近日，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》(以下簡稱《規(guī)劃》)正式發(fā)布，《規(guī)劃》將新型城鎮(zhèn)化上升到頂層設(shè)計(jì)的戰(zhàn)略層面，具有很強(qiáng)的權(quán)威性和指導(dǎo)性。在這一背景下，既從新型城鎮(zhèn)化中獲得極大發(fā)展機(jī)遇，又反過來推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，面臨著怎樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)？旅游地產(chǎn)該構(gòu)建怎樣的發(fā)展架構(gòu)，參與到新型城鎮(zhèn)化開發(fā)中？旅游地產(chǎn)商又該如何把握城鎮(zhèn)化大勢，實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身？
新型城鎮(zhèn)化的"新"就是要由過去片面注重追求城市規(guī)模擴(kuò)大、空間擴(kuò)張，改變?yōu)橐蕴嵘鞘形幕⒐卜?wù)等內(nèi)涵為中心，真正使我們的城鎮(zhèn)成為具有較高品質(zhì)的宜居之所。
旅游地產(chǎn)的開發(fā)，可以帶動(dòng)建筑、交通、餐飲、通信等行業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┚蜆I(yè)崗位，提升地區(qū)的生活居住條件，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)向旅游休閑化發(fā)展，從而對城市化進(jìn)程起到推動(dòng)和促進(jìn)作用。另外，旅游休閑綜合體與城鄉(xiāng)互動(dòng)發(fā)展，對于承載城市文化，凸顯城市性格，打造城市標(biāo)志，塑造城市形象，推廣城市品牌，形成創(chuàng)新的城市化模式，具有重要的引擎作用。
屬于土地一級(jí)開發(fā)，或者企業(yè)參與時(shí)為土地一級(jí)半市場開發(fā)的概念；包括旅游項(xiàng)目地的征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)
旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)
旅游地產(chǎn)商參與土地一級(jí)開發(fā)，不僅僅是項(xiàng)目地的征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)是要形成真正的旅游產(chǎn)業(yè)，形成游客搬運(yùn)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)聚集。只有人氣形成，才有可能形成商氣，才進(jìn)一步可以發(fā)展出多樣化的居住，才有城鎮(zhèn)化的發(fā)展。因此，旅游地產(chǎn)開發(fā)商必須結(jié)合旅游產(chǎn)品開發(fā)，結(jié)合二級(jí)市場開發(fā)，才能真正獲取一級(jí)市場的利潤。【詳細(xì)】
包括游客中心、旅游專項(xiàng)交通、旅游景觀、旅游環(huán)境整治、資源保護(hù)等等，由此形成旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)
旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)最重要的內(nèi)容之一
以BT模式為主導(dǎo)，打造滿足旅游休閑需求的公共工程項(xiàng)目，不僅可以形成旅游相關(guān)的公共設(shè)施建設(shè)，而且還能形成一批旅游產(chǎn)品。其開發(fā)建設(shè)，需要大量投資，但是市場回報(bào)相對來說比較困難。因此，應(yīng)通過BT或者政府的優(yōu)惠扶持或合作，結(jié)合土地開發(fā)，使房地產(chǎn)商參與到旅游公共設(shè)施的建設(shè)開發(fā)中來。【詳細(xì)】
形成旅游休閑度假環(huán)境、休閑內(nèi)容及接待能力的基礎(chǔ)，是旅游休閑度假產(chǎn)品開發(fā)的主體，與房地產(chǎn)相配套。
旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的核心吸引力
BT模式作為公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，也吸引了眾多旅游城市通過這種模式，對包括餐飲、賓館、酒店以及各種文化娛樂、體育、療養(yǎng)等城市休閑項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。這些旅游項(xiàng)目的長足發(fā)展，也依賴于完善的旅游公共設(shè)施。【詳細(xì)】
作為銷售加持有的房地產(chǎn)產(chǎn)品，既有經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，又有銷售型商業(yè)或居住產(chǎn)品
旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容
旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，不同于一般商業(yè)房地產(chǎn)或住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品，其與旅游產(chǎn)品的結(jié)結(jié)合非常合非常緊密。面對新型城鎮(zhèn)化下的旅游地產(chǎn)，必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，運(yùn)用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構(gòu)下的地產(chǎn)產(chǎn)品。結(jié)合非常綠維文旅將其概括為休閑商業(yè)、休閑居住、度假居住、酒店、度假養(yǎng)老、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、莊園、新型農(nóng)村社區(qū)八大類。【詳細(xì)】
案例：河南鄭州豐慶國際廣場
休閑居住地產(chǎn)又稱第二居所，主要是"5+2"生活方式中"2"的內(nèi)容，是周末郊區(qū)休閑居所。此類地產(chǎn)一般在距離中心城區(qū)2小時(shí)以內(nèi)的環(huán)城游憩帶中，規(guī)模較大。
案例：西安秦嶺度假城
度假居住，不同于休閑居住，不可能每個(gè)周末都去，而是每年在此消費(fèi)一定時(shí)間。在旅游勝地的度假地產(chǎn)開發(fā)中，擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環(huán)境等核心資源的地區(qū)率先成為度假地產(chǎn)的寵兒。
文化創(chuàng)意地產(chǎn)是指以文化為主題，具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)模式。綜合來看，文化創(chuàng)意地產(chǎn)主要有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)集聚區(qū)、影視城（基地）、文化主題園四種類型。
旅游新農(nóng)村社區(qū)作為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)內(nèi)容，同樣形成了帶動(dòng)旅游地產(chǎn)開發(fā)的能力。主要包括鄉(xiāng)村民居和新農(nóng)村社區(qū)旅游商業(yè)地產(chǎn)，可以結(jié)合新農(nóng)村旅游發(fā)展，形成餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、民俗工坊街區(qū)等。
旅游城市開發(fā)、旅游區(qū)域綜合開發(fā)，是以游客搬運(yùn)為依托的大量游客轉(zhuǎn)移為基礎(chǔ)，以游客消費(fèi)的多樣化和持續(xù)消費(fèi)能力為依托形成的區(qū)域綜合開發(fā)架構(gòu)，在這種架構(gòu)中旅游地產(chǎn)是最核心的基礎(chǔ)。基于這樣一種理解做旅游地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)走綜合開發(fā)之路，這也是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化下旅游地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。其發(fā)展結(jié)構(gòu)如圖：
如何形成吸引力：挖掘比較優(yōu)勢，明確項(xiàng)目特色
如何形成地產(chǎn)升值：創(chuàng)造休閑平臺(tái)，帶動(dòng)休閑商氣
如何快速引爆市場：打造核心項(xiàng)目，鑄就其引擎
如何塑造強(qiáng)烈的主題、形象：以體驗(yàn)差異化的眼光，構(gòu)建獨(dú)特主題，突出其特色
如何科學(xué)運(yùn)營，創(chuàng)新操作模式：經(jīng)營+銷售，贏利最優(yōu)化
如何有效利用旅游專業(yè)技術(shù)：因地制宜，思路創(chuàng)新
土地資源合理配置，引導(dǎo)全新生活理念
利用、保護(hù)和提升資源
強(qiáng)調(diào)原生態(tài)自然、文化優(yōu)勢、可持續(xù)發(fā)展
資源極致
景觀主題
文化內(nèi)涵
環(huán)境精致
<< 無序開發(fā)、資源破壞現(xiàn)象嚴(yán)重
<< 一定程度上存在"圈地"現(xiàn)象
<< 依托資源二未能充分利用資源
<< 城市化、商業(yè)化、人工化現(xiàn)象嚴(yán)重
生活方式的 營造
強(qiáng)調(diào)特色，滿足多樣需求
融合體驗(yàn)消費(fèi)，環(huán)境景觀打造等手法，形成特色
合理布局
項(xiàng)目創(chuàng)新
參與體驗(yàn)
高質(zhì)配套
<< 產(chǎn)品功能單一
<< 粗制濫造、缺乏文化品位
<< 強(qiáng)調(diào)高端消費(fèi)、品質(zhì)對應(yīng)不足
長期盈利 區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)營
"銷售+經(jīng)營"的投資模式
完善的再營銷體系
合理布局
項(xiàng)目創(chuàng)新
參與體驗(yàn)
<< 以銷售為主導(dǎo)的投資模式
<< 對消費(fèi)市場的影響力和信譽(yù)度不足
<< 行業(yè)內(nèi)部分工不明確
<< 房地產(chǎn)金融體系缺乏有效支撐保證
旅游房產(chǎn)開發(fā)商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn)）
旅游地產(chǎn)開發(fā)商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn)+旅游土地開發(fā)商
旅游景區(qū)開發(fā)運(yùn)營商（景區(qū)景點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營）
泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營商（旅游農(nóng)業(yè)文化運(yùn)動(dòng)泛旅游業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營）
泛旅游區(qū)域開發(fā)運(yùn)營商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn)+旅游土地開發(fā)商+景區(qū)景點(diǎn)綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營+泛旅游業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營）
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