜合體、休博園旅游綜合體、云石生態(tài)旅游區(qū)綜合體、大巖山風(fēng)景旅游區(qū)綜合體、井山湖功勛企業(yè)休閑中心城市綜合體等，轉(zhuǎn)塘的龍塢旅游綜合體，瓶窯的徑山禪茶文化旅游綜合體，良渚的“大美麗洲”良渚文化旅游綜合體，超山旅游綜合體，還有錢江新城的江河交匯處漁人碼頭旅游綜合體等，都屬于旅游類綜合體。

還有一類綜合體以博覽、展覽為主，如濱江總建筑面積約為82萬余平方米，項(xiàng)目總投資估算約為80余億元的杭州奧體博覽中心綜合體，由奧體中心和國際博覽中心組成，建成后可承辦全國性以及洲際的大型體育賽事活動。

當(dāng)然，這類綜合體一般都有實(shí)力雄厚的公司操盤，與普通購房者關(guān)系不大。

產(chǎn)業(yè)綜合體占比：30% 關(guān)鍵詞：概念

這類綜合體主要包括創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、服裝產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、家居產(chǎn)業(yè)等各類產(chǎn)業(yè)為依托的綜合體。

以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為依托的綜合體， 包括總體量約25萬平方米的玉皇山南創(chuàng)意園綜合體，定位于以建筑設(shè)計(jì)為龍頭、以產(chǎn)學(xué)研結(jié)合為格局、以休閑景觀為形態(tài)的集產(chǎn)業(yè)化、國際化、一體化特征的國家級高端創(chuàng)意園區(qū)。還有，如濱江動漫廣場綜合體、橋西的北部軟件園綜合體和余杭的杭州大學(xué)城綜合體(余杭創(chuàng)新基地)等，都屬于此類。

這類綜合體，比較適合于有這類概念的公司辦公，所以對于當(dāng)?shù)氐膶懽謽鞘袌鰜碚f，還是會存在一定的沖擊。

另外，一些比較有特色的產(chǎn)業(yè)綜合體，如總建筑面積50萬平方米的杭州宏豐家居城，建成后將成為集家居建材大賣場、特色商業(yè)街、生活超市、物流倉儲、商務(wù)辦公、配套公寓于一體的多元家居復(fù)合業(yè)態(tài)。另外還有九堡的中國四季青服裝交易中心、良渚的杭州億豐時(shí)代廣場和蕭山的浙江新農(nóng)都現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流中心等，它們的存在，往往能夠?qū)^(qū)域的配套完善起到很大的作用。該類綜合體商鋪的規(guī)劃往往比較多，如果運(yùn)營得當(dāng)，那么市場前景還是相當(dāng)不錯(cuò)的。

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