綠維創(chuàng)景認(rèn)為，“旅游綜合體”出現(xiàn)，是“旅游消費(fèi)模式升級(jí)（從單一觀光旅游到綜合休閑度假）、景區(qū)發(fā)展模式升級(jí)（從單一開發(fā)到綜合開發(fā)）、地產(chǎn)開發(fā)模式升級(jí)（從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到綜合休閑地產(chǎn)）”三大升級(jí)共同作用的結(jié)果。從這個(gè)意義上看，更印證了“旅游綜合體”必然是推動(dòng)中國旅游產(chǎn)業(yè)再次升級(jí)的主力引擎，也決定了其核心特征包括以下五個(gè)方面：

1、以一定的旅游資源與土地為基礎(chǔ)

這是旅游綜合體打造的前提所在，需要指出的是，這里說的旅游資源，是包括人工打造的資源在內(nèi)的泛旅游資源的概念，如何轉(zhuǎn)化成具有獨(dú)特吸引力的旅游產(chǎn)品是其核心指向。土地資源，可大可小，它決定了旅游綜合體的規(guī)模大小，影響著產(chǎn)品的配比結(jié)構(gòu)。

2、以旅游休閑功能為主導(dǎo)

作為旅游綜合體，旅游休閑功能必須是主導(dǎo)，基于泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的構(gòu)架，融合觀光、游樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、會(huì)議、度假、體驗(yàn)、居住等多種旅游功能在內(nèi)的“綜合旅游休閑”的概念，當(dāng)然，在實(shí)際開發(fā)中的功能綜合配置，不是多種功能的簡(jiǎn)單的大糅合，而是要根據(jù)具體情況，側(cè)重打造其中某一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能。

3、以土地綜合開發(fā)為手段

旅游綜合體，實(shí)際上根本就是以旅游休閑為導(dǎo)向的土地綜合開發(fā)利用的一種手段，其目標(biāo)是通過綜合開發(fā)，進(jìn)行多功能、多業(yè)態(tài)的集聚，以旅游發(fā)展提升土地價(jià)值、推動(dòng)衍生產(chǎn)業(yè)發(fā)展、多元文化互動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)回報(bào)的最優(yōu)化。

4、以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心

在此說的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品，既包括度假酒店地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)（商街）、休閑住宅地產(chǎn)三大核心類別，也包括其他特色主題地產(chǎn)如創(chuàng)意地產(chǎn)，這是旅游綜合體開發(fā)最核心的一個(gè)板塊，是贏利的核心所在。

5、以較高品質(zhì)服務(wù)為保障

作為旅游開發(fā)的升級(jí)模式，旅游綜合體必須擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務(wù)作為保障，才能夠?qū)崿F(xiàn)良好的運(yùn)營。

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